2017年堪稱中國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策“史上最密集”的一年。多位專家指出，在保持現(xiàn)有調(diào)控力度不放松的同時，明年將會是樓市基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制建設(shè)年，大中城市房地產(chǎn)市場有望走出此前的“超級繁榮周期”，表現(xiàn)出“穩(wěn)”字當(dāng)頭的特點(diǎn)。

  自1998年“房改”啟動后，中國樓市在近20年的時間內(nèi)，處在業(yè)內(nèi)人士稱為“超級繁榮周期”階段。期間，中國城鎮(zhèn)人均住房面積由18平方米增長到36平方米。不過，鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)指出，2017年可能是這一“超級繁榮周期”的頂峰，也是2016年以來本輪上行短周期的終結(jié)，此后房地產(chǎn)市場會逐漸走向平穩(wěn)運(yùn)行階段。

  國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年前11個月，中國新建商品住宅銷售面積達(dá)12.6億平方米，同比增長5.4%；銷售金額為9.58萬億元人民幣，同比增長9.9%。不過，增長已現(xiàn)疲態(tài)，與2016年相比，無論是銷售均價、銷售面積還是銷售額增速都明顯放緩。2018年，樓市可能迎來一輪新的調(diào)整和降溫。

  從政策層面看，官方已經(jīng)釋放出2018年房地產(chǎn)調(diào)控不放松的明確信號。從近期的幾場中央高層會議到全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，官方繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控措施，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險的信號已經(jīng)清晰可見。在此背景下，2018年一二線城市房地產(chǎn)市場難現(xiàn)反彈。

  據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，在北京、天津、上海等15個全國調(diào)控最嚴(yán)格的**熱點(diǎn)城市，今年以來商品住宅合計簽約同比大跌49%。部分城市房價出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌。鏈家研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在重點(diǎn)監(jiān)測城市中，11月份廊坊二手房成交均價比3月累計下跌36.1%，北京二手房價累計下跌12.2%，天津、上海、合肥等城市二手房價也出現(xiàn)下跌。

  2017年新房市場的主要推動力——三四線城市樓市顯現(xiàn)出“后繼無力”的趨勢。楊現(xiàn)領(lǐng)指出，大部分三四線城市面臨人口流出、老齡化等問題，其支撐房地產(chǎn)市場的長期動力不足。新城控股(28.030, -0.14, -0.50%)副總裁歐陽捷認(rèn)為，三四線城市商品住宅的成交量雖然還在增長，但土地供應(yīng)面積幾乎逐年下降，這意味著未來三四線城市的住房供應(yīng)也將下降。

  中國社會科學(xué)院城市與競爭力中心研究員鄒琳華指出，中共十九大對住房市場的定位更加科學(xué)，關(guān)于長效機(jī)制的表述更為明確，政策制度環(huán)境已不支持針對房價的投機(jī)炒作。

  中國社科院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告（2017-2018）》預(yù)測，2018年樓市將迎來新一輪調(diào)整和降溫期。其中，住房價格增幅或?qū)⒗^續(xù)保持平穩(wěn)下降，商品住宅銷售額增幅較2017年將明顯回落。

  安居客房產(chǎn)研究院**分析師張波認(rèn)為，明年，隨著租購并舉等制度的逐步落地，部分非理性的購房需求將被更好地引導(dǎo)到租房上。長效機(jī)制的建立能夠摒棄部分帶有“副作用”的短期異化手段，對構(gòu)建階梯型消費(fèi)，解決高房價和庫存區(qū)域不平衡問題將持續(xù)產(chǎn)生積極作用。

  相關(guān)機(jī)構(gòu)近期發(fā)布的年度報告也指出，明年將是長效機(jī)制與短期調(diào)控結(jié)合的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，中國將進(jìn)一步加快相關(guān)長效機(jī)制政策的落實(shí)和細(xì)化。房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)成交回落，價格趨穩(wěn)，新開工、投資中低速增長等特點(diǎn)。