在北京金融大街19號，富凱大廈（中國證監會大樓）里面，中國金融機構巨頭和中國龍頭房企剛剛有了一次難得的聚首！
券商中國記者獲悉，工商銀行(6.110, 0.00, 0.00%)、建設銀行(7.120, 0.00, 0.00%)、農業銀行(3.670, 0.00, 0.00%)、中國銀行(3.940, 0.00, 0.00%)、國開行、中信銀行(6.270, 0.00, 0.00%)、民生銀行(8.590, 0.00, 0.00%)、華夏銀行(9.120, 0.00, 0.00%)、郵儲銀行、恒豐銀行、北京銀行(7.430, 0.00, 0.00%)、廈門國際銀行、首譽光控、信達資產、天弘資產、外貿信托、北京信托、嘉實資本、中信資本、百度金融等51家金融機構近日“密會”20余家房地產企業，地點選在了證監會四層會議室，而這場閉門研討會的主題是“如何迎接十九大后地產新機遇？——2018中國房地產市場趨勢展望&投資策略”。
這場閉門會上，各方就未來房地產市場走勢、市場風險與金融風險的防范、金融機構與房地產企業的合作契機及行業未來發展機會等主要問題進行了深入交流。
“金融機構和房企現場分歧較大，主要是目前房企融資壓力太大。但各方基本認可的是，住房市場將進一步回歸居住屬性。以北京、上海、深圳為主的部分中心城市競爭力優勢帶來房地產市場發展向好。與此同時，的住房租賃市場空間巨大，其鏈條產業蘊藏金融藍海。”一位參會人員向券商中國記者透露。
金融機構五大核心觀點金融機構五大核心觀點
券商中國記者拿到的這場閉門研討會之會議紀要文件顯示，51家金融機構就“房地產市場主基調、樓市分化下機會、房企融資產品、住房租賃市場”等方面闡述了看法，主要可總結為以下五大核心觀點：
第一：十九大再次確定“房住不炒”主基調，住房市場將進一步回歸居住屬性，金融機構投資要緊緊把握政策精神與導向，嚴控風險，在此基礎上有序、健康推進地產金融業務。
點評：“住房市場將進一步回歸居住屬性”，這與十九大報告提出的“堅持房子是用來住的，不是用來炒的”要求定位一以貫之，房價暴漲幾乎毫無可能。明年金融對于房地產的支持力度是否會大幅縮減？目前還不好下定論，但“嚴控風險”是明確的。
第二：關注中國城市群及部分中心城市的市場發展機會， 目前房地產是商業銀行的壓艙石，未來將繼續加強與布局在這些區域的中國房地產百強企業合作。
點評：“目前房地產是商業銀行的壓艙石”一語點出房地產企業與商業銀行之緊密聯系。“關注中國城市群及部分中心城市的市場發展機會”這也直接意味著，布局在中國城市群及北上深杭等部分中心城市的房企仍將備受金融機構“厚愛”。
第三：當前房企融資面臨一定壓力， 直接融資規模顯著下降且融資利率較高，隨著國家對金融風險控制政策的規范，未來利率會逐步降低，直接融資市場也將越來越規范。
點評： “未來利率會逐步降低，直接融資市場也將越來越規范。”這話，其實是對在場房地產企業做出的“安慰與心理按摩”。
第四：租賃市場空間巨大，其鏈條產業蘊藏金融藍海，但租賃市場也存在回報率低等問題，金融機構需加快完善金融手段，加快融資創新，以多元化、多渠道資金促進租賃全產業鏈的發展；政府也需要出臺相應措施，在政策和資金等方面給予支持。
點評：“租賃市場空間巨大，其鏈條產業蘊藏金融藍海”這是金融機構對在場房地產企業布局住房租賃市場發出的“響亮號召”，“租購并舉”將使得住宅租賃業成為房地產市場發展新引擎。但如何解決租賃市場回報率低等問題需要各方合力、政策和資金支持。
第五：從2014 年開始證監會已經把企業資產證券化業務由審批制變成備案制，明年會跟進。借此機遇， 近年來金融機構不斷開發出類REITs、消費金融、存量債券等金融創新產品，支持房地產企業的快速發展。金融機構都看好這些產品，相信未來會有長足的發展，會有更強的生命力。
點評：“類REITs、消費金融、存量債券等金融創新產品”被金融機構看好，監管部門亦予以高度支持。這也意味著，在國家鼓勵住房租賃市場發展的大背景下，住房租賃行業金融創新步伐加快。例如，國內首單長租公寓類REITs（房地產投資信托基金）項目“新派公寓權益型房托資產支持專項計劃”，以及國內首單央企租賃住房REITs項目“中聯前海開源-保利地產(11.740, 0.00, 0.00%)租賃住房一號資產支持專項計劃”日前均獲批發行。當下還有多家租賃住房企業擬發行類REITs項目，相關產品有望在近期獲批。
房企四大核心觀點
券商中國記者拿到的這場閉門研討會之會議紀要文件顯示，華夏幸福(31.800, 0.00, 0.00%)、榮盛發展(8.550, 0.00, 0.00%)、泰禾集團(16.650, 0.00, 0.00%)、中國金茂、首開股份(10.120, 0.00, 0.00%)、首創置業、金融街(10.920, 0.00, 0.00%)控股、金隅地產、海航地產、當代置業、隆基泰和、中冶置業、北辰實業(5.610, 0.00, 0.00%)、魯能集團、銀億股份(9.020, 0.00, 0.00%)、朗詩綠色地產等 20 余家房地產企業參加了閉門會，討論十分熱烈，可概括為以下四大核心觀點：
第一：房地產調控有利于行業長遠發展，房企發展短期將面臨一定壓力，但從長遠看要關注長效機制引導下各個領域涌現出的新機會。
點評：這也直接意味著，房企將進入“從賺大錢到賺小錢，從賺快錢到賺慢錢”的階段，同時各方期待長效機制如何落地執行。
第二：穩定的現金流是企業發展的核心，企業應重視防范經營管理風險， 繼續保證財務穩健與資金安全，合理控制企業資產負債水平。
點評：“降低負債率”將成為房地產企業未來兩年的主要任務之一，保證穩定的現金流至關重要。據統計，截至2017年9月底，136家上市房企的平均資產負債率為79.45%，去年則為77.5%，同比增加1.95個百分點。共有16家上市房企負債1000億元以上。
房企高杠桿經營下可能導致負債率失控，無法支撐企業規模迅速擴張，最終導致現金流斷裂，這是以前房企破產案例帶來的重要啟示。
第三：未來行業分化加劇， 行業集中度持續提升。大型企業規模將持續壯大，部分快速增長的中小企業未來將走住宅與產業相結合的特色化道路。
點評：“大型企業規模將持續壯大，部分快速增長的中小企業未來將走住宅與產業相結合的特色化道路。”未來房地產行業分化繼續，大型房企業績猛增，而中小房企生存艱難，需謀求特色化經營。
根據地產研究機構克而瑞發布的數據統計發現，今年前10月銷售業績前20強的企業中，碧桂園、萬科、恒大、融創等15家房企業績已超過2016年全年。這20家企業前10月銷售業績總和為3.4萬億元，比去年全年業績超出4820億元。對比之下，業績虧損的上市房企數量也在增多。
第四：目前多家房企積極試水租賃業務。對房企來說，租賃市場可為企業提供長期穩定的現金流，提升企業利潤穩定性，應抓住機遇合理布局。
點評：今年下半年以來，住房租賃市場成為各方資本競相追逐的“新風口”。傳統房企如萬科、龍湖地產、遠洋地產等公司已表示，將積極布局長租公寓領域。早在去年6月份，國務院辦公廳就曾出臺《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，明確指出，到2020年基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系。多地推出的“租售同權”等新政給住房租賃市場帶來新氣象。
此外，大公國際資信、中誠信評級、聯合資信等信用評級機構和行業智庫專家（中國指數研究院、中國房地產指數系統、中國房地產TOP10研究組相關專家）也同時出席。中國指數研究院主要觀點如下：
第一： “十三五”期間房地產市場仍將保持較大市場容量，未來三、五年商品住宅的需求總量 35 億平方米左右，期間可能會出現一些階段性調整和波動，但是總體預期和趨勢不會改變。
第二：十九大堅持“房子是用來住的，不是用來炒的” 主基調，未來政府著力完善住房制度，加快長效機制建設。受長短期政策協同作用影響，明年房地產市場走勢繼續趨穩。
第三：在新時代背景下，開發企業及金融機構投資應順應市場規律，把握增量，突破存量。增量市場可關注城市群機會及城市周期變化，同時積極把握租賃市場高速發展帶來的新機遇，存量市場可關注新型社區運營服務及城市更新。
第四：房地產企業強者恒強態勢持續，大型房企在產品、布局、管理機制等方面具有較強優勢，部分中型房企增長迅猛，市場集中度進一步提升。
第五：不同規模房企風險不同，大型房企風險主要來自負債率較高，業務轉型等；中型房企風險主要來自經營杠桿較大，拿地價格較高等；小型企業主要面臨資金鏈斷裂，無法拿地等風險。
據了解，本次會議為各大金融機構與中國指數研究院就房地產信貸策略開展交流探討的常規會議，已連續舉辦七期。會議加強了金融機構之間的溝通，為各大投資機構做好房地產業務、控制信貸風險提供借鑒；加深了金融機構與房企的交流，促進金融機構更全面了解企業的發展狀況；同時，也為中國指數研究院繼續深化中國房地產百強企業研究提供了重要參考。
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