當(dāng)我們?cè)谡務(wù)撀?lián)合辦公的時(shí)候我們?cè)谡務(wù)撌裁?/h2>

2019-07-08 08:41 | 來源:電鰻快報(bào) | 作者:米萊 | [財(cái)經(jīng)] 字號(hào)變大| 字號(hào)變小

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此時(shí)的毛大慶已經(jīng)習(xí)慣用長跑來平緩焦慮。先后完成16輪融資之后的優(yōu)客工場(chǎng)一直在推遲IPO計(jì)劃。

????????《電鰻快報(bào)》文/米萊

????????“愚公移山，矢志不渝;道阻且長，行將必至。”毛大慶在5月5日跑過自己的第100場(chǎng)馬拉松終點(diǎn)，發(fā)了一則非常簡短的朋友圈，也成了他對(duì)自己百場(chǎng)馬拉松的小結(jié)。

????????四年前，當(dāng)毛大慶離開萬科豪華的辦公室，面對(duì)著一座座空置閑置的陳舊樓宇和廠房時(shí)，前面是一條無人踏足的路——聯(lián)合辦公，作為共享經(jīng)濟(jì)的一個(gè)分支，成為國內(nèi)吃螃蟹第一人。

聯(lián)辦徹底入冬

????????如果以weworks視為聯(lián)合辦公的起點(diǎn)，這種模式已經(jīng)存在9年。如果從國內(nèi)優(yōu)客工場(chǎng)開始算起，從最開始資本的寵兒到聯(lián)辦過冬，也就區(qū)區(qū)四年時(shí)間。

????????和早前資本爭(zhēng)相投入的場(chǎng)景不同，2019年伊始頭部選手氪空間就被暴出裁員。就在2018年年底，氪空間還宣傳著銷售業(yè)績創(chuàng)新高，這次的裁員來得讓人措手不及。根據(jù)媒體爆料，氪空間的裁員比例在20%;據(jù)悉裁員是為了縮減開支。

????????另一個(gè)頭部品牌weworks，同樣在2019年的年初接到了更大的噩耗。軟銀資本下調(diào)對(duì)其投資額，從160億美元直接減到20億美元，這樣的跌幅用腰斬已經(jīng)無法準(zhǔn)確描述，市場(chǎng)用了一個(gè)更形象的詞語描述這次融資：“膝斬”。此外，今年3月WEWORKS傳出美國市場(chǎng)裁員300人，占其員工人數(shù)3%的消息。

????????此時(shí)的毛大慶已經(jīng)習(xí)慣用長跑來平緩焦慮。先后完成16輪融資之后的優(yōu)客工場(chǎng)一直在推遲IPO計(jì)劃。2018年對(duì)外宣布目標(biāo)將覆蓋40個(gè)國家，350個(gè)城市。然而市場(chǎng)等來的卻是，優(yōu)客工場(chǎng)新增“被執(zhí)行人”信息，執(zhí)行法院為北京市大興區(qū)人民法院。優(yōu)客工場(chǎng)的名字同時(shí)也出現(xiàn)在了中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)上，但具體被執(zhí)行內(nèi)容并未公開。

????????與此同時(shí)，優(yōu)客工場(chǎng)的估值大幅縮水。據(jù)媒體爆料，在一份優(yōu)客工場(chǎng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同上明確標(biāo)注了優(yōu)客工場(chǎng)估值60億元，也就是說該股東按照公司最高估值110億打五折的價(jià)格轉(zhuǎn)讓股份。

燒出來的規(guī)模不靈

????????7月4日，市場(chǎng)傳來優(yōu)客工場(chǎng)計(jì)劃2020年赴美上市的消息。無論最終能否順利成行，此消息仍為聯(lián)合辦公市場(chǎng)注入一劑強(qiáng)心針。拿到錢的公司仍然堅(jiān)信，市場(chǎng)還是愿意繼續(xù)培養(yǎng)聯(lián)合辦公的，即使在整個(gè)行業(yè)都沒有找到理想的盈利模式下，資本愿意等待。

????????為了能迅速搶占市場(chǎng)，拿到錢的企業(yè)開始擴(kuò)張。納什空間在2018年大肆采購樓宇資源，新增運(yùn)營面積31萬方，甚至超過優(yōu)客工場(chǎng)，成為當(dāng)年最先邁入“運(yùn)營面積突破百萬方”行列。

????????夢(mèng)想家、氪空間、辦伴科技等企業(yè)在2018年的新增運(yùn)營面積超過了過去3年的綜合。然而大肆拿地的背后，出租率依然是懸在這些企業(yè)頭上的達(dá)摩克利斯之劍。

????????根據(jù)第三方數(shù)據(jù)顯示，由于經(jīng)濟(jì)下行的壓力，2017年、2018年兩年共計(jì)1790家創(chuàng)業(yè)公司倒閉，聯(lián)合辦公的主要客戶正在縮減。根據(jù)億歐調(diào)研的數(shù)據(jù)顯示，聯(lián)合辦公的出租率只有達(dá)到85%的時(shí)候，才能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。

????????更令玩家沮喪的是，在大部分企業(yè)的出租率只有70%左右的時(shí)候，價(jià)格戰(zhàn)提前來臨。

????????長久以來，聯(lián)合辦公都被公認(rèn)為為是“二房東”，其盈利模式主要是收入租金。即使以增值服務(wù)見長的優(yōu)客工場(chǎng)、氪空間其大多數(shù)收費(fèi)項(xiàng)目依舊依賴于空間租賃。在缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力的背景下，聯(lián)辦行業(yè)從2018年下半年開始陷入價(jià)格戰(zhàn)。一線城市，聯(lián)合辦公的產(chǎn)品價(jià)格持續(xù)下跌。在上海，大多數(shù)TOP10品牌待租工位均價(jià)在1000~2000元/個(gè)/月，與11~20名的多數(shù)品牌運(yùn)營商價(jià)格幾乎在同一區(qū)間，大品牌并沒有體現(xiàn)高溢價(jià)率?？梢?，同質(zhì)化嚴(yán)重，靠規(guī)模化擴(kuò)張的品牌效應(yīng)并沒有體現(xiàn)。

????????部分先行者開始在資本的支持下尋求出路。優(yōu)客工場(chǎng)率先探索服務(wù)生態(tài)，建立整套的智能辦公系統(tǒng)，提升服務(wù)價(jià)值，并購活檢科技，又聯(lián)合騰訊、聯(lián)想規(guī)劃ucomOS，嫁接新的服務(wù)模式，提升利潤空間。但效果甚微，公開數(shù)據(jù)顯示，其長租收益占比一度達(dá)到總收益的90%。

開發(fā)商跑步入局

????????聯(lián)辦市場(chǎng)的玩家類型開始出現(xiàn)多樣化，傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商跑步入局。

????????2019年華潤置地推出了辦公品牌“潤聯(lián)行”，融入了共享辦公元素。萬科、碧桂園、中海地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等開始布局聯(lián)合辦公。

????????不過開發(fā)商目前還主要局限于一線城市，并且盈利模式單一。受制于聯(lián)辦行業(yè)里的頭部企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)影響，聯(lián)合辦公業(yè)務(wù)本身發(fā)展并不理想。但開發(fā)商醉翁之意不在酒。

????????聯(lián)合辦公帶來的流量成為更多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商看中的資源。方糖小鎮(zhèn)創(chuàng)始人萬里江此前對(duì)媒體表示，“租金是不占面積的收入，還有一種占面積的收入是人流。聯(lián)合辦公為商業(yè)地產(chǎn)帶來了巨大的人流量，將提高其他商戶的租金。”

????????龍湖地產(chǎn)在聯(lián)合辦公業(yè)務(wù)條線的總監(jiān)賈丹也透露，通過做聯(lián)合辦公將商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格做到了2.5倍的溢價(jià)。這也許正在成為更多開發(fā)商入局的原因之一。

《電鰻快報(bào)》

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