節前的最后一個交易日，鵬華前海萬科REITS封閉式混合型發起式基金（代碼184801）上市，作為國內首只與房地產開發商合作的類債券型基金，這只被冠名為鵬華前海萬科的產品，從其名稱上就可以看出其有前海地方政府支持的含義，前海作為新的金融創新基地，非常渴望能有一些創新產品問世，而房地產信托類基金之前還是國內基金業的空白，這只被萬科方面形容為忍痛割肉讓渡部分利益的產品，首日上市后非但沒有出現溢價的情況，反而出現了一定的折價，出現折價還不算，甚至還一度跌破了面值，價格跌到了99.88元，這意味著基金6月份發行時認購的投資者此時賣出已經全部出現虧損！這是為什么呢？
先說一下這只基金跟萬科的關系。這只基金的招募說明書上寫明，用不超過50%的資產購買前海萬科公館的股權，而公館產生的租金收益就作為基金的收益。問題是，如果公館租不出，或者租不滿，鵬華不想要，如果好租又穩定，萬科又不想放手對不對？為啥要把有著穩定好收益的項目給不相干的散戶呢？
作為國內首只公募房地產信托投資基金（REITs），鵬華前海萬科REITs封閉式基金的誕生非常不容易，因為既然是房地產信托，肯定要找一些房地產來投資，而什么樣的房地產才能大概率的只賺不賠呢？作為創新產品，只許成功不許失敗的壓力是山大的。因為一旦失敗，這一條道路，甚至于這類的創新想法都不可能再有了。所以，廣東人都想飲頭啖湯的想法是有道理的，因為政府煲出來的頭啖湯，基本上都是要穩賺不賠的。
而能夠堪此大任的，在深圳地區，想來想去，這樣的重任就歷史性地落在了萬科這個房地產老大的身上。可是，用腳想想也知道，只賺不陪這樣的買賣是極少的，憑什么就要給你這個基金的持有人呢？更過份的事，萬科作為行業龍頭，它想要融資，只能肯付年化5%的利息，銀行就會排著隊把大把資金送上門，可是這樣的收益基金持有人能滿意嗎？如果全部收益都給了持有人，鵬華又為什么要干這費力不賺錢的事？ 假設持有人希望得到6%的年收益，加上各種開支，萬科需要支付的成本很可能要去到8%了。更何況，按照基金合約，萬科要把前海公館這個賺錢項目的股權100%地轉讓給鵬華這只基金，同時還要交出2000萬元的保證金，一押就是十年，用于保證這個項目的收益不少于目前約定的收益。所以單從做生意的角度來看，萬科嚷嚷著自己配合金融創新完全就是割肉了也確實沒說錯。
從交易層面來看，這只原本規模為30億份的基金，目前場內只有十分之一的份額，即3億份，這么小的盤子，居然還折價了，不但折價還跌破面值了，這讓萬科跟鵬華人情何以堪，為了給持有人爭取利益，鵬華可沒少跟萬科的人急！（怎么看上去這么像廣告啊？不過這是實情啊，真不是廣告啊！）事實上，就是鵬華代表持有人的利益沒少割萬科的肉！結果投資者還不領情！
看下業績，真心是不錯的，截至9月23日，鵬華前海66.58％的資產為固定收益投資（以企業債為主），對房地產項目（即前海企業公館）投資占比為32.82％。截止9月29日，成立才3個月，基金凈值已經是102.469元了，換句話說，年化收益率已經超過9%了。在降息通道下，這樣的收益哪找去啊！更何況這只基金承諾每年拿出9成的收益進行現金分紅啊。
齊魯證券分析師馬剛認為，像鵬華前海這樣的產品，理應溢價才對。他認為，無論投資標的，還是運作機制，鵬華前海都與傳統基金不同，最大的不同是投資標的單一性，因此，不能援引傳統公募基金的估值方式對其進行估值。雖然它是基金，但本質上是單一債券，應借鑒債券的定價方法。按照債券定價原理，上市后必然會出現溢價，但考慮到該基金收益的復雜性和不確定性、風險，馬剛認為其定價為每份110元左右比較合理，即溢價率約為7％。
海通證券金融產品研究中心認為，鵬華前海萬科REITs在收益方面的優勢有兩點：第一，即使與中低評級的信用債相比，REITs資產到期收益率也有一定的優勢；第二，由于產品設計的原因，鵬華前海萬科REITs的債券資產部分可以通過更高的杠桿獲得更高的收益彈性。而鵬華前海萬科REITs基金對REITs資產采用成本法入賬，考慮到從2014年到現在，已經歷過5次降息，產品設立后的降息也有2次，如果采用當前的利率計算，在信用風險沒有出現變化的前提下，REITs資產的公允價值應當高于其成本價，根據當前債市不同信用等級收益率對REITs資產的預測租金收入做折現，計算其估計價值。如果假定REITs資產信用等級不低于AA，則基金份額的公允價值在105.57元左右。
而濟安金信副總經理王群航認為，鵬華前海大部分情況下是純債基金，一部分是確定的、單一的目標公司股權投資。市場上類似產品（指封閉式債基）均是折價的，且折價程度與規模和期限正相關，規模越大，期限越長，折價幅度會越大。基于這些分析，王群航對該基金持中性觀望態度。
王群航的其它分析是，基金公司自己預測未來10年目標公司營業收入（不含物業管理費收入）預測：1.26億元；1.76億元；1.93億元；2.1億元；2.25億元；2.34億元；2.5億元；2.54億元；1.52億元。最后一年的收益率大降，令人疑惑；此外目前已知機構投資者非常少，只有前海一家機構認購了3億份，其它基本上都是散戶，加上場外認購的部分立刻就會大量地轉入場內，因此目前應以觀望為主，至少等待份額大多上市之后再做決定。
對此，平點金基認為，該基金上市首日表現不佳的另一個可能原因是，它的基準業績定得太低了，居然是十年國債收益再加1.5%，而最新的國債收益只有3.4%，加上1.5%，連5%的收益都不到，就算按上半年的十年期國債收益3.77%來算，合共也不到5.3%，與目前市場上的分級A相比，并沒有太多的競爭優勢。但實際上，分級A的約定收益率雖然相對較高，但是其并非現金分紅，到手的母基金份額在熊市下的凈值可能會縮水（當然牛市也會上漲），其次是這只基金收取的是前海辦公樓新建后的租金，而租金在經過培育期后很可能會上漲（當然也有可能下跌）。因此這只基金與分級A相比，與股市的相關性更低，更有利于分散證券市場的風險，也無需太多的波段操作。加上該基金上市交易后，一手只需要1萬多元，還是很適合散戶投資者的。
因此，在目前股市表現不佳，貨幣政策進入降息大背景之下，一旦跌破面值，該基金的收益率還是相當可觀的，低風險投資者，且無心關注市場波動的投資者可以適當入手。萬一以后的租金收益率大幅下降，投資者也有機會在二級市場上賣出。所以還是一個相當不錯的產品。
(平點金基pdjinji）
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