目前，中國一線城市房價高企，先后推出了一系列的限購政策抑制房價。另一方面，人民幣逐步貶值之勢已趨于明顯，越來越多的高凈值人士和中產(chǎn)階層在國內(nèi)尋找不到更好的投資渠道，擔心自己錢袋子貶值，于是紛紛將目光投向海外，開始考慮海外房產(chǎn)投資，希望分散投資品種風險的同時，也可以分散貨幣風險。那么，在對海外房產(chǎn)進行投資之前，有哪些東西是需要我們了解的呢？海外買房與國內(nèi)買房相比，回報率如何？到底買哪里的房子投資性價比最高呢？今天小7就給大家來說一說。

海外買房有哪些費用？

首先，無論投資哪里的房地產(chǎn)，無論房價多少，都需要先了解一個非常重要的概念——投資成本。海外房產(chǎn)的投資成本有兩個部分，一次性成本和持有成本。

一次性成本，包括過戶費、律師費、房屋檢查費、貸款手續(xù)費等。

我們以美國購買二手房為例，中介費是賣房人支付，對于想要買房的人來說，上述幾項的成本加在一起，一般不會超過1.5%；如果是購置新房，還需要額外支付產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓費，類似于我們國家的印花稅，費率大概在1.5%-2%。也就是說，購置新房的一次性成本，大概在3-3.5%之間。

房產(chǎn)持有成本，包括房產(chǎn)稅、房屋保險、物業(yè)費（針對公寓和聯(lián)排，別墅House一般不會有）、維修維護費。

我們還是以美國為例，房產(chǎn)稅以政府給出的房產(chǎn)評估價格作為基數(shù)，各州按照1%-3.5%的稅率進行征收；意外險的支出費率大約是千分之一；由于國外人工費較高，物業(yè)費相對于國內(nèi)貴很多，平均水平都在每月每平3-5美元，如果是紐約的公寓的話，最貴會達到每平10美元（原來買得起房，交不起物業(yè)費是真的）；房屋的維修維護費大概是500-1000美元/年。

除了美國之外，中國投資者比較喜歡的海外置業(yè)國家還有加拿大、澳洲。

在加拿大，比如華人比較喜歡的溫哥華、多倫多買二手房，一次性的交易成本大約是2%，而如果你要購買新房，還需要再加5%-7%的消費稅，總成本在7%-9%。

持有成本方面，加拿大的物業(yè)費、保險等與美國成本差不多，但房產(chǎn)稅會比美國低很多，大概在0.35%-1%之間。

澳洲房產(chǎn)的交易費用較高，成本大概在4.5%-5%左右，由于沒有房產(chǎn)稅，持有成本則相對較低。但是澳洲置業(yè)有一個與美加不同的政策，沒有當?shù)厣矸莸馁彿空咧荒苜I新房，這是需要特別注意的。

海外買房投資，優(yōu)先選買什么樣的房？

當然，這些支出相比房價來說，都是小錢，投資房產(chǎn)最大的支出毋庸置疑就是房價了。無論你想在哪里買房，是紐約、洛杉磯，還是西雅圖、休斯頓，不同價位，不同預算，都有不同的目的地和投資方式可供選擇。

原則上來說，在任何一個地方買房子，首先要挑主流區(qū)域，然后在主流區(qū)域當中選擇主流價位，不要想著一分價錢一分貨，只可著貴的買。如果價位太高，可能幾年下來，轉(zhuǎn)手也會比較困難，畢竟海外房產(chǎn)投資最大的意義還是在于變現(xiàn)后資產(chǎn)的增長，想要坐擁豪宅成為百年業(yè)主的土豪，不在我們討論的范圍內(nèi)喲。

海外貸款買房后出租，租金足夠月供嗎？

在了解了成本之后，很多投資者可能想說，在中國投資房產(chǎn)，最好的增值方式就是貸款，除了享受房產(chǎn)整體價值的上漲，加入了杠桿的借債投資，更會進一步提升整體收益率。那么，在國外貸款買房，然后再出租，租金收益是否可以抵消貸款的月供和剛剛列舉的那些持有費用呢？

我們還是先以美國為例。目前貸款首付40%，貸款利率4.2%（加息之后有可能在4.2-4.5%之間），整體算下來，由于利息支出較多，如果按照最低貸款成數(shù)，是無法實現(xiàn)以租養(yǎng)貸的。除非投資者將首付比例提高到六到七成才可以。不過，房子最終能不能租出去，最重要的一點還是決于你買在哪里。空置率低的區(qū)域，比如大學附近，都是以租養(yǎng)貸不錯的選擇。

相比美國，加拿大則“友好“得多。目前首付最低35%，貸款利率2.2%。由于利息較低，基本上通過租金是可以抵充掉房屋的貸款利息和持有成本，甚至可能還會剩下些現(xiàn)金流。

我們幫大家粗略的算了一個帳，相比于貸款買房需要額外付出利息成本，如果是全款購房再出租，100萬美元左右的房產(chǎn)，凈回報率每年可以達到2%；50萬美元的房產(chǎn)，凈回報率在3%左右；如果是30萬美元的房產(chǎn)，一般可以達到5%以上。

如果是在加拿大，同樣是50萬美元等值的房產(chǎn)，可以買到已個兩臥室的公寓，租金回報率大概能達到4%。澳洲貸款雖然利息也在4%以上，但好在持有成本低，租金回報率介于美國和加拿大之間。

雖然對比來說，加拿大的出租回報率相對更好一些，但從投資角度來看，我們不能只考慮現(xiàn)金回報率這一個因素，畢竟房產(chǎn)投資是個長期投資，而加拿大的房價最近幾年已經(jīng)有了每年8-9%的高速增長，長期來看，是否還適合長期投資呢？別墅可能適合，但是公寓，長期的抗風險能力就不一定那么好了，這一點，也是需要下手之前綜合考慮的。

最后，提醒大家記住以下三點，再做海外買房計劃！

1.房產(chǎn)，向來是個抗通脹的產(chǎn)品，但像近幾年中國樓市這么瘋狂生長的態(tài)勢，在海外房產(chǎn)上并不常見。所以投資前要有心理準備，一定不要妄想北上深這種每年漲個30%的“中國速度“。短期投資一定是不推薦的，買入賣出的過程中，總成本大概在房價的10%左右，除非房價漲幅超過這個數(shù)值，否則沒賺到就離場，一定是不劃算的。

2.不是所有的海外房產(chǎn)都值得投資。海外房地產(chǎn)投資，選擇貨幣長期堅挺和長期穩(wěn)定的國家進行投資，才可以很好的避險。目前美元剛剛加息，匯率堅挺，也刺激更多的資金回歸美國，流入到房地產(chǎn)市場。如果資金比較充裕，海外置業(yè)投資在當下，美國是不錯的選擇。

3.海外買房還要注意政策風險、匯率風險、利率風險、法律風險等。例如澳大利亞和加拿大溫哥華，都相繼出臺了限制海外投資人投資的政策，這是一個市場上升到一定階段后必然出現(xiàn)的情況，投資前一定要了解當?shù)刈钚碌闹脴I(yè)信息。

中國自古就有“居者有其屋”的說法，投資房產(chǎn)，也是近幾年中國投資者做出的最正確的選擇，沒有之一。海外買房投資，雖然也不復雜，但相比于其他的金融投資工具來講，“入場“之前要了解的信息有很多。畢竟是一大筆支出，建議各位出手之前多多咨詢專業(yè)人士的意見，切不可盲目聽信”30萬人民幣擁有海外國籍“之類的虛假廣告，做足功課再出手，才能實現(xiàn)我有一所房子，面朝大海，春暖花開。

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