五一放假之前，《證券日報》記者偶然途經蘇州，經太湖湖邊回蘇州市里路上，巧遇一位故鄉在隴西到蘇州生活多年的出租車司機趙師傅。聊天之余，趙師傅得知記者在北京生活，沒想到第一句即吐槽：“蘇州的房價都快趕上北京了”，“我來這幾年還沒攢夠買大一點房子的錢，尤其今年，好地段的房子都6萬元/平方米了，一般的都要4萬元/平方米左右，買不起了。”

    幾天之后，紅五月開局，果然，蘇州樓市房價曲線直上。無獨有偶，與蘇州高鐵僅一個多小時車程的南京，甚至出現了32個人搶一套房的搖號購房熱潮，一如兩年前的上海和北京。

    不難看出，當下，樓市銷售的分化現象正在全國展開，但一線城市似乎頗為平穩。以北京為例，3月份曾因四環邊限價房入市引發的凌晨排隊買房現象似乎開始退燒，五一期間，北京樓市商品住宅僅成交約300套，可謂近幾年的新低點。

    開發商忙于蓄客推盤

    蘇州趙師傅的無奈，來自于支付能力夠不到快速上漲的改善房的門檻。而橫盤已久的北京樓市，限競房時代的來臨，讓購房者有了更多挑選空間，尤其是首改和再改客群，并不急于出手，多是選擇在大量已經或者即將入市的新項目中“挑房”買。

    五一期間，《證券日報》記者走訪了幾個即將入市的新盤后獲悉，遠郊盤看熱鬧的客群多，下手的少；性價比高的項目，有真實購買意向的客群多，但項目投入多利潤薄，開發商頗有虛熱之苦惱。

    4月30日，《證券日報》記者換乘了三種交通工具才來到了北京房山青龍湖板塊，在這個過去幾乎沒有什么開發商布局的區域，如今龍湖、金地等房企都已拿地建房，且都將在今年進入集中銷售期，主力產品是低密度洋房及少量疊拼別墅等。

    在這一板塊組團的三個限競房項目中，金地·大湖風華進展最快。據營銷中心銷售員向記者透露，預計項目在5月中旬入市銷售，預計銷售均價為37245元/平方米，主要住宅為89平方米—139平方米墅區洋房和140平方米—220平方米湖畔別墅。

    “項目開盤時會有優惠，目前蓄客客群多數都是改善型，大概占比為70%，其余則為剛需客群，目前僅高端客戶就有幾百組到訪。”金地·大湖風華項目相關人士向《證券日報》記者透露，房山青龍湖板塊市場確實有競爭壓力，但金地不會采取低價策略，而是在產品上做加法，比如這個項目緊挨6000畝青龍湖，社區提供免費地鐵接駁班車，總價500萬元即可以買到別墅，這是在以往金地風華系產品中難以找到的高性價比樓盤。

    實際上，為了從競品中突圍，五一假期成了開發商攬客的重要節點。“我們樓盤五一不放假，反倒做了組織客戶游船、逛公園等各種看房活動。”五一假期過后，該項目銷售員向《證券日報》記者透露，五一假期期間，看房的人非常多，每天售樓處都爆滿。

    假期游玩之余看房的到訪客群，最終是否能轉化為下手買房的業主，目前尚不好判斷，但來到項目看房確實說明有買房意向，只是不確定最終會買在哪里罷了。

    值得關注的是，小長假期間，北京樓市出現了一個一天內引得千組客戶到訪的新盤，即未來金茂府。據記者了解，該項目位于北京市昌平區未來科技城區域，是中國金茂在北京的第五個金茂府產品，同時也是限競房項目。

    “未來金茂府將于6月份開盤，入市主力戶型為120平方米-160平方米的精裝修三居、四居，均價為5.4萬元-5.6萬元/平方米，總價在700萬元—900萬元之間。”未來金茂府相關人士向《證券日報》記者表示，項目將與華為合作，引入全場景智慧化家居系統，打造以品質、科技、智慧為符號的城市高端住宅。

    有業內人士稱，在供應井噴的限競房中引入高端產品線的打法，是房企突圍之道。未來金茂府主要客群基本來自于北部區域，以改善型客群為主，預計其去化程度或能與先前入市的位置優越的項目（四環內外）和性價比較高的項目相匹配。目前來看，由于價格有一定競爭力，在示范區開放當日現場，千組客戶到訪排隊進場，并進行凍資排號。

    兩個即將入市的純新盤項目，一個西南，一個北部偏東；一個六環，一個五環外，卻同為限競房供應區域。記者走訪的這兩個項目似乎頗能代表下半年北京樓市成交軌跡，但從此前已經銷售而在五一假期期間完成網簽的成交數據來看，市場仍在退燒。

    購房者不急于出手

    “最近一天能接到好幾通推銷房子的電話，甚至一個項目每天有兩撥人打來攬客，可能是因為我最近在看房，但是我還沒決定好買哪個項目呢。”李女士（化名）接受《證券日報》記者采訪時表示，“今年限競房很多，確實是購房的好時機，但這些項目都較為偏遠，所以我也在看二手房。另外，要是再買房就得賣房才能湊夠首付，現在手里的房子賣掉也需要時間，所以急不來。好在市場上可選的項目較多，在位置合適的基礎上，還可以多看看品質和戶型再做決定也來得及。”

    實際上，現如今北京樓市中，有產者再置業的比例已經很高，在這些購房者中，除了對價格和位置敏感外，教育、醫療、社區環境和住宅品質越來越影響這些群體的選擇，對限競房項目來說，供應集中、戶型同質化等難題已經導致市場去化率遠不及預期。

    中原地產研究中心數據顯示，截至4月底，北京合計入市了41個限競房項目，合計57期，供應的限競房住宅有26567套、合計的建筑面積是315.7萬平方米，后續預計還有約50個項目入市。部分區域如石景山區的項目，由于扎堆上市，目前面臨去化難題，部分項目去化率甚至低于20%。

    另據諸葛找房數據研究中心統計顯示，五一假期期間，北京樓市新建商品住宅網簽124套，高于2018年同期低于2017年同期；二手住宅成交量僅134套，低于2016年-2018年同期。換言之，五一假期期間，北京新建商品住宅與二手住宅網簽量總共不足300套，處于2015年以來五一假期低點，盡管今年五一假期4天但仍不及往年同期三天網簽量。

    “一方面今年假期較長，大部分人員選擇外出旅游，市場需求減少。”諸葛找房數據研究中心分析師國仕英向《證券日報》記者表示，另一方面是國家嚴格調控下，市場觀望情緒濃厚，更多購房者仍在觀察看后續市場變化。

    “整體看，今年3月份出現的高峰期在供應量爆發基礎上出現了退燒。”中原地產首席分析師張大偉表示，疊加之前優惠項目減少，二手房價格合適的房源成交后，業主漲價，購房者開始觀望。此外，除了少數五環內項目外，最近幾個月入市的項目去化率依然不樂觀，使得購房者不急的情緒又一次出現。更重要的是，5月份－6月份期間，限競房供應量有望超過萬套，整體市場競爭可能再次升級。

（策劃 王麗新）

《電鰻快報》