花6億多在上海拍下一塊地，尚未動工開發(fā)，土地在16個月中卻已升值近八成，轉(zhuǎn)手賣地差價超過5億。這是發(fā)生在某上市房地產(chǎn)公司的真實案例。

決策層在進入2017年，“穩(wěn)”字當頭的大思路下，開始逐漸的收緊信貸調(diào)控，并在房地產(chǎn)上政策升級。負債率和融資成本維持在高位，這是諸多中小房企當前的寫照。當下一些中小房地產(chǎn)公司正在轉(zhuǎn)賣手中的土地和項目，緩解資金壓力。

曾經(jīng)的高杠桿拿地的惡性效應(yīng)逐步在中小房企身上顯現(xiàn)

炒房不如炒地

在香港主板上市的房地產(chǎn)企業(yè)景瑞控股日前宣布，以11.57億（1.68億美元）的價格將全資子公司—上海景麒100%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給恒大地產(chǎn)。上海景麒的主要權(quán)益就是上海虹口區(qū)江灣鎮(zhèn)的一塊住宅用地。該地塊由景瑞于2015年6月以6.52億（0.95億美元）的價格竟得，一年多的時間，該地塊的價格已經(jīng)上漲接近八成，買賣差價超過5億（0.73億美元）。

盡管面臨巨額的滯納金和利息支出，景瑞仍然獲得了2.97億元（0.43億美元）的稅前收益。這要仰賴上海土地的快速升值。根據(jù)物業(yè)估值報告，截至2016年10月底，相關(guān)地塊價值為11.53億元（1.68億美元），短短一年多時間，升值了76.84%。

2015年和2016年上半年，景瑞控股虧損額分別達到3.52億（0.51億美元）和2.56億（0.37億美元），一年半時間合計虧損超過6億（0.87億美元）。截至2016年6月底，總資產(chǎn)為354.73億（51.6億美元），總負債為308.09億（44.8億美元），負債率超過80%。

融資成本也相當高。2015年發(fā)行的1.5億元美元優(yōu)先票據(jù)年息高達13.25%，這一利率在同期發(fā)行美元債的房地產(chǎn)企業(yè)中屬于相當高的水平。近期，多家房企也發(fā)行的美元債，年息一般在6%左右，這還是在美元加息背景下的利率。2016年9月，景瑞已經(jīng)部分贖回了該筆高息債券。高負債率和較高的借貸成本之下，景瑞通過出售項目公司股權(quán)來融資。

地王狂歡后誰來買單？

2016年上半年是地王頻出的一年；尤其是上海、北京、深圳、南京這樣土地供給稀缺，房價上漲的城市。據(jù)綜合媒體的數(shù)據(jù)顯示，2016年賣地收入最高的50個城市，賣地收入達到了2.45萬億（0.36萬億美元），同比大增35%。

但在宏觀調(diào)控加碼之后，很多拍下土地的房企卻發(fā)現(xiàn)，融資越來越難，面臨錢荒。此前為房地產(chǎn)公司輸送巨額資金的債券市場和銀行信貸都被收緊。

據(jù)統(tǒng)計，2016年中國房地產(chǎn)企業(yè)通過私募債、公司債、票據(jù)等方式融資高達11,376.7億元（1,654億美元）。但在2016年第四季度，收緊了房地產(chǎn)企業(yè)的融資；第四季度房企債券融資總額僅為1,100億元（160億美元），環(huán)比大跌68.4%。

融資驟然收緊，使得大量房企在去年底和今年初開始緊急舉借外債應(yīng)對資金饑渴。僅最近一個多月發(fā)行美元債券融資的在港上市房企，發(fā)債金額就超過40億美元，遠超國內(nèi)融資金額。

2016年，以恒大、萬科和碧桂園為代表的大型房企，銷售額均超過3,000億元（436億美元）。越來越多的中小房企正面臨著資金和土地儲備的雙重壓力。驟然降臨的調(diào)控和錢荒資金壓力之下，越來越多的中小房企將面臨消亡的局面。

一塊尚未動工的土地在16個月增值超過5億，這也許正是很多資金鏈緊繃的中小房企義無反顧搏命拿地的原因所在。

本文由星火記者聯(lián)盟（微信ID:cctv11227)供稿，于無聲處聽驚雷，敢講話、講真話，是財經(jīng)愛好者不可多得的內(nèi)參！

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