????????《電鰻快報》文/高偉

????????近期， 深圳市特發(fā)服務(wù)股份有限公司(以下簡稱特發(fā)服務(wù))IPO提交注冊，不日將登陸深交所創(chuàng)業(yè)板。但經(jīng)《電鰻快報》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該公司此次IPO招股書存在很多疑點，尤其是其物業(yè)管理面積至今不明不白，另外，簽字注冊會計師曾被處罰，多家關(guān)聯(lián)方遮遮掩掩未披露。

????????雖然《電鰻快報》就相關(guān)問題向特發(fā)服務(wù)發(fā)去求證函，但至今仍為收到回復(fù)，令這家公司IPO更增加一些懸疑。

????????三年遭21次處罰

????????《電鰻快報》注意到，特發(fā)服務(wù)招股書顯示，其及子公司、分公司曾多次遭稅務(wù)、安監(jiān)等部門處罰以及城市管理和綜合執(zhí)法局處罰，處罰事項共計21項，其中，兩項處罰事項為警告處罰，其余處罰事項處罰金額合計為8.34萬元。其中，金額較大的為鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)國家稅務(wù)局罰款3100元、深圳市羅湖區(qū)安全生產(chǎn)監(jiān)督管理局罰款4.80萬元。

????????其中，2018年7月16日，鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)國家稅務(wù)局向特發(fā)物業(yè)鄭州分公司下發(fā)《稅務(wù)行政處罰決定書》，認(rèn)定特發(fā)物業(yè)鄭州分公司2018年1月1日至2018年3月31日企業(yè)所得稅(應(yīng)納稅所得額)未按期進(jìn)行申報，對特發(fā)物業(yè)鄭州分公司處以罰款3100元。違法行為發(fā)生的原因為公司鄭州分公司被稅務(wù)機關(guān)處以罰款的原因為相關(guān)財務(wù)工作人員的稅務(wù)申報工作經(jīng)驗不足，疏忽大意未按時申報，不存在故意違反稅收管理規(guī)定的情形。

????????2019年2月18日，深圳市羅湖區(qū)安全生產(chǎn)監(jiān)督管理局向特力物業(yè)下發(fā)《行政處罰決定書(單位)》，認(rèn)定特力物業(yè)未在有較大危險因素場所設(shè)置明顯的安全警示標(biāo)志，對特力物業(yè)處以罰款4.80萬元。違法行為發(fā)生的原因為特力物業(yè)相關(guān)工作人員對安全生產(chǎn)意識不強，疏忽大意未能在部分園區(qū)化糞池井蓋口設(shè)置相關(guān)安全警示標(biāo)志，不存在故意違反安全生產(chǎn)規(guī)定的情形。

????????《電鰻快報》還注意到，第二大股東為南通三建，持股數(shù)量為1500.00萬股，持股比例為20.00%。創(chuàng)業(yè)板審核意見落實函顯示，南通三建曾于2018年11月9日被內(nèi)蒙古扎賚特旗人民法院列為失信被執(zhí)行人。南通三建因該案件被列為失信被執(zhí)行人，主要原因為：南通三建經(jīng)辦人員疏忽錯大意過付款時間，且未及時與法院和原告方溝通，造成未按期履行生效法律文書確定的給付義務(wù)。在被列為失信被執(zhí)行人后，南通三建根據(jù)已生效的調(diào)解書履行了380萬元的付款義務(wù)，于2018年11月從失信被執(zhí)行人名單中移除。

????????多家關(guān)聯(lián)方未披露

????????經(jīng)《電鰻快報》研究發(fā)現(xiàn)，其簽字注冊會計師曾因?qū)徲嬤`規(guī)被證監(jiān)會處罰，且董事長等人控制的多家同業(yè)關(guān)聯(lián)方也未予披露。另外，公司披露的銷售收入與中標(biāo)情況或有出入，以及物業(yè)管理面積全靠神秘的場地維護(hù)項目支撐。

????????特發(fā)服務(wù)的審計質(zhì)量和審計結(jié)果或許還需要打個問號。公司此次發(fā)行采用的審計機構(gòu)為天健會計師事務(wù)所，經(jīng)辦注冊會計師是金順興和李鑫，其中金順興曾在2019年9月19日被證監(jiān)會采取行政監(jiān)管措施。金順興被處罰的直接原因是在對*ST羅頓的年度審計中，未保持應(yīng)有的獨立性和未恰當(dāng)利用專家工作。在注冊會計師曾違反審計準(zhǔn)則的背景下，特發(fā)服務(wù)的審計報告是否毫無瑕疵呢?

????????另外，特發(fā)服務(wù)或許還存在許多未披露的關(guān)聯(lián)方。據(jù)工商信息顯示，特發(fā)服務(wù)的董事長陳寶杰同時直接控制深圳市興利達(dá)物業(yè)管理有限公司、開封富郡物業(yè)管理服務(wù)有限公司;總經(jīng)理崔平同時任宜興市錦桐物業(yè)管理有限公司、宜興市錦騰保潔服務(wù)有限公司、宜興市宜平保安服務(wù)有限公司、長垣縣龍苑物業(yè)管理有限公司、漯河市千助物業(yè)管理有限公司等企業(yè)的股東或高管;董事施暉同時任上海亭盛物業(yè)管理有限公司、上海寶鼎物業(yè)管理有限公司、上海萬國物業(yè)發(fā)展公司、上海云灣商業(yè)經(jīng)營管理有限公司、上海灣水房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、上海暉藤房地產(chǎn)咨詢有限公司等企業(yè)的股東或高管。工商信息還顯示，這些企業(yè)都從事物業(yè)管理，而且與特發(fā)服務(wù)的物業(yè)管理項目所在城市高度重合。但特發(fā)服務(wù)在招股書中卻沒有披露這些關(guān)聯(lián)企業(yè)(不考慮同名同姓可能)，是否涉嫌遺漏重大信息?從業(yè)務(wù)范圍來看，這些關(guān)聯(lián)企業(yè)是否與特發(fā)服務(wù)存在上下游關(guān)系或同業(yè)競爭?是否替特發(fā)服務(wù)承擔(dān)成本費用甚至不當(dāng)交易?

????????特發(fā)服務(wù)秘而不宣的背后，到底隱藏著什么?

????????物業(yè)管理面積成謎

????????特發(fā)服務(wù)的主營業(yè)務(wù)收入構(gòu)成包括綜合物業(yè)管理服務(wù)、政務(wù)服務(wù)、增值服務(wù)，其中以綜合物業(yè)管理服務(wù)為主，收入比重在80%以上。綜合物業(yè)管理服務(wù)包括園區(qū)物業(yè)、公共物業(yè)、商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)，其中又以園區(qū)物業(yè)(包括場地維護(hù)和非場地維護(hù))為主。特發(fā)服務(wù)的綜合物業(yè)管理服務(wù)采用包干制模式，即各期向客戶收取固定的服務(wù)費，扣除成本后的盈余或虧損由公司自行享有或承擔(dān)。但是，公司對同一項目各年度收取的服務(wù)費還是存在明顯差異，例如2017年至2019年對上海華為項目的銷售收入分別為2451.28萬元、2258.92萬元、3579.22萬元，對武漢華為項目的銷售收入分別為2159.27萬元、3609.07萬元、4555.86萬元，這一點或許與包干制模式存在偏差。對此公司也沒有做出合理解釋。

????????而且，特發(fā)服務(wù)披露的銷售收入與項目中標(biāo)情況或還不相符。控股股東特發(fā)集團(tuán)2015年12月22日公示，特發(fā)服務(wù)中標(biāo)華為坂田基地綜合設(shè)施項目標(biāo)段一，包括華為行政總部、華電中心、數(shù)據(jù)中心、生產(chǎn)中心建筑面積32.1萬平方米以及2016年年底投入使用的華電中心B1改建的10萬平方米，總建筑面積42.1萬平方米，合同為期五年。依據(jù)特發(fā)服務(wù)披露的2017年至2019年非場地維護(hù)園區(qū)物業(yè)平均月度計費單價7.78元/平方米、6.72元/平方米、6.93元/平方米估算，則2017年至2019年坂田華為標(biāo)段一項目收入分別約3930.46萬元、3394.94萬元、3501.04萬元。而招股書披露的該項目各期收入分別為4754.08萬元、5475.46萬元、5144.58萬元，與中標(biāo)情況存在明顯差異。

????????另外，僅從披露的信息來看，場地維護(hù)與非場地維護(hù)最大的差別在于計費單價。2017年至2019年，非場地維護(hù)平均月度計費單價分別為7.78元/平方米、6.72元/平方米、6.93元/平方米，而場地維護(hù)平均月度計費單價卻僅僅是0.01元/平方米、0.01元/平方米、0.03元/平方米。同時，招股書里的一句話不得不引起注意，即“若該項物業(yè)(指場地維護(hù)項目)進(jìn)入商業(yè)化運營階段，業(yè)主將根據(jù)階段性服務(wù)需求選聘物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商”。言外之意，特發(fā)服務(wù)可能還不是場地維護(hù)項目的正式物業(yè)管理供應(yīng)商。由此引發(fā)疑問，公司所謂的場地維護(hù)項目是否真實?即便項目是真實的，場地維護(hù)項目的后續(xù)收入是否具有較大的不確定性?

????????運營能力仍待提高

????????招股書顯示，2016-2018年，特發(fā)服務(wù)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率分別為3.84、4.67和5.40，同期存貨周轉(zhuǎn)率分別為88.94、163.96和236.93。特發(fā)服務(wù)近三年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率均逐年提高。

????????與同行可比公司相比，特發(fā)服務(wù)的營運管理能力還是存在著很大的短板，亟待改善。

????????2016-2018年，特發(fā)服務(wù)可比公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率平均值分別為9.95、9.32和10.42，可比公司的存貨周轉(zhuǎn)率平均值分別為1903.58、690.34和716.90。可見，近三年，特發(fā)服務(wù)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率幾乎不及可比公司平均水平的一半，而存貨周轉(zhuǎn)率不及可比公司平均水平的1/3。

????????特發(fā)服務(wù)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率遠(yuǎn)低同業(yè)，或許與特發(fā)服務(wù)的經(jīng)營業(yè)務(wù)占比有很大關(guān)系，公司服務(wù)業(yè)態(tài)包括園區(qū)物業(yè)、公共物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、住宅物業(yè)等，其中，園區(qū)物業(yè)營業(yè)收入占比超8成。而可比公司綠城服務(wù)等住宅物業(yè)營業(yè)收入占比比較大，園區(qū)物業(yè)業(yè)務(wù)占比較小。

????????隨著市場競爭加劇，公司所管理物業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，如果特發(fā)服務(wù)的管理水平、組織模式、內(nèi)部控制不能及時調(diào)整和完善，并提高應(yīng)收賬款管理能力，改善經(jīng)營壓力，那么，這將會對公司的經(jīng)營業(yè)績造成不利影響。

????????毛利率下滑趨勢難擋

????????招股書顯示，2016-2018年，特發(fā)服務(wù)的營業(yè)收入分別為36993.96萬元、50759.60萬元和69901.50萬元，2017年和2018年分別同比增長37.21%和37.71%，業(yè)績持續(xù)快速增長。

????????讓人意外的是，盡管特發(fā)服務(wù)的經(jīng)營業(yè)績呈逐年遞增態(tài)勢，但毛利率卻連年下滑。

????????據(jù)招股書數(shù)據(jù)，2016-2018年，特發(fā)服務(wù)的綜合毛利率分別為23.98%、21.96%和21.05%。同期，對主營業(yè)務(wù)毛利貢獻(xiàn)最大的綜合物業(yè)管理服務(wù)毛利率分別為18.82%、17.52%和16.54%，而公司毛利率最高的增值服務(wù)業(yè)務(wù)也從2016年的74.87%下降到2018年的59.10%，減少了15.77個百分點。

????????毛利率持續(xù)下滑，預(yù)示隨著市場競爭加劇，企業(yè)主營業(yè)務(wù)受到?jīng)_擊，盈利能力開始趨弱。造成特發(fā)服務(wù)毛利率持續(xù)下滑的一個重要原因是其主營成本在不斷上升，侵蝕了其利潤空間。物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)屬于勞動密集型行業(yè)，人力成本在主營業(yè)務(wù)成本中的占比較大。特發(fā)服務(wù)的主營業(yè)務(wù)成本亦是以人工成本為主。2016 -2018 年，公司人工成本占當(dāng)期主營業(yè)務(wù)成本的比例分別為 63.96%、66.61%和 65.19%。而同樣在創(chuàng)業(yè)板排隊IPO的物業(yè)管理公司開元物業(yè)2016-2018年上半年人工成本占主營成本比例分別為55.20%、52.64%和53.64%。

????????近年來，隨著各地職工工資標(biāo)準(zhǔn)和社保福利水平的剛性調(diào)升，特發(fā)服務(wù)主要服務(wù)項目所在的珠三角、長三角等區(qū)域工資水平亦顯著上升，工資薪酬年均增幅接近10%，公司面臨著較大的用工成本上漲壓力。

《電鰻快報》