摘要：作為一個房地產企業，在新的階段要追求有質量的增長，就是告別高速增長之后，我們也要告別粗放式經營。

　　編者按：2015年，中國房地產值得記憶的年份，行業曾經的輝煌及驕傲正在改變，瞬間爆發的新概念、新思維、新元素不斷與這個行業交集。但與此同時，房地產行業傳統的開發、資本模式、商業業態卻正面臨著空前的失控與顛覆。所有人都在說著，要轉型、跨界、突圍，但前方是不是有清晰的方向？

　　8月11-14日，由觀點地產新媒體主辦的2015博鰲房地產論壇及英國戴森冠名的2015年度中國地產風尚大獎大幕開啟，繼續推出“博鰲特稿”系列報道，對中國房地產行業及上下游全產業鏈的企業家、專家學者、政府協會人士、行業精英等，進行全方位的接觸與訪問，共同研判與交流“轉變時期的中國房地產”。

　　觀點地產網 7月6日，在五礦集團位于香港尖沙咀的辦公室中，已經是博鰲房地產論壇老朋友的五礦建設有限公司董事總經理何劍波先生接受了我們的訪問。何劍波和觀點地產新媒體之間的交談并不十分像是采訪，更像是天南地北的聊天，經濟、政治、行業等話題毫無局限。

　　在看似隨意的交流之中，何劍波的國際金融學背景、出國留學所帶來的國際視野等特質逐一顯現。

　　縱橫論

　　在采訪當天，恰逢中國股市動蕩最嚴重的時節，A股大跌之勢甚至蔓延到了香港，港交所也是哀鴻遍野。

　　對于中國股市的局面，何劍波用了“一地雞毛”四個字來評價。

　　對于股票大漲所引發的全民炒股熱潮，何劍波也一針見血地指出：“對整個勞動生產力的破壞是很大的?！?/p>

　　何劍波認為，不管是對企業還是個人來說，要實實在在、扎扎實實做該做的事情，“如果全民都把炒股當成頭等大事，投機性太重?！?/p>

　　投機性的心態在中國早已顯現，這幾年，越來越多的民營企業家感慨“辦廠不如買房，投資不如投機”，珠三角的制造業工廠關閉也常常成為社會報道的焦點。

　　“在中國這種體制和社會環境下，要想做實業或者創業都太難了。因為做實業必須要有自己的核心技術，這個沒有長期的努力是不可能的。”雖然身兼房地產上市公司的領導人，何劍波還是為實業發出聲音。

　　縱觀這些年中國經濟的發展，何劍波總結是靠著幾次消費促進的。

　　在80年代國家第一輪經濟增長的時候，需求主要是靠消費品，比如手表、電視機、空調等；第二輪增長是90年代末，一是放開了住房消費，房地產帶動土地出讓收入增加，成為了政府財政的主要來源，也成為城鎮化的主要資金來源。房地產還帶動了居民的消費；另外是中國加入WTO，出口商品打開了國際市場，所以中國成為了世界工廠。

　　何劍波分析道，現在這幾塊都飽和了，我們需要新的需求動力。

　　新的動力就是“一路一帶”，把產能合作結合到一起，讓產能走出去。不過，何劍波也表示，“一路一帶”很有挑戰，因為這個是國際性的。

　　“從新一屆中央領導上任之后，他們很清醒地認識到了我們面臨的問題，過去的高速增長肯定是難以為繼了，現在就要轉型，要把速度降下來，提高增長質量?！焙蝿Σㄈ缡欠Q。

　　企業策

　　在這樣的宏觀環境下，何劍波對今年房地產行業的基本判斷是謹慎。雖然今年年初出了很多政策，市場開始回穩，但整體行業、開發商對于拿地，對于后市還是非常謹慎的。

　　基于這樣的判斷，五礦建設今年目標制定得也頗為穩健?！敖衲晡覀內甑匿N售目標和去年是一樣的，是80億?！焙蝿Σń榻B，這個目標完成基本沒有問題。

　　更為重要的是，五礦建設的銷售回款率得到了顯著的提升，今年整個公司的回款非常好，比去年同期有顯著的增長。

　　在五礦建設布局的城市中，南京項目數量最多，這也為公司貢獻了最多業績。對于五礦建設在南京的表現，何劍波毫不諱言地表示：“在南京，五礦這個品牌的號召力還是非常強的?！?/p>

　　2014年，五礦建設在南京的崇文金城單項目銷售排名全市第五，今年上半年單項目賣了15億。何劍波稱，雖然南京市的庫存壓力很大，不過對這個城市還是很看好的。

　　看好的原因除了對南京市場本身的認可之外，何劍波認為，五礦建設南京團隊的操盤水平也是很高的。

　　除了南京之外，五礦建設唯一還有項目的一線城市只剩北京。在北京，五礦和萬科合作的項目叫如園。何劍波表示，這也是北京萬科利潤最高的項目，單價已達6萬元/平方米以上。

　　隨著北京項目的銷售漸漸走向尾聲，五礦建設主要業績來源正逐步轉移到二線城市，對于五礦來說，均價進一步下降似乎是不可避免的。

　　面對這個可能出現的變化，何劍波表現得很坦然：“北京項目如果賣完了，靜態來看均價可能是下降?！?/p>

　　因此，在北京、上海等一線城市尋找合適的土地成為五礦建設當前的任務之一。不過，五礦并沒有就此表現出對土地的瘋狂渴求，雖然去年有參加上海的土地招拍掛，但面對高企的土地價格，寧愿放棄也不會拿高價地。

　　五礦建設最近一次拿地已經是去年10月的事情了。

　　“今年還沒拿地，但是不著急。”何劍波如是稱，五礦建設的土地還可以開發三年，雖然沒買地，但是目前公司資金充足，這也是很大的優勢。

　　在國內尋找更多土地的同時，五礦建設也有意在境外進行布局。據何劍波透露，今年五礦曾在香港嘗試投標，但是沒有拿到，原因則是“不想太高價”。

　　以下為觀點地產新媒體對五礦建設副主席何劍波先生的采訪實錄：

　　觀點地產新媒體：您怎么看最近這波全民炒股的風氣？

　　何劍波：對整個勞動生產力的破壞是很大的，比如辦公室就算裝上監控，拿著手機也可以炒股，躲到衛生間也可以炒股，完全沒有用。

　　最近有一篇文章說大學生畢業之后，不要把精力都放在炒股上，因為那上面是學不到東西的。別說賺不賺錢，就是賺點錢也學不到什么東西，大量的時間耗費在那兒。

　　不管是對企業還是個人來說，要實實在在、扎扎實實做該做的事情。炒股這種事情是玩一玩就罷了，不能作為正業，如果說全民都把炒股當成頭等大事，投機性太重。

　　觀點地產新媒體：今年博鰲房地產論壇的主題是“轉變時期的中國房地產”，您認為過去15年以及未來房地產會怎樣轉變？

　　何劍波：首先經濟是從過去的高速增長到現在的中高速增長，實際上就是增速有比較明顯的下滑，下滑的原因很大一塊是因為需求下降。

　　過去我們的需求有好幾塊，80年代國家第一輪經濟增長的時候，需求主要是靠消費品，過去大家都窮得叮當響，但是很快就把經濟結構調整到輕工業生產，如手表、電視機、空調等，80年代的增長是靠這個起來的。

　　第二輪增長是90年代末，或者是2000年之后，這一輪增長就有很大的變化。我們由重工業轉為輕工業，又從輕工業轉成經濟重型化，進行了第二輪大規模投資。

　　原因主要在幾個方面，一是放開了住房消費，住房消費放開之后使大家的消費能力釋放出來了。房地產引起的土地出讓收入，成為了政府財政主要來源，這個來源有了之后，土地財政就支撐了城鎮化進程，所以城鎮化也進行了差不多十幾年。

　　90年代，整個國家的基礎設施很差，沒有一條高速路，當時覺得修一條路太困難了，城市建設也非常滯后，城市里面的基礎設施、道路以及各種東西都很差。到了2000年之后有一個根本性的變化，就是政府突然非常有錢了，修公路、大拆大建全部都做起來，這歸功于當時的房地產。

　　房地產帶動了居民消費，居民消費也帶動家電、建材等發展，另外房地產轉換成土地財政，土地財政又給政府融資，帶動了大規模的基礎設施建設。城鎮化過程中又產生了新的房地產需求，就是拆舊房子，建新房子。

　　另外一個原因，城鎮化過程中經濟在升級，比如說建高速路、建高鐵等，對金屬、礦產、鋼鐵、水泥、玻璃等需求很大，這些原材料產品也增長了。

　　這個增長過程中最典型的是鋼鐵行業，鋼鐵行業的快速增長有一個特點，相當于今天炒股一樣，是杠桿式的增長。因為有需求，鋼材的價格上去了，但是建鋼鐵廠本身就需要大量鋼材，所以是有自我需求在里面的。比如說市場可能需求一億噸，建鋼廠本身就得有5千噸，所以是價格帶動了需求。

　　還有中國加入WTO，出口商品打開了國際市場，所以中國成為了世界工廠，這也是一個大的趨勢。

　　消費、投資和進出口在上一輪的經濟高速增長中發揮了龍頭的作用，但現在這幾塊都飽和了。

　　住房整體肯定是已經飽和了，可能局部城市還有缺口；出口方面，因為人民幣升值，勞動力成本、土地成本上升也飽和了；公路建完了，高速、高鐵建完了，機場也建完了，再弄這些重工業也沒有用了，所以現在就出現“一帶一路”，把產能合作結合到一起，讓產能走出去，以前是商品走出去，現在恨不得把工廠都搬出去。

　　觀點地產新媒體：您覺得“一帶一路”的發展前景怎么樣？

　　何劍波：當然很有挑戰，因為這是國際性的。這種情況下，經濟的動力肯定存在嚴重的不足，所以理解轉變時期的中國房地產，大的背景就是經濟在轉型。

　　從新一屆中央領導上任之后，他們其實很清醒地認識到了我們面臨的問題，過去的高速增長肯定是難以為繼了，現在就要轉型，要把速度降下來，提高增長質量。

　　房地產也是這樣，經過了一個大的發展，現在確實到了換擋期，再按照以前的高速增長是不可能的，不管是大企業、小企業都很難。大的企業有規模優勢、品牌優勢、資金優勢，可能還能保持增長，但市場空間很小，行業的整合也會導致一些小企業退出。

　　房地產行業是市場化的行業，所以不用政府開什么會，給大家看什么文件，大家看到不掙錢自然就退出去了，就像買股票一樣的，股價指數一跌就趕緊跑，自己就知道退場。

　　房地產也有這樣的特點，靠市場機制來調節供求，這也是為什么今年年初出了很多政策，市場雖然開始回穩，但整體行業、開發商對于拿地，對于后市還是非常謹慎的。

　　觀點地產新媒體：一線城市對于限購依然很嚴，開發商不看好后市也不愿意降價，消費者的買房成本反而上升。

　　何劍波：開發商沒辦法降價，因為成本在那兒。

　　現在房地產行業也很艱難，一二線城市地價太高，三四線城市地價非常便宜，但需求非常疲弱，所以大家都不愿意去那邊拿地。

　　三四線城市是需求風險，就是沒人買房，一二線城市的風險是成本風險，或者是價格風險。今天拿了地，加上建造成本等所有費用進去，就已經超出周邊的房價了，而且是超出很多。只能寄希望于房價持續上漲，但是價格上漲總是有天花板的，這個天花板就是居民收入以及支付能力。

　　現在市場上投機需求已經很少，多數還是自用的真實需求。什么人才會有真實需求？就是沒有房子，或者說是需要改善的，這些人大部分都是工薪階層，非常有錢的人早都住房到位了，不會到今天才買。

　　一線城市也有天花板，現在北京很多高價地已經建成，出來的價格也是天價。北京今年很多天價房，但是一套房子要三千萬、五千萬甚至一個億，就要考慮是不是在那里買，值不值得，因為高收入階層有這個能力在全世界配置資產。

　　不管哪一頭都還是有風險的，歸根結底是什么？還是資金太多了，央行增加流動性，最近又降準降息，資金越來越多。

　　觀點地產新媒體：這些資金并沒有用在實業，珠三角制造業持續關閉，要不就是外遷。

　　何劍波：中國的問題很大一部分是金融的問題，就是無風險的利率太高。

　　比如過去房地產好的時候，就算閉著眼睛買一塊地開發最后都能夠賺錢，導致企業用10%、15%，甚至是20%的高利貸也能做得下來。這樣做的結果是把社會的無風險利率提高了，因為水往低處流，這個收益率高，所有的資金就會到這里來。生產企業和實業不可能有那么高的利潤，所以就會缺乏資金。

　　觀點地產新媒體：今年上半年創客的概念很熱，您是怎么看的？

　　何劍波：更重要的是運營和管理，如果只是辦公室沒什么特別的，應該是把這些人聚在一起有相互的服務，相當于形成一個小的生態系統，比如有做創業的，有提供金融、法律服務的，他們之間可以互動。

　　現在是“大眾創業、萬眾創新”，有很多新的東西需要時間考驗。創新這個事情走第一步很容易，但是最后要成功是比較難的。

　　真正適合創業的人也要看條件、個性以及社會資源等各方面的資源，大多數人適合在辦公室打工拿一份固定的薪水，有一個平均收入水平就可以了。

　　今天活下來的互聯網三巨頭，他們走過的路上躺了多少人？中國互聯網是在90年代開始的，但在2000年之后原來那批人都見不到了。

　　觀點地產新媒體：您覺得五礦未來和互聯網會不會有很多轉變？

　　何劍波：我們也在密切地關注互聯網，應該說現在行業內大家對互聯網的應用都是在探索階段。

　　有一些企業都已經進入試水階段了，包括社區O2O等，但是具體的模式還是需要去看怎么做得更成熟一些。

　　對于這個行業來說，將來在營銷方面可能更多的是社群營銷和口碑營銷，人家說現在的營銷是一種社交營銷，通過這種方式做一些銷售，所以這一塊將來也是可以嘗試的。

　　觀點地產新媒體：互聯網現在是不是泡沫太多，聽起來太虛了？

　　何劍波：互聯網對傳統行業的改造是一點都不虛的，對各行業都有沖擊，但是對于房地產行業來說影響小一點。

　　也有可能是銷售方式、服務方式的問題，房地產企業基本上都注重提供產品，而且是一次性就把事情做完了，今后房地產行業可能會更多的關注服務。

　　觀點地產新媒體：硬件有了，但服務還是弱的？

　　何劍波：對，這就是我們剛才說到的行業比較飽和了，空間不大，但是首先我認為這個行業是長久的，即使在美國和歐洲，房地產行業還是存在的。

　　至少在更新換代和人口增長方面是這樣，加上中國的城市化進程還沒完成，所以只是增速可能會換擋，期望值不能那么高，但是實際上還是有空間的。

　　在這個前提下，企業可能會更講究質量、核心競爭力以及客戶服務，過去可能是一次性就買斷了，今后可能會考慮怎么樣提供延伸服務。當然這些東西不是說今天就有答案，要真正的變成現實還需要很多探索。

　　觀點地產新媒體：要在哈施塔特項目做嘗試嗎？

　　何劍波：我們也在探索，因為有的城市項目同質化競爭太激烈，即使控制成本也沒有多大空間。大家都知道怎么用銷售的手段拓展客戶和打廣告，但還是要想一些新的東西，就是怎么做服務、做附加值。

　　例如以前很多人在做家電，為什么前二十年海爾做洗衣機能那么火？那是因為服務能跟上，他們不只是賣洗衣機，還會上門安裝，而且有問題打電話24小時就上門維修，空調也是這樣，不是說賣掉這個產品就不管了。

　　將來房地產銷售產品之后能給客戶提供什么樣的服務，要看項目配套和社區有什么樣的服務，還有是看有沒有延伸。

　　五礦·哈施塔特正在做這個探索，就是給客戶承諾會員優享計劃，作為客戶，可以在我們的商業小鎮擁有一定的消費權益，買房的時候就會直接送出這個權益，在里面可以吃喝玩樂。

　　我們現在也正在考慮怎樣跟養老、醫療配合起來，跟一些專業養老醫療公司合作，不是建設施，而是附送一些保險或者醫療方面的服務。

　　房地產商將來拓展的方向肯定是服務，不是一次性提供一個硬件產品就完了，后面還有很多服務，客戶住進去之后需要的東西太多了，最簡單的如裝修、家具。

　　現在很多地產公司的物業服務都有這一塊，做幾個樣板提供一個很優惠的價格，如果需要就幫忙配上。住進去之后的一些家具服務、維護、維修，包括養老就醫、超市采購等，地產商完全可以接過來做。

　　地產商有什么便利之處呢？別人進不了業主的家門，但是我們能進去。

　　觀點地產新媒體：業主最相信的還是物業。

　　何劍波：現在很多地方二手房交易代理都已經是地產商自己在做，萬科也是。

　　比如一個社區上千戶二手房的物業都是我們自己做，雖然別人也可以做，但是我們更了解自己的產品，別人是競爭不過我們的。

　　觀點地產新媒體：國企要嘗試這個有沒有難度？

　　何劍波：嘗試新的東西總是有難度的，不過房地產本來是市場化程度很高的行業，既然要做就應該從機制入手，各方面還是比較靈活的，必須得去嘗試。

　　五礦一直都是強調市場化，因為這是一個市場化的行業，必須用市場化的規則去做。

　　國企有很多優勢，最大的劣勢是機制問題，如果機制問題能夠解決，還是有很大優勢的。

　　觀點地產新媒體：今年五礦的庫存壓力大不大？

　　何劍波：我們的庫存比較正常，資產總額和庫存量都算是平均水平。而且我們嚴控庫存，把開工的節奏掌握好，在市場好的城市開工會比較正常，有的城市如果銷售不太好，開工會及時調整，會往后挪。

　　在買地這方面也是嚴格控制，今年以來我們看了很多項目，但都很謹慎，有的也參與了，還沒拿到地。

　　觀點地產新媒體：今年還沒拿地？

　　何劍波：今年還沒拿地，但是不著急，手上的貨賣三年都沒問題，但是目前公司資金充足，這也是很大的優勢。

　　觀點地產新媒體：市場不好的時候，錢是最重要的。

　　何劍波：對，今年公司的回款也非常好，比去年同期有很大增長。銷售比去年同期增長49.8%，回款增長得更快。

　　作為一個房地產企業，在新的階段要追求有質量的增長，就是告別高速增長之后，我們也要告別粗放式經營。相信以后企業不會盲目追求規模了，過去大家非常重視今年銷售誰排第一，誰排第二，誰進前十，我認為這個重要性不是沒有，但是會下降。

　　大家更看重的是經營質量、盈利能力、負債水平還有可持續發展的能力，對五礦來說也是一樣，從今年年初就明確了三個發展，第一是穩健發展，第二是規范發展，第三是創新發展，就是傳統的路子越走越窄，要找一個新的思路去做。

　　我們現在就是要做有質量的發展，要看資產質量、資產回報率、利潤率以及可持續發展的能力，制造虛假的銷售是沒意義的。

　　比如說為了利潤可以今天賣給別人，明天再買回來，有的企業這么做，但我們是一個上市公司，又是央企，要規規矩矩的做事兒，市場好或者是項目好的時候多做一點，市場不好或者是有的項目不好的時候低一點也沒關系。

　　企業發展、行業發展有波動是正常的，一個人要是一年到頭都沒有感冒一場，肯定會得大病。所以我們要講誠信，也要有比較平和的心態來看待業績，不造假。

　　觀點地產新媒體：今年比去年同期有增長嗎？還是有要求？

　　何劍波：有增長。今年我們全年的銷售目標和去年是一樣的，80億，這是我們的基本目標。

　　觀點地產新媒體：完得成嗎？

　　何劍波：爭取完成，差不多。企業要做扎實，團隊、基礎管理就要做扎實，不扎實的話增長可能像流星一樣，一下很亮，過兩年就看不見了。

　　觀點地產新媒體：南京市場怎么樣？去年南京市場不是庫存壓力特別大嗎？

　　何劍波：我們在南京有五個項目，一直是我們的一個重鎮。

　　南京庫存壓力是比較大，但是我們去年在南京崇文金城單項目銷售排名全市第五，今年上半年單項目就賣了15億，在全市也排到了前幾名。

　　在南京，五礦這個品牌的號召力還是非常強的，賣房子基本上都比周邊的要高出一千元以上，而且是同樣的地段。

　　觀點地產新媒體：南京項目凈利潤應該超過了15%？

　　何劍波：15%左右的凈利潤，很不錯了?，F在地產行業是比較艱難的，凈利潤達到這個水平比較難，過去都是20%以上，現在有的只有10%左右。

　　7月在南京有一個新項目晏山居要推出，也是今年的重頭戲。去年十月份拿的地，其實六月份就可以入市，但是銷售證拿得慢了一點。

　　我讓他們放慢一點，不要搞太快，因為搞得太快就會做不到位，營銷準備、示范區質量做不到位，盲目搶時間也是急躁的表現，提前一個月和晚一個月沒有太大差別，但是如果晚一個月銷售能好很多，一炮打響，開盤成功，那就完全是值得的。

　　亮相很重要，所以說才在今年7月正式推出，那也是我們在南京城東地區的第一個樓盤，是在紫金山下面的老城區，位置非常好。

　　觀點地產新媒體：價位大概是多少？

　　何劍波：每平米三萬以上，南京的房子挺貴的。都是一百多平米的改善型產品，因為要在價格和走量之間平衡。

　　觀點地產新媒體：五礦為什么特別偏好南京？

　　何劍波：因為南京市場還是比較好、比較成熟的，而且我們團隊的操盤水平也比較高。

　　北京也不錯，今年主要是跟萬科合作的如園項目，現在已經賣到6萬多一平米了。也是北京萬科利潤最高的項目。

　　我們今年還在香港嘗試投地，但是沒有拿到，因為不想太高價。

　　比起很多大的開發商，我們持有性物業占的比例太小，而且遠遠不夠，所以想在未來市場和價格都合適的時候增持優質物業，不管是在國內、香港，還是在海外都可以考慮適當地增持一些，這是很有價值的資產。

　　觀點地產新媒體：今年博鰲房地產論壇有一個主題是關于人才的，五礦的人才從哪里來？

　　何劍波：人才還是從市場上的招聘來，核心人員都是獵頭找來的，他們會根據我們的需求提供一些人選。

　　觀點地產新媒體：他們愿意到五礦來是因為待遇好嗎？

　　何劍波：我們的待遇跟市場上一樣，只是比平均水平會高一點，屬于中上水平。加上很多人看重五礦這個平臺，因為是上市公司，而且企業氛圍、文化還有工作氛圍是非常突出的。

　　我們是一個比較務實、簡單和有執行力的團隊，沒有辦公室政治，整個團隊都是做事情，大家在這兒工作會比較開心。

　　觀點地產新媒體：去年營銷費用上漲得比較厲害，今年呢？

　　何劍波：今年有很好的改善，控制得比較好。

　　各環節應該說都有控制，只是今年控制得更嚴厲一些。去年同比增加是因為銷售額增加，但是我們覺得還是有地方要改善，所以今年就嚴格地控制，應該說今年的預算執行得比較好。

　　觀點地產新媒體：去年均價上漲也很厲害，從1.3萬漲到了1.8萬。

　　何劍波：對，因為去年北京如園賣4、5萬，一下把均價拉上去了。

　　觀點地產新媒體：五礦在北京的唯一一個項目好象就是這個，北京項目逐漸消化后，均價豈不是沒那么高了？

　　何劍波：這個是動態的，如果北京項目賣完了，靜態來看均價可能是下降的，如果又有新的項目出來，要看新項目的組成是南京還是長沙的。

　　觀點地產新媒體：但是怎么都不可能比北京的房價高。

　　何劍波：沒錯，所以說均價有可能會下降，這個要看比例。如果現在增加的幾個項目都在北京，均價可能也會下降，這跟項目的組成有關系。

　　觀點地產新媒體：考慮多補充一點北京、上海的土地嗎？

　　何劍波：我們也一直在考慮這個，去年參與了上海一些招拍掛，也有在談一些二手項目。

　　觀點地產新媒體：您怎么評價和萬科的合作？

　　何劍波：我們合作得不錯，有機會會考慮繼續合作，因為萬科的團隊很專業，而且管理也很規范。