房產(chǎn)中介：炒作香河限購解禁

　　沉寂已久的香河樓市，因一眾房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)經(jīng)紀人的樓盤推介文案起了波瀾。

　　“通知！外地人可以第一考慮這個項目！香河大愛城已經(jīng)解除限購了！”近日，一則關(guān)于香河樓盤放開限購的消息在網(wǎng)上迅速流傳。根據(jù)消息，外地人只要在北京或廊坊任一地納稅或繳納社保滿三年，即可購買。然而這卻有別于廊坊“6·2”限購令規(guī)定的合規(guī)購買條件。

　　廊坊“6·2”限購令，即廊坊市政府于2017年6月2日發(fā)布的樓市調(diào)控新政。根據(jù)調(diào)控新政，香河縣與廊坊市主城區(qū)、大廠回族自治縣等多區(qū)域被列入從嚴住房限購區(qū)。針對外地人購房，廊坊“6·2”限購令明確指出，“非本地戶籍居民家庭能夠提供當?shù)?年以上納稅證明或社會保險繳納證明的，限購1套住房，包括新建商品住房和二手住房；非本地戶籍居民家庭，已擁有1套住房，或者無法提供三年以上本地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地戶籍居民家庭，暫停在本地購買住房，補繳的納稅證明或社會保險不得作為購房有效憑證”。

　　除上述樓盤推介文案炒作香河樓市外，一些網(wǎng)站上更出現(xiàn)了“香河大愛城，北三縣唯一外地人能買的項目，70年大產(chǎn)權(quán)，央企國家級養(yǎng)老示范基地”的宣傳。在這段對大愛城項目集中介紹的網(wǎng)頁中，宣傳文案開頭還以紅色加粗大字體的形式，強調(diào)“外地人能買的北三縣唯一，抓住最后機會”。

　　從一位發(fā)布上述房源信息的某中介機構(gòu)經(jīng)紀人處，北京商報記者了解到，他們公司與大愛城項目有代理合作關(guān)系，“它家房源，我們一直在代理”。

　　大愛城銷售：網(wǎng)傳解禁樓盤為養(yǎng)老產(chǎn)品

　　“上周末去的，跟搶房似的。好多北京本地的車。”購房者黃女士如此描述上周六大愛城的看房“盛況”。

　　北京商報記者也于2月的一個周末，來到了位于香河愛晚大道的大愛城銷售中心，大愛城酒店一層即為該項目當前的售樓處。當日的售樓處較為熱鬧，數(shù)十組客戶的集中到訪，使得項目沙盤、樣板間以及會客區(qū)無不遍布看房人。就連現(xiàn)場的茶水與果盤供應都稍顯緊張。

　　據(jù)了解，大愛城項目由世紀愛晚（北京）置業(yè)有限公司和香河愛晚投資有限公司聯(lián)合打造，隸屬一項始于2008年1月的社會化養(yǎng)老服務系統(tǒng)工程——“國家愛晚工程”。項目開發(fā)商為香河恒康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“香河恒康”），2014年6月推出大愛城·香河國家養(yǎng)老示范基地一期居家養(yǎng)老住宅，當前在售項目為“大愛城2季”，開盤于2018年10月。二期產(chǎn)品包括北側(cè)及東側(cè)的13棟高層（共2672套）、西南角的7棟疊墅（共計252套）、中間72棟聯(lián)排別墅（共計378套）以及西側(cè)5棟商業(yè)體（建面5.22萬平方米）。高層主力戶型為70㎡二居、97㎡三居 、113㎡四居，當前只有第10及第11棟房源小有剩余，12棟正在排卡中。

　　大愛城項目現(xiàn)場銷售人員稱，該項目住宅產(chǎn)品為共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，購房者及開發(fā)商分別持有產(chǎn)權(quán)的90%、10%，購房者需同時滿足在京或在廊坊社保/納稅滿三年、家中有符合年齡資質(zhì)的老人（女55周歲或男60周歲以上）。該項目支持貸款購買，首套房首付30%，二套50%。購房滿三年后，方能入市再交易，轉(zhuǎn)讓時須提前購買開發(fā)商所持有的10%份額，再交易對象也須滿足現(xiàn)行購買條件。就項目突破限購的傳聞，銷售人員表示，“我們項目不是解除限購，而是受香河政府支持，養(yǎng)老項目合法承接北京養(yǎng)老需求客群”。據(jù)透露，當前購房客群的80%來自北京。

　　就網(wǎng)傳大愛城解禁一事，記者致電項目開發(fā)商香河恒康相關(guān)人士，但截止發(fā)稿，該公司未給出回應。

　　合碩機構(gòu)首席分析師郭毅表示，從現(xiàn)實情況來看，香河大愛城項目其實算不上是炒作限購或者突破限購。所謂“大愛城解除限購”，是建立在獲得政府相應支持的基礎上，是針對養(yǎng)老地產(chǎn)這一特殊產(chǎn)品類型的一個特殊政策，算是當?shù)卣o養(yǎng)老人群的一個“特殊待遇”。但從宣傳方式上來說，部分中介經(jīng)紀人在項目推廣文案中并未提及大愛城的養(yǎng)老屬性，存在誤導購房者、引導投資的嫌疑。

　　另有不愿具名的分析人士表示，對購買者來說，購買大愛城項目一要考慮養(yǎng)老房產(chǎn)運營過程中是否需要承擔更高的成本，二要關(guān)注此類房產(chǎn)購買后的退出機制是如何實現(xiàn)的。“對再交易對象接盤的條件限定，也許會影響到房產(chǎn)的未來流通與資產(chǎn)價值。置業(yè)大愛城，應基于自身的養(yǎng)老需求，不要出于一時的投資行為而突破限購，畢竟當前廊坊限購仍較為嚴厲。”

　　香河樓市：現(xiàn)調(diào)高售價預期

　　值得一提的是，除驗證“香河解禁”傳聞非真、住宅限購仍存外，北京商報記者還從多個項目銷售人員口中了解到，受規(guī)劃預期影響，近期香河樓市有所回溫，前去看房咨詢的北京購房者明顯增多。

　　不限購、不限貸的香河商辦項目市場，最先熱鬧了起來。以位于香河新華大街附近的商辦類項目孔雀城·大運河智慧街區(qū)為例，北京商報記者走訪之日恰值周六，打出“商住兩用”口號的該項目，于當日迎來了一波看房小高潮。針對簽約客戶，現(xiàn)場還設有轉(zhuǎn)盤抽獎以及砸金蛋等環(huán)節(jié)。

　　據(jù)了解，孔雀城·大運河智慧街區(qū)在售房源有9棟共計7761套，包括平層及l(fā)oft兩種類型，面積為35-55平方米，產(chǎn)權(quán)年限均為40年。該項目2018年11月24日起售，最低首付6萬元起，最低總價28萬元起，成交均價約在8000-13000元/平方米區(qū)間，當前已售2棟。現(xiàn)售房源預計2021年11月末以毛坯形式交付。購房首付比例為50%，可根據(jù)具體金額進行分期。

　　據(jù)現(xiàn)場銷售人員表述，近來北三縣升值潛力日漸凸顯，在住宅限購力度不減的現(xiàn)實情況下，商辦類產(chǎn)品是北京外溢剛需或過渡客群的購房首選。并稱，孔雀城·大運河智慧街區(qū)配套齊全、交通方便，在北三縣商辦類項目中優(yōu)勢明顯。此外，該銷售人員還多次強調(diào)，因為近期香河樓市出現(xiàn)回溫趨勢，香河很多開發(fā)商接下來將會有調(diào)高房源售價的動作，此外還稱廊坊限購有望在2019年兩會后解除或放松。“現(xiàn)在剛剛開始漲，趁著還沒漲太多，下手正合適。像今天的銷售現(xiàn)場，就有不少之前的意向客戶，都是要趕在漲價前買房。”

　　看似無懈可擊的香河住宅市場，實則也暗流涌動。即使廊坊“6·2”限購令規(guī)定，非本地戶籍家庭需要提供三年及以上社保或者納稅證明。孔雀城·大運河智慧街區(qū)銷售人員告訴北京商報記者，如果真想購買香河住宅，明面上的辦法行不通，還有“擺不上臺面”的手段：全款購房進行草簽，補齊三年納稅或社保后正式網(wǎng)簽，網(wǎng)簽后再按正常程序辦理房產(chǎn)證。

　　據(jù)悉，一般開發(fā)商都會找專業(yè)的第三方公司協(xié)助購房者 “辦理資質(zhì)”，通過一紙就業(yè)協(xié)議使購房人獲得當?shù)仄髽I(yè)職工身份，只要購房者在未來三年時間內(nèi)按月納稅，納稅時間滿三年且保證無斷繳后，即可獲得廊坊市購房資質(zhì)，并順利網(wǎng)簽。上述銷售人員還友情提示稱，“做完稅服務的話，不到1萬塊錢，比做社保便宜”。并表示，當前香河甚至北三縣非當?shù)厝速彿康模径际怯纱瞬僮鲗崿F(xiàn)。 “北三縣住宅貸不了款，只能全款買。全款可適度延長支付周期，但是全款購房這個沒商量。”

　　　專家：過度炒作或遭調(diào)控從嚴

　　事實上，北京商報記者于2018年8月末針對北三縣樓市的調(diào)查便發(fā)現(xiàn)，大廠多數(shù)開發(fā)商以“代辦當?shù)赝甓惢蛏绫?rdquo;的伎倆規(guī)避限購。

　　“由此可見，市場需求依然旺盛。有需求，才會出來解決方案。”郭毅直言，上述規(guī)避限購的操作方法，對購房者來說存在一定風險。如果在全款購房后的三年中，開發(fā)商受利益驅(qū)使出現(xiàn)“一房兩賣”，那么本就屬于非法獲得購房資質(zhì)的購房者，其權(quán)益或?qū)o從保障。此外，三年的完稅或社保究竟能不能按月如期進行，也要打一個問號。

　　就坊間近期以來關(guān)于廊坊限購解禁的傳聞，郭毅表示全面解除的可能性不大，不過針對特定人群的“特殊放松”，倒是有可能會實現(xiàn)。但是這個放松，原則上都會輔以相應的要求或條件，面對的人群必然是定向的、少部分的，不會對市場的置業(yè)需求形成大幅度抬升。“因而，房價的高企并非由購房需求的增加造成。其實從目前來看，這種調(diào)高售價的傾向，更多的還是在于中介和開發(fā)商的炒作。”

　　中國房地產(chǎn)經(jīng)紀同業(yè)聯(lián)盟主席胡景暉則直言，環(huán)京樓市如果肆意炒作，或遭調(diào)控從嚴。在胡景暉看來，在落實“房住不炒”、“因城施策”，以及“樓市調(diào)控主體責任在城市政府”的情況下，這種利好的釋放應該是循序漸進的緩慢釋放，而非短期內(nèi)的炒作集中釋放，尤其是在北京城市副中心建設的關(guān)鍵時期，在樓市調(diào)控和長效機制建立的關(guān)鍵階段，對各地樓市來說都是“穩(wěn)”字大過天。“如果香河等環(huán)京區(qū)域的開發(fā)商再盲目地炒作話題，人為地給市場煽風點火，造成房價異動的話，必將招來樓市調(diào)控的進一步從嚴。”

《電鰻快報》