來源：鳳凰房產（微信號：houseifeng）綜合

美聯儲加息了！

北京時間12月15日凌晨3點，美聯儲宣布加息0.25%！

本次加息，猝不及防！美聯儲宣布將基準利率上調25個基點，并發布了明年可能加息三次的預期。

美元走強使得新興市場貨幣的吸引力大幅下降，尤其是自特朗普當選美國總統后的五周以來，新興市場貨幣兌美元出現大幅貶值。人民幣也同樣承受貶值的壓力，離岸人民幣一度觸及6.9402，較稍早6.8950重挫逾400點，中國央行已經在采取措施捍衛人民幣的匯率。

消息引發國際金融市場因此動蕩不安，美股道指終結了七連漲走勢，黃金原油大跌，新興市場貨幣也應聲下跌。一時間，黃金殺跌！債市起浪！油價重挫！非美貨幣暴跌！美國貨幣政策調整對全球流動性、利率水平、大宗商品價格、通脹壓力、各國貨幣政策、國際資本資產配置等等均產生了廣泛而深入的影響。

美聯儲加息對中國房地產市場的影響

美元加息對中國房地產肯定是負面影響，但由于我國對資本賬戶長期實行較為嚴格的管制，資本外流渠道不暢通，歷史上的美國歷輪加息對我國房地產市場基本沒有造成很大影響；在我國仍實行較嚴資本管制的前提下，美國加息對我國房地產市場影響仍然較小。

但在2017年，對房地產的負面影響肯定是超過歷史過去的。特別是在2016年的系列政策推動下，中國房地產自身也已經到了調整的邊緣。

美聯儲歷史上的多次加息，都導致了全球危機的發生：

1、1997年導致了亞洲金融危機，使得東南亞、香港、日本崩盤，一片哀鴻。

2、2001年導致了全球互聯網泡沫的破滅。互聯網就是當年的一次最大的泡沫，隨著加息逐漸到來，納斯達克泡沫破滅了，無數公司消失，無數萬億美元突然蒸發。

3、2008年導致了次貸危機發生。這是一次史無前例的危機，因為以前的危機很少導致龐大的金融機構倒閉，而這次導致無數金融機構倒閉，百年金融老店說倒就倒，高盛、美銀等都差點關門，如果不是美聯儲救助的話；雷曼、貝爾斯登等就消失了。一片風聲鶴唳，所以導致了接下來史無前例的寬松和印鈔，如今全球經濟還活在當時金融危機的陰影中。

而回顧2015年12月那一次美元加息，中國進行了大規模的信貸刺激，釋放大量的貨幣，帶來了中國房地產市場最火爆的2016年，全年房地產銷售額歷史首次超過10萬億。

今年還會和2015年那次一樣，房地產市場將迎來相似的結局嗎？在美聯儲加息和國內房地產政策收緊的復雜情況下，2017年房地產市場怎么走？

從市場趨勢看，2017年也已經沒有了繼續2016年超發貨幣的基礎

中國房地產市場的短期最大決定因素是來自房貸的量與價格，目前看，前11月，市場的沖高完全是因為房貸的天量占比：

央行昨日（12月14日）公布的數據顯示，中國11月新增貸款7946億元，大幅超出此前市場預期的7200億元，也遠高于上月的6513億元。

在11月新增的人民幣貸款中，房貸仍是主力，占有比例約為八成。這個數字的變化，將決定未來6-9個月房地產市場的走勢。

那么美聯儲的加息對中國房地產市場的影響主要有幾點：

第一、人民幣繼續走弱，有沒有加息可能性？

本周一當天，一年期離岸人民幣掉期（CNH1Y）與在岸市場同期人民幣掉期價差創下過去11個月以來的最大值，凸顯國際投資機構在離岸市場看空人民幣的情緒有所高漲。

這種情況下：中國經濟剛剛企穩，又臨近年末流動性緊張關頭，短期加息可能性不大，但在2017年的二季度有沒有可能開啟加息？

第二、資金回流美國

07-08年美國實施量化寬松的貨幣政策，增加了貨幣供應量。帶來全球流動性的泛濫，美元貶值，創造了大宗商品的牛市。未來美元走強，必然會導致自己回流美國。大宗商品陷入熊市，全球出現通縮跡象，多數貨幣出現貶值。

美聯儲加息就猶如一柄“達摩克利斯之劍”，懸于全球金融市場之上，人民幣也不例外。

第三、全球資金流動加劇

資金流動的加劇將有可能帶動部分國內資金轉變投資方向。國內目前大部分投資資金主要集中在房地產和股市當中，資金的投資方向發生轉移極有可能導致中國樓市及股市的大幅動蕩。

對于有投資需求的投資者，為實現資產保值增值，資產配置可以考慮增加美元、英鎊計價的投資品比例。有條件的，可以選擇海外置業、海外保險，或選擇QDII類產品以及海外股市的投資機會。

第四.資金價格明顯上漲

從資金成本看，過去的一個月，支付寶的收益從2.44上漲到了2.65，可見整體資金價格的上行且這個趨勢仍在持續。

2008年經濟危機后，美聯儲每25個基點的降息操作，大約助漲了中國房地產投資增速4個百分點。考慮到市場的中長期走勢尚不明朗，房產的變現能力又較差，買房（特別是非核心城市）已不再是穩妥的投資選項。

第五、國內融資難度上行

2016年，房企包括私募債、公司債、中期票據等的融資刷新了歷史紀錄，中原地產研究中心統計數據顯示：合計全年融資額度達到了11250億，這也是歷史首次突破1萬億的年份，同比同口徑上漲幅度達到了25%。但從10月調控以后看，房企的債券融資難度明顯加大：

10月單月融資684億，而在11月融資全月只有288.3億，10-11月的融資額，相比8-9月下調了57%。11月不足300億的融資也是最近一年的最低值。

第六、海外融資成本大幅上漲

僅11月來，房企提前贖回美元債務已經超過10億美金，而且從趨勢看，隨著美元走強，房企贖回的速度還在加快。

11月28日，龍湖地產有限公司披露，其已于25日完成贖回2019年到期優先票據，金額相當于相等于票據本金額103.43750%另加截至贖回日期（但不包括該日）的累計及未支付的利息的贖回價。

11月10日 - 花樣年控股(01777)公布,公司近期于公開市場購買本金總額分別為650萬美元及570萬美元的2019年票據及2017年票據的部分。

11月15日,景瑞控股有限公司發布公告宣布,公司于11月14日以2190萬美元的總代價(包括未付應計利息)購買本金總額為2050萬美元的部分2018年票據

11月合景泰富(01813)公告稱，該公司已于贖回日期按贖回價贖回本金總額4億美元的所有未償還2012年票據，贖回價相等于2012年票據本金額100%，即4億美元。

新昌集團控股(00404)發布公告，根據1億美元于2017年到期的6厘可換股債券條款規定，公司將按任何可換股債券持有人的選擇，于2016年11月20日按本金額加上截至該日期應計但未支付的利息，贖回全部或部分該持有人的可換股債券。

第七、資本管制加強可能性增加

從國內經濟的基本走勢看，疊加人民幣的供需角度看，人民幣中長期貶值是既成事實，但因為強有力的國家調控，人民幣的貶值導致資本大規模無序外流的可能性不大。

龐大的外匯儲備可以防止人民幣短期大幅度貶值，外匯管制相對嚴格，也約束了資本短期大規模流出。

第八、人民幣貶值肯定是房地產的利空

在人民幣升值的數年里：人們的財富和可支配收入會隨著人民幣的升值而增加，住宅作為一種高價消費品，吸引了大量財富增長的消費者，在房地產供給短期內難以增加的情況下，房地產需求的增加會拉高房價。

流入房地產市場的資金會隨之人民幣升值預期而增加。“輸入性通貨膨脹”會引起我國物價上漲。一般來說，商品房的需求彈性大于普通商品，因而上漲的幅度會更大。

預期效應會明顯放大流動性效應和財富效應。當市場預期人民幣升值時，國外資金會大量流入我國房地產市場，從而推高房價。

但如果一旦人民幣改變升值預期，出現趨勢性的貶值變化，買房就賺錢的趨勢將出現逆轉，這種情況下，買房就愈加需要謹慎。

第九、巨量的海外融資規模將引發房企資金鏈緊張

如果持續甚至有可能出現違約。同時，美元走強后，熱錢將流出中國市場，這會加劇房地產企業“錢荒”窘境，如果人民幣貶值形成趨勢，將影響房地產市場將面臨頹勢，從而可能傷害中國經濟。

人民幣貶值對房地產市場來說，首先影響三四線市場，對目前的一二線房地產市場來說影響不大，但如果成為趨勢，房地產市場難免受到影響。

在未來一線城市依然是房地產的避風港，特別是看到地王頻繁出現的區域，更是代表了未來的投資價值。

第十、市場出現通貨膨脹苗頭

目前通脹看似溫和，但上升趨勢令人不安，工業價格漲幅向消費者傳導只是時間問題！

如果2017年出現通脹爆發，則央行貨幣政策方向可能發生更大變化。那么對于中國房地產來說，堅守一二線更是最大的綠洲。

第十一、對于豪宅市場

未來可能更多的資金進入歐美市場，而對于新興市場的資產和大宗商品很可能吸引力降低。刷新歷史紀錄的2016年一線城市豪宅市場很可能在2017年難再突破。

第十二、對于普通人來說

減少房地產投資行為，剛需入市盡量選擇核心區域，在這個人民幣趨弱的時候，選擇資產必須是變現難度最小的資產，對于很多遠郊區前期已經暴漲過的資產，目前看，風險要遠遠大于核心區域。

中國已經處于逐步降溫的樓市是“利空”

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，美元進入加息通道后，全球資本也會向美國流動，對于中國來講也是如此，資金流向也會至美國。以中國外匯儲備為例，兩年前(截至2014年3月底,我國外匯儲備余額為3.95萬億美元,居世界第一)，中國外匯儲備達到歷史高峰的4萬億美元左右，然而，自2014年6月份美國開始提出貨幣正常化議題之后，中國的外匯儲備大幅減少，截止2016年12月，已經降低至3萬億美元左右。當未來1-2年美元進入加息通道之后，預計未來1-2年中國的外匯儲備就有可能降低至2-2.5萬億美元。這說明，未來國內資金還會繼續“外逃”，那么，這些資金逃到哪里？顯然，轉向美元資產或房產。這對中國已經開始調控并且逐步降溫的樓市來講是“利空”。

房企仍然面臨不少匯兌損失