興業全球基金 陸申旸

　　快車司機一路吐槽，這年頭拍不到上海的車牌，買不起上海的房，一眨眼家鄉的房價也上了天。的確如此，今年的房產市場瘋狂得實在令人費解，猶如去年第二季度的股市，仿佛背離了需求曲線，價格越高，人們反而越躁動起來。

　　自2015年底房產市場搖響“去二三線城市庫存”號角后，降稅政策、首付貸優惠以及股市沖擊帶動地產投資熱潮，率先推動北上廣一線城市的房價，而之后周邊二三線城市的房價以更猛的速度響應起來。從中國房地產業協會發布的“全國住宅房價行情城市排行榜”中看到，北京上海8月房價同比去年漲幅超30%，而一些二三線城市如廈門，漲幅超43%位列第一，同安區更是以49.03%高居漲幅地區之首。瘋狂的價格并未讓房市消停，上周末深圳6平方米“鴿籠房”叫賣88萬的消息、杭州如《釜山行》畫面般的營業廳大門被人群擠破的畫面著實令人擔憂卻又無奈。

　　對于房價看漲還是看空，市場上也形成了兩派不同的聲音。看漲派認為，中國目前一線城市老齡化嚴重，上海60歲老年人口已超過總人口的30%，而上海的人均GDP僅為10828美元(遠低于紐約、東京等一線國際城市)，城市的發展進程更需要外來青壯年就業人口彌補這一勞動力缺口，而這類人群的居住問題帶來房產新需求。其次從歷史來看，城市化水平達到75%時房價才趨于穩定，以目前國內每年1%的城市化步伐來看或許還需要15年時間。這也是王健林等商界大佬以及部分財經學者看漲未來15年樓市最重要的原因。

　　有好消息也有壞消息。從美國房地產咨詢機構Demographia公布的年度《全球住房負擔能力調查》中看到，家庭住房房價與收入比中，香港、悉尼、溫哥華三地最高，香港以19倍比例被稱為“全球房價最難負擔城市”，后兩者剛邁過10倍。如果以相同方式測算北上廣房價時，該比例竟超過了30倍，遠遠超出Demographia以“5.1倍以上”為“嚴重負擔不起”的定義。但這并不阻止我們自帶更高的杠桿涌入購房大軍中，數據也同樣顯示其中一半以上交易額都以銀行信貸推動。然而，因信貸增加導致的M1迅速上升卻未帶動作為經濟需求先導指標M2的同比上行，增速反而從2015年底不斷下跌。經濟總需求也面臨不斷萎縮，地產價格看似陷入流動性陷阱，逐漸喪失經濟基本面的支持，而更多體現為貨幣現象，頗有20世紀80年代日本地產崩盤的前兆。

　　房產的價格泡沫是否存在或何時破滅，目前尚不得而知。但如同股市，再多日本、中國香港、美國地產經濟泡沫破滅的恐怖故事，也抵不上人們沒有搶到房的恐懼。我們只看到別家買房隔夜飆漲的“財富”，卻沒看到一家人為買房用盡積蓄，透支未來幾代人的收入，甚至80后、90后的青春。但無論看漲或看跌，當買房成了所有人閑聊談資時，快車司機送你回家路上也不忘問一聲這小區房價時，是否也說明到了我們該稍作警惕的時候。