作者：陳小瑛；

　　經(jīng)常有人留言說(shuō)，某某城市，現(xiàn)在土地面粉都貴過(guò)房子面包，想要房子降價(jià)可能嗎？

　　這一點(diǎn)，是他們堅(jiān)信房?jī)r(jià)只漲不跌的其中一個(gè)重要因素。

　　誰(shuí)說(shuō)投資就一定能賺錢(qián)？誰(shuí)說(shuō)面粉貴過(guò)面包，就一定不能虧錢(qián)？

　　今天我就拿泰禾在深圳被套住的地王，跟大家說(shuō)說(shuō)這個(gè)謬論。

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　　這一輪深圳房?jī)r(jià)暴漲，發(fā)生在2015年，全年房?jī)r(jià)同比翻番。

　　2015年12月25日，深圳拍出了全國(guó)的樓面價(jià)地王。樓面價(jià)達(dá)到79907元/平米，離8萬(wàn)只差不到一百塊。

　　賣(mài)的兩塊地連著，在同一個(gè)位置，處于深圳寶安區(qū)尖崗山片區(qū)，當(dāng)天到場(chǎng)競(jìng)拍的房企有28家，拼的你死我活，融創(chuàng)死磕最厲害，其中一塊起拍價(jià)15.2億，不到20秒，就拍到了29億。

　　最后，融創(chuàng)止步，福建地產(chǎn)商泰禾地產(chǎn)以27.4億元、29.6億元，合計(jì)57億元成功競(jìng)得，樓面地價(jià)分別為51331元/平方米及79907元/平方米，溢價(jià)率分別達(dá)94.74%、177.61%。

　　土地拍賣(mài)完后，有記者當(dāng)場(chǎng)問(wèn)泰禾地產(chǎn)董事長(zhǎng)助理丁毓坤，感覺(jué)貴不貴，丁回答的底氣也不足，“要說(shuō)貴也貴，說(shuō)不貴也不貴，畢竟深圳樓市均價(jià)才4萬(wàn)元，這次樓面價(jià)都到8萬(wàn)元了。但很有信心打造成高端產(chǎn)品，準(zhǔn)備把院子系列引進(jìn)深圳，兩塊地將一起開(kāi)發(fā)。”

　　這兩塊地都不大，總面積加起來(lái)，也只有9.2萬(wàn)平米，平攤價(jià)格算起來(lái)，土地建面成本大概是6.2萬(wàn)元/平米。

　　當(dāng)時(shí)，這兩塊地周邊的房子是什么價(jià)呢？

　　有對(duì)比意義的是同等別墅類(lèi)產(chǎn)品，只有中海地產(chǎn)的9號(hào)公館，招商華僑城曦城別墅稍微遠(yuǎn)一點(diǎn)。（下圖中紅圈就是泰禾的）

　　中海這個(gè)項(xiàng)目是在2012年12月拿下的地，樓面價(jià)不到1.1萬(wàn)/平米，但當(dāng)時(shí)也覺(jué)得很高了，9號(hào)公館一期聯(lián)排別墅在2013年11月就開(kāi)盤(pán)了，售價(jià)6萬(wàn)一平米，中海的項(xiàng)目從拿地到開(kāi)盤(pán)，大概是11個(gè)月時(shí)間。2014年賣(mài)的高層產(chǎn)品大概是4萬(wàn)一平米。

　　泰禾拿這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，中海9號(hào)公館二手房別墅價(jià)格大概是8-9萬(wàn)左右。

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　　泰禾這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)展如何呢？

　　丁毓坤拿地時(shí)說(shuō)，“非?？春蒙钲谑袌?chǎng)，預(yù)計(jì)明年年底（2016年年底）產(chǎn)品就會(huì)入市。目前深圳市場(chǎng)相對(duì)較健康有活力，挨著香港經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，高端市場(chǎng)有相當(dāng)一部分人群來(lái)消化，比較看好有信心，還是會(huì)有盈利空間的。”

　　當(dāng)時(shí)市場(chǎng)也是被打了雞血，各路專(zhuān)家把此地王解讀為“深圳地產(chǎn)被廣泛看好，虹吸效應(yīng)益發(fā)明顯，深圳已成為吸收外來(lái)資金的黑洞，深圳樓市還有很大的上漲空間。”

　　按照泰禾原計(jì)劃，去年年底就要入市的項(xiàng)目，為什么至今卻遲遲不敢動(dòng)工呢？

　　拿計(jì)算器一算，土地成本這么高，打造別墅類(lèi)產(chǎn)品的話(huà)，起碼要賣(mài)到10萬(wàn)以上，才能賺錢(qián)吧。

　　但泰禾有這個(gè)信心嗎？

　　2016年，深圳房?jī)r(jià)整體確實(shí)還在漲，但3月份第一次調(diào)控是一個(gè)坎，各片區(qū)開(kāi)始分化，有的片區(qū)還在漲，有的片區(qū)慢慢停漲了。到9月份，整個(gè)市場(chǎng)見(jiàn)頂，10月份第二次調(diào)控成為分水嶺。

　　中海9號(hào)公館，現(xiàn)在的價(jià)格是高層7萬(wàn)多，別墅10萬(wàn)左右。曦城聯(lián)排別墅也是10萬(wàn)左右，中海的位置比泰禾更好，沒(méi)有靠近高速公路，直接背靠山。

　　泰禾如果去年開(kāi)發(fā)出來(lái)，賣(mài)10萬(wàn)一平米也沒(méi)錢(qián)賺。賣(mài)12萬(wàn)以上呢，可能又賣(mài)不好。

　　今年呢？政府開(kāi)始限價(jià)了，開(kāi)盤(pán)價(jià)不得高于周邊市場(chǎng)價(jià)。今年開(kāi)發(fā)出來(lái)，更加沒(méi)錢(qián)賺。

　　所以，從拿地到現(xiàn)在，已經(jīng)過(guò)去了1年9個(gè)月了，泰禾項(xiàng)目還是一片空地。

　　3

　　如果按現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)，泰禾是不敢動(dòng)工的。

　　那泰禾想怎么樣呢？

　　改規(guī)劃！

　　這兩塊地容積率分別為2.1和1.6，是深圳罕有的低容積率地塊，適合打造高端產(chǎn)品。

　　按照原來(lái)規(guī)劃，項(xiàng)目的產(chǎn)品布局，大概是由一片3層的別墅，以及2棟高樓組成，網(wǎng)上有泰禾的設(shè)計(jì)圖，高樓有59層。（下圖）

　　這一年多來(lái)，泰禾一直在找規(guī)土委，申請(qǐng)改規(guī)劃，在整體容積率不變的情況下，把高樓盡量拔高，比如200米拔高到300米，盡量灘低成本。

　　但是這個(gè)要求，規(guī)土委一直沒(méi)有答應(yīng)。為什么？

　　因?yàn)橥恋爻鲎寱r(shí)就已經(jīng)寫(xiě)明了，這個(gè)地段，位于寶安機(jī)場(chǎng)航空線(xiàn)限高片區(qū)，建筑的高度是無(wú)法逾越的紅線(xiàn)。（下圖）

　　所以泰禾現(xiàn)在非常難受?。?！

　　想改規(guī)劃又改不了，想開(kāi)工又不敢開(kāi)工，對(duì)于一個(gè)激進(jìn)，追求快速增長(zhǎng)，做大規(guī)模的房企而言，簡(jiǎn)直是如坐針氈。

　　要知道，泰禾去年5月20日，以57億元，在深圳龍崗區(qū)坪山拿了一塊商業(yè)用地，樓面價(jià)1.56萬(wàn)/平米，只能做寫(xiě)字樓。

　　這一塊后拿的地，今年6月都開(kāi)盤(pán)了。但深圳寫(xiě)字樓實(shí)在是不好賣(mài)，所以泰禾偷偷的把商辦改為公寓賣(mài)，還幫客戶(hù)墊資。

　　結(jié)果就因?yàn)檫@個(gè)違規(guī)，被政府叫停，客戶(hù)維權(quán)，要求退款。反正項(xiàng)目去化率非常一般。

　　4

　　回到泰禾尖崗山地王，拿地至今已有1年8個(gè)月了，難道可以一直閑置拖著不動(dòng)工嗎？

　　早幾年調(diào)控時(shí)的土地出讓規(guī)定，出讓2年不動(dòng)工，政府將收回。

　　但現(xiàn)在這個(gè)規(guī)定早就名存實(shí)亡了。

　　櫻桃小房子從深圳規(guī)土委了解到，現(xiàn)在沒(méi)有收回土地之說(shuō)，房企可以申請(qǐng)延期，交違約金，如果申請(qǐng)了延期，就不用交閑置費(fèi)，因?yàn)殚e置房罰的比違約金要高。

　　據(jù)深圳規(guī)土委人介紹，一般來(lái)說(shuō)，土地出讓后，合同會(huì)約定什么時(shí)候開(kāi)工、施工、竣工時(shí)間都會(huì)寫(xiě)明，通?？⒐r(shí)間是1-2年，假如時(shí)間到了，開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有開(kāi)工，就可以申請(qǐng)延期，開(kāi)工期只能延期一次，但竣工期可以無(wú)數(shù)次延期。

　　比如泰禾的項(xiàng)目，假如合同約定是今年1月1日開(kāi)工，竣工期是今年12月1日，那到今年12月1日后，項(xiàng)目還沒(méi)有動(dòng)工，那泰禾可以向規(guī)土委申請(qǐng)延期開(kāi)工。

　　具體怎么延期呢？

　　深圳規(guī)土委的人告訴櫻桃小房子，延期一般是半年，一年，兩年。延期半年的違約費(fèi)是出讓金的5%，一年是10%，兩年是20%。違約金最高也只有出讓金的20%。但出讓金并未土地總價(jià)，地價(jià)是包括出讓金和配套費(fèi)的。

　　以泰禾為例，土地總價(jià)是57億元，出讓金不知道是多少，因?yàn)橐鄢涮踪M(fèi)。但總之是低于57億的，我就按57億頂格算吧，半年5%的違約金，即2.85億，一年就是5.7億，兩年11.4億。

　　規(guī)土委的人說(shuō)，如果延期2年都沒(méi)有動(dòng)工的話(huà)，會(huì)再收閑置費(fèi)，具體會(huì)由評(píng)估公司評(píng)估，投資了多少，工程施工量達(dá)到多少，如果達(dá)到項(xiàng)目投資額25%以上，就不算閑置。

　　也就是說(shuō)，泰禾從拿地到延期開(kāi)工，而不交閑置費(fèi)，前后時(shí)間最長(zhǎng)有4年。那就是要到2019年12月25日。

　　但算上4年的財(cái)務(wù)成本，57億，按5%算吧，利息就是11億，再算上延期違約金20%，11.4億。延期四年額外的總成本，就超過(guò)20億。如果把這個(gè)費(fèi)用算進(jìn)來(lái)，那一平米的土地成本就達(dá)到8.5萬(wàn)了。

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　　總結(jié)

　　通過(guò)泰禾在深圳的這個(gè)地王項(xiàng)目來(lái)看，房企拿地王，并不都是胸有成竹，穩(wěn)賺不賠的。

　　拿下來(lái)，如果房?jī)r(jià)漲幅不如預(yù)期，甚至是下降的話(huà)，地王就砸手里了。

　　也許小城市嘛，還可以讓政府返還地價(jià)，降成本。但一線(xiàn)城市，你想后期改規(guī)劃，不是那么容易的！

　　但誰(shuí)說(shuō)高位投資，就只能賺不能賠呢？董事長(zhǎng)在5000點(diǎn)入市買(mǎi)了自己公司股票，難道就意味著公司股票只能漲不能跌嗎？

　　地價(jià)高，所以房?jī)r(jià)一定就要更高的邏輯，在樓市調(diào)整時(shí)，將不攻自破。

　　除非是一直延期，等待下一輪房地產(chǎn)牛市的到來(lái)，或者直接退地?！就辍?/p>

《電鰻快報(bào)》