股市和樓市，一個跌得太狠讓大家覺得太坑爹，另一個，則是因為漲得太狠讓大家覺得比股市還坑！

情人最后淪為朋友，竟是因為樓市？

在這么多投資品種中，真正能稱得上是家庭理財核心支柱，只有兩個市場，一是去年把中國千百萬股民坑得體無完膚的股市，二是今年讓千百萬老百姓看傻眼的樓市。

不過股市是因為跌得太狠讓大家覺得太坑爹，而樓市則是因為漲得太狠讓大家覺得比股市還坑爹！大家都知道股市風險高，大不了你以后不玩不就行了，但房子你不能不玩啊，你說我沒錢不買房了，請問哪家姑娘愿意嫁給你呢？

就像陳奕迅在十年這首歌里唱的：

十年之前，我不認識你，你不屬于我，我們都是一樣沒有買過房子的年輕人，走過漸漸熟悉的街頭。十年之后，我們是戀人，買不起房子，于是你和我說，不買房子我們就分手吧，情人最后難免淪為朋友。

為什么天朝那么多有情人最終被丈母娘棒打鴛鴦散，就是因為——

你買不起房子，你買不起房子，你買不起房子，重要的話說三遍。

當然，如果力哥只會一個勁吐槽高房價，說高房價剝奪了年輕人的愛情和夢想，那力哥充其量只不過是一個有正義感的公知而已，對解決你的買房難題依然沒有絲毫幫助。作為理財師，力哥就要從專業的理財角度來幫你算算賬，怎么買房才省錢。

事實上，每當樓市瘋狂上漲的時候，有一類文章都會在網上瘋狂，叫“這樣貸款買房可以省下好幾萬利息”。

現在年輕人買房基本上都得貸款，所以這樣的文章就特別吸引眼球，因為房貸利息那個貴啊，可能20年的商業貸款你前前后后總共支付的利息比你借的本金還要高，那如何才能省下十萬利息呢？

其實很簡單，就是把銀行一般默認的“等額本息還款法”換成“等額本金還款法”。

一般人還房貸每個月的金額是固定的，也就是說，你每個月償還的本金和利息之和是一個固定值，這就叫等額本息。而等額本金，顧名思義，就是你每月償還的本金是一個固定值，而利息則是變動的。比如20年的房貸，你第一個月償還的是整整借20年的房貸利息，所以第一個月的利息是最高的，但第二個月還的是你借19年零11個月的利息，借款時間縮短了1個月，所以房貸利息也降低了，第三個月會繼續下降，所以你整個還貸周期中，利息支出會逐月遞減，導致你每月的還貸本息總額也是逐月遞減的。

兩種還款方式哪個省錢？

等額本金還款法是不是真比等額本息還款法更省利息呢？

當然省了。

舉個例子，按照現在央行規定的5年期以上貸款基準利率4.9%來算，商業貸款100萬元，分20年還清，等額本息還款法的月供是6544元，20年利息總支出是570665元。

而采用等額本金還款法，第一個月的月供是8250元，第二個月是8233元，第三個月是8216元，然后每個月都會下降十幾元，直到最后一個月只需要還4183元，20年利息總支出是492041元，兩者相差78624元。

因為現在我國處于降息周期，貸款利率屬于比較低的水平，如果將來中國經濟復蘇，進入到加息周期，的確很有可能貸款100萬，采用等額本金還款法能省下10萬元利息！

之所以會出現這種結局，是因為采用等額本息還款法，你前期償還的本金少，利息多，自然累計的利息就比較多了。

而等額本金還款法，你第一個月償還的本金和最后一個月償還的本金一樣多，導致本金歸還速度比較快，利息支出相對就比較少了。

大家看這張圖就知道了，等額本息還款法的還款圖形是一個長方形，本金和利息是混合在一起的，而等額本金還款法的還款圖形是下面一個長方形上面疊了一個直角三角形，長方形是本金，三角形是利息。正是因為銀行很清楚這里面的小九九，所以你申請房貸的時候一般不會給你選擇權，直接默認等額本息還款法，這樣銀行就可以實現利益最大化，你看銀行真是大大滴壞啊。

但事實真相果真像這些文章里說的那樣嗎？銀行真的是因為心腸大大的壞，才不讓你選擇等額本金還款法的嗎？等額本金還款法真的比等額本息還款法更劃算嗎？

力哥的看法是否定的。對絕大多數普通工薪階層年輕人來說，我更建議你選擇等額本息還款法，而不是等額本金還款法。從理財角度看，選擇總利息支出更高的還款方式才是更聰明的選擇。

力哥推薦看似更貴的等額本息還款法：

聽到這里你可能就氣炸了，力哥你這什么歪理邪說啊，房價已經那么貴了，你還要讓我多付利息，你是何居心啊？你的良心比銀行還要大大的壞。

且慢，聽我從理財角度把道理給你說清楚了，你就知道，力哥的良心是大大的好。

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首先，等額本金還款法之所以總利息支出比等額本息還款法少，不是因為這種還款方式更劃算，而是因為等額本金還款法占用銀行資金的時間更短，自然利息支出就更少了。

不管你采取的是等額本息，等額本金，等額遞增，等額遞減，亦或者是什么雙周供，氣球貸，隨心貸等各種創新的房貸還款方式，本質上都是換湯不換藥。占用銀行資金的時間越長，要償還的利息就越多。用各種方式把占用銀行資金的時間縮短了，自然利息也就減少了。

比如說，為什么雙周供比月供的利息支出要少，因為月供你要到這個月月底才還一次，而雙周供在這個月月中你就要先償還掉一半，你有一半的月供提前半個月就還給銀行了，那利息可不就少了嗎？

所以我們只能說某種還款方式的利息支出相對更少，而不能說某種還款方式更劃算。如果一定要說省錢，那不問銀行貸款買房就一分錢利息不用出了，不是更劃算嗎？按照這個邏輯說下去，那你不買房不是一分錢都不用出了，不是更劃算嗎？

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第二，我們不能只看賬面上的利息總支出，更要看你手里可以用于投資的資金還有多少。

比如說你這個月剛剛申請房貸，下個月如果采取等額本息還款法只要還6544元，而采用等額本金還款法要還8250元，相差1706元。這1706元留在你的手上，你不就可以拿去投資了嗎？

錢是有時間價值的，現錢永遠是最值錢的錢。因為這錢在你手上，你就可以拿去投資，從而產生投資復利效應。而若干年后拿到的錢，因為通貨膨脹的關系，貨幣購買力會下降。

回想一下，現在100元能買到的東西和20年前能買到的東西能一樣嗎？假如給你兩個選擇，一是現在給你10萬元，二是20年后給你20萬元，你選哪個？不懂理財的人往往會選后者，畢竟兩者相差一倍啊。但懂理財的人一定會選前者，20年投資回報才翻一倍，根據72法則，你每年的投資回報只有可憐的3.6%，連通脹都跑不贏。如果你會理財的話，這10萬元拿在自己手里做投資，每年獲得10%的投資回報，20年后能變成67萬元。一個是20萬，一個是67萬，天壤之別。

現在保險公司最熱衷推銷的各種儲蓄型保險玩的就是現在你給他10萬，20年后他還你20萬這種游戲，所以力哥才更建議年輕人不要買儲蓄型保險，而去買消費型保險，把更多的錢留在自己手上做投資。

如果你相信你的投資理財能力，相信把錢留在自己手上，每年獲得的投資回報能超過房貸利率，那你就不應該選擇前期還款金額高后期還款金額低的還貸方式，哪怕這種方式最省利息。你應該選擇前期還款金額低后期還款金額高，或者是每月還款金額一樣高的還款方式，哪怕這種還款方式利息支出要多一點，但前期你留在手里的錢拿去投資能賺到的錢卻可以覆蓋你的利息支出，你實際上還是賺了。

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第三，我們選擇還款方式不光要看利息支出，更要結合你當下的資金狀況。

我們為什么要貸款買房？可不就是因為我們現在年紀輕，積累少，所以沒有足夠多的錢可以全款買房。但是，隨著年齡資歷經驗的不斷增長，只要繼續努力奮斗，將來的收入會不斷提高，生活會越過越好，所以才敢冒風險背上那么沉重的房貸。是不是這個道理？

年紀越大越難以從銀行申請到房貸的原因，就是銀行也要看你未來的收入能力。比如60多的大媽，每月就這點退休工資過日子，每天的生活就是買買菜帶帶孫子去廣場跳跳小蘋果。如果銀行現在借你100萬，你說大媽將來拿什么還啊？

但年輕人就不一樣了，你們是早上八九點鐘的太陽，世界是我們的，也是你們的，但歸根到底還是年輕人的。用路飛的話說，我的未來是星辰大海，我是要成為海賊王的男人，所以我才敢年紀輕輕就問銀行借這么多錢。

既然你將來的收入水平和經濟條件預期會越來越好，選擇每月還款金額一樣的等額本息還款法，你的實際還貸負擔就已經會隨著時間的流逝自然而然不斷下降了。而如果你選擇還款金額越來越少的等額本息還款法，那還貸壓力下降的速度就更快了。

也就是說，在你資金面很緊張的青澀歲月里，你的還貸壓力是最高最高的，而當你的收入越來越高還貸能力越來越強的時候，你需要償還的月供卻反而越來越少，你沒發現你的還貸節奏和你的收入節奏不相匹配嗎？

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最后，等額本息還款法的月供是固定的，你只要記住一個數字就可以了，每個月按時還款，非常EASY，但等額本金還款法的月供是不斷遞減的，你就得每個月拿出還款計劃表看一下哦，這個月要還多少，哦，下個月又要還多少。萬一還少了，要額外收取你的罰息，萬一還多了，這錢躺在銀行活期賬戶里也沒有意義呀。

這就是力哥為什么反而更推薦利息支出更多的等額本息還款法的奧秘所在。

做一個適當負債的聰明人

最后再來點干貨，采取等額本息還款法的，還款周期超過一半以后就不要提前還貸了，因為你利息已經還的差不多了，接下去主要是還本金了。而采取等額本金還款法的，還款周期超過1/3就不要再提前還貸了。

而真正懂理財的人，在如今這個通脹率那么高，而央行又在不斷降息的金融環境下，適當負債反而是更聰明的選擇，所以力哥更建議大家不要提前還貸。

如果你總是害怕負債，不敢負債，總是想著有點錢就去提前還貸，那你就還不是一個真正懂理財的人。

力哥理財物語：

真正會理財的人不會考慮提前還貸。

思考

你相信自己未來會成為“海賊王”嗎？

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