樓市的風吹草動都觸動人們的神經。蘇州近日宣布“升級版”的調控政策，對蘇州工業園等熱點區域實施3-5年的限售，同時對土地出讓報價的規則進行調整。

        這不僅僅是個案。進入4月以來，中央和各部門多次強調樓市調控的方向沒有改變，各地樓市調控的頻率明顯增加。

        業內人士普遍認為，樓市趨穩的態勢沒有變，蘇州限售凸顯了地方不斷夯實保持樓市平穩發展的主體責任，未來的調控將更加突出“一城一策”的差異化原則。

        供需兩旺 樓市短暫回暖

        今年開春后，部分城市住宅銷售回暖，土地市場熱度回升，市場上因此有“小陽春”之說。

        3月70個大中城市中，新房價格環比上漲的城市有65個，比2月份的57個明顯增加。一些熱點地區的樓盤，甚至出現了搶購的情形。

        而全國整體土地市場也迎來一波成交小高峰，武漢、杭州、蘇州、合肥、溫州等地近期土地市場活躍，房企拿地意愿強烈，成交額上升，溢價率同樣上行。中原地產研究院公布的數據顯示，4月單月，受監測的二線城市合計賣地金額創最近兩年新高。

        “房地產開發企業到位資金增速總體在提高，其中國內貸款和自籌資金增速均在3月份‘轉正’，定金及預收款和個人按揭貸款增長明顯加快。”交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹說。

        資金充沛意味著拿地的動力和能力加強，再加上房企融資的成本不斷下降，不少房企抓住時機加大融資力度。比如恒大近期接連發了6期美元票據，共計30億美元，同時在上交所發行200億元的公司債。

        國家統計局的數據顯示，1—4月份，房地產開發企業到位資金52466億元，同比增長8.9%，增速比1—3月份提高3個百分點;全國房地產開發投資34217億元，同比增長11.9%，增速比1—3月份提高0.1個百分點。

        而在購房層面，由于季節性因素和信貸審批加快等原因，出現了短暫的供需兩旺。

        夏丹認為，“小陽春”存在季節性因素，年初信貸額度寬松，按揭貸款審批放款速度加快，購房者入市意愿增強。其次，供給端有所發力，新房推盤量和二手房掛牌量明顯增多，不少一二線城市住宅和公寓項目扎堆入市，為需求釋放創造了條件。此外，今年前兩月整體成交不如去年同期，3月起也具有一定的補漲效應。

        樓市調控方向不變 各地密集調控

        4月19日的中央政治局會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。

        部分地區樓市回暖，中央政治局再提“房住不炒”，意味著房地產的調整方向和力度不會改變。

        事實上，近期央行、國家發改委、住建部、自然資源部等多部委就樓市密集發聲，表明穩地價、穩房價、穩預期的政策將會繼續保持。

        5月10日，央行在解讀4月信貸和社會融資數據時表示，對部分地區樓市回暖一直在密切跟蹤監測，房地產調控和房地產金融政策的取向沒有改變，是一貫的。

        央行進一步表示，今年有四個方面的重點工作，一是配合實施好房地產市場平穩健康發展的長效機制;二是堅持“一城一策”，落實好差別化住房信貸政策;三是繼續做好房地產市場資金管理相關工作;四是加大對住房租賃市場的金融支持和規范，促進形成“租售并舉”的住房制度。

        針對放寬落戶引發的調控放松的質疑，國家發改委近期明確，放寬落戶不等于放松對房地產的調控，不管戶籍制度怎么改，“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位必須堅持、不能動搖。

        而住建部近期表示已經對一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示，表明其對局部過熱現象的密切關注。自然資源部確定了2019年住宅用地供應“五類”調控目標，明確消化周期在36個月以上的，應停止供地。

        地方層面，多地在出現房價和地價波動后，密集出臺了調控政策。中原地產研究中心的統計顯示，4月，各部委各地累計調控超60次，頻率明顯增長。

        從措施來看，各地采取了諸如下調土地最高限價、公積金貸款“認房又認貸”、契稅稅率調整等調控手段，北京等地還立案查處了多家房地產經紀的違法違規行為。

        值得注意的是，此輪調控政策具有很強的針對性，措施細化，體現了“一城一策”甚至是“定點調控”的特征。

        以蘇州為例，此輪限售范圍并非全市，而是僅僅針對蘇州工業園區和高新區部分重點區域，近期蘇州房價上漲過快的地區主要就集中在工業園區。此外，將土地出讓報價條件從定值調整為區間設置，對于穩定低價也有積極意義。

        “目前調控以穩為主，與之前相比更為緊扣當地實際需求和成交情況，加大落實了‘一城一策’的差異化施策原則。”夏丹說，近期各地房地產政策有緊有松，既有蘇州重啟限售，也有青島深圳放松公積金政策。

        公開資料顯示，青島自6月1日起取消住房公積金二次申貸須首次公積金貸款結清滿2年的期限限制，深圳擬規定限制交易類和共有產權類住房可申請公積金貸款。

        隨著樓市調控頻率增長，多地“小陽春”行情未能持續，樓市趨穩的態勢愈發明顯。

        比如中原地產研究中心統計數據顯示，4月，北京二手房住宅簽約14440套，環比下調了10%。因為網簽數據相對滯后，4月實際市場真實成交量比3月出現了20%左右的下調。

《電鰻快報》