《電鰻財(cái)經(jīng)》電鰻號(hào) / 文

        解析上海房?jī)r(jià)不降反升的深層原因與市場(chǎng)背后的復(fù)雜因素

        近年來，上海作為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心，房?jī)r(jià)一度成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。無論是政策調(diào)控，還是市場(chǎng)預(yù)期，上海的房?jī)r(jià)始終沒有出現(xiàn)明顯下跌，反而在某些時(shí)段呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。那么，為什么在多方面壓力下，上海的房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺?其背后究竟隱藏著哪些復(fù)雜的原因?本文將從供需關(guān)系、政策導(dǎo)向、金融環(huán)境、土地稀缺性以及投資心理五個(gè)方面，深入解析上海房?jī)r(jià)為何不跌反升的深層次原因。

        一、供需關(guān)系錯(cuò)配，需求遠(yuǎn)大于供應(yīng)

        上海作為中國(guó)最大的金融中心和國(guó)際化大都市，吸引了大量的人才、企業(yè)和資金。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上海每年吸引著大量的外來人口，尤其是高學(xué)歷、高收入的群體。以2023年為例，上海常住人口超過2400萬，并且呈現(xiàn)逐年增加的趨勢(shì)。大量人口的流入使得住房需求日益增加，尤其是在市中心及熱門學(xué)區(qū)周邊的高品質(zhì)住宅需求更是供不應(yīng)求。

        然而，上海的土地資源有限，尤其是市中心區(qū)域的建設(shè)空間幾乎已經(jīng)飽和。政府的土地供應(yīng)量雖然在增加，但由于拆遷、政策限制等多重因素，新的土地供應(yīng)遠(yuǎn)不能滿足激增的住房需求。如此供需失衡的狀態(tài)，自然導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上升。

        二、政策持續(xù)調(diào)控，市場(chǎng)預(yù)期支撐房?jī)r(jià)

        近年來，盡管中央政府出臺(tái)了一系列房產(chǎn)調(diào)控政策，力圖通過限購(gòu)、限貸、限售等措施來抑制房?jī)r(jià)過快上漲，但這些措施并沒有徹底改變上海房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)。相反，這些政策往往起到了一定的市場(chǎng)預(yù)期支撐作用。許多人認(rèn)為，上海的房產(chǎn)市場(chǎng)是“永不掉價(jià)”的“保險(xiǎn)品”，政策的調(diào)控往往激發(fā)了購(gòu)房者的投資情緒，反而加劇了需求。

        例如，限購(gòu)政策導(dǎo)致了購(gòu)房資格受限的群體對(duì)于房地產(chǎn)的需求提前釋放，進(jìn)一步推動(dòng)了市場(chǎng)中的緊張感。而限貸政策雖然增加了購(gòu)房成本，但對(duì)于部分高收入人群來說，并沒有造成太大影響。這種市場(chǎng)的預(yù)期，使得大多數(shù)購(gòu)房者認(rèn)為，當(dāng)前不買房，未來可能會(huì)面臨更高的房?jī)r(jià)和更為嚴(yán)格的政策，因此不斷推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

        三、金融環(huán)境寬松，房貸利率降低

        近幾年，中國(guó)央行采取了一系列寬松的貨幣政策，降低了基準(zhǔn)利率，放松了對(duì)房地產(chǎn)貸款的限制。這一系列措施使得購(gòu)房者的融資成本降低，尤其是低利率貸款政策吸引了大量購(gòu)房需求。尤其是在2022年和2023年，由于新冠疫情的影響，政府出臺(tái)了“寬松貨幣政策”以刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，貸款利率的降低使得更多人能夠以較低的成本進(jìn)入市場(chǎng)，進(jìn)而推高了房?jī)r(jià)。

        與此同時(shí)，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款支持也沒有放松，在一定程度上為開發(fā)商提供了資金支持，使得上海的房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠持續(xù)建設(shè)并推向市場(chǎng)，這也為房?jī)r(jià)的穩(wěn)定提供了保障。

        四、土地稀缺性決定了價(jià)格的剛性

        上海的土地資源可以說是極為稀缺的。特別是市區(qū)核心區(qū)域，幾乎沒有剩余的可開發(fā)土地。土地的稀缺性本身就注定了上海房?jī)r(jià)的剛性。每一塊土地的競(jìng)拍價(jià)格都會(huì)創(chuàng)下新高，而高地價(jià)則轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上，開發(fā)商往往通過提價(jià)來彌補(bǔ)土地競(jìng)拍的高成本。這種土地稀缺性決定了房?jī)r(jià)難以大幅下跌，因?yàn)橥恋匾坏┍婚_發(fā)出來，其價(jià)值一方面受地理位置、周邊設(shè)施等因素影響，另一方面，土地的歷史沉淀和投資價(jià)值也是推動(dòng)價(jià)格上漲的重要因素。

        例如，上海的浦東新區(qū)作為國(guó)際化大都市的重要象征，吸引了眾多高端人才和外資企業(yè)入駐。由于地理位置優(yōu)越，土地資源稀缺，這里幾乎沒有能夠開發(fā)的空白區(qū)域，這直接導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的持續(xù)攀升。

        五、投資心理與市場(chǎng)情緒推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲

        上海不僅是一個(gè)居住的地方，也是一個(gè)重要的投資市場(chǎng)。長(zhǎng)期以來，房地產(chǎn)被視為保值增值的資產(chǎn)類別。許多投資者，尤其是高凈值人群，認(rèn)為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)是低風(fēng)險(xiǎn)的投資渠道。即使房?jī)r(jià)已經(jīng)較高，依然有大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

        這一投資心理在一定程度上也加劇了市場(chǎng)的供需失衡。購(gòu)房者的投資心態(tài)使得即便市場(chǎng)已經(jīng)存在一定的過剩，房?jī)r(jià)依然無法迅速回落。這種市場(chǎng)情緒也可能影響開發(fā)商的定價(jià)策略，推動(dòng)房?jī)r(jià)在短期內(nèi)保持高位。

        結(jié)語

        綜上所述，上海房?jī)r(jià)之所以在多重外部因素的影響下沒有下跌反升，既有其供需關(guān)系、政策導(dǎo)向和金融環(huán)境等硬性因素，也有土地稀缺性和投資者情緒等軟性因素的共同作用。盡管政府不斷出臺(tái)調(diào)控措施，但由于市場(chǎng)預(yù)期和供需不平衡，上海的房?jī)r(jià)依然保持了相對(duì)堅(jiān)挺的態(tài)勢(shì)。未來，如何平衡市場(chǎng)供需，調(diào)整政策，可能會(huì)成為解決房?jī)r(jià)問題的關(guān)鍵。

《電鰻快報(bào)》