本文系融360專欄作者“江瀚視野觀察”原創(chuàng)作品，僅代表作者個人觀點，不代表融360官方立場，轉(zhuǎn)載請聯(lián)系作者授權(quán)。

在春節(jié)假期即將結(jié)束的日子，回顧已經(jīng)過去的2016年，我們看到了很多東西，不過大家印象最深刻的應(yīng)該還是讓人有些咂舌的房價吧，直到年末的那天大大發(fā)話說：房子是用來的住的，不是用來炒的。才為這輪房子的上漲潮流畫上了一個休止符。

不過我們在反思房子價格的過程中，不知道大家有沒有關(guān)注到一個現(xiàn)象，就是在很多地方大家的收入并不太高，但是房價卻能夠高過收入那么多，這里面的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理或者經(jīng)濟(jì)邏輯到底是什么呢？

今天，瀚哥就和大家一起來探討一下，到底這又是怎么一回事？

一、房地產(chǎn)價格為什么會超越收入

從經(jīng)濟(jì)學(xué)最為基礎(chǔ)的邏輯出發(fā)，我們將房子作為一種最為特殊的商品來對待，既然是商品，那么它的價格就不無意外的通過供給和需求共同決定，我們也就能夠明白為什么房價總是那么讓我們揪心了。

我們先來說說房地產(chǎn)的供給。任何一個研究房地產(chǎn)的人都知道，房地產(chǎn)作為最特殊的商品，其供給涉及到太多的主體，基本上的關(guān)鍵性主體有四個：開發(fā)商、土地提供者（政府），金融機構(gòu)以及建筑商。

首先，我們談?wù)勍恋氐墓┙o問題。瀚哥不止一次談到過中國土地的供給，我們這里卻還是需要老調(diào)重彈，在中國特殊的土地管理系統(tǒng)里面，土地的供給者只有一方，這就是地方政府。由于我們的土地歸國家所有，所以只有政府的土地管理部門有將土地掛牌出售的資質(zhì)。

因此，各地的政府提供什么樣的土地，往往就會決定當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的基礎(chǔ)價格，這個在土地拍賣中被稱之為樓板價。

由于地方政府的財政收入有相當(dāng)大的部分需要依靠土地的拍賣收入來獲得，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上任何主體都具有趨利的本性，所以土地的價格不斷升值從而獲得更高的收入往往是土地供給者最好的選擇之一。

其次，我們來說金融機構(gòu)。在中國的現(xiàn)有環(huán)境中，銀行可謂是唯一有實力給土地及房地產(chǎn)開發(fā)提供資金支持的主體，這種極度單一的融資渠道，讓實際的房地產(chǎn)資金提供主體都是銀行，其實房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金一般只有20%左右，而大部分的房地產(chǎn)開發(fā)資金都來自于開發(fā)貸，這種本身就帶杠桿，有利息要求的資金驅(qū)使，讓房地產(chǎn)的價格具有了天然的漲價需求。

舉個最簡單的例子，房地產(chǎn)價格上漲的起始階段至少是房子開發(fā)貸的利率水平，這是最為基礎(chǔ)的事情。

第三，我們來聊開發(fā)商。房地產(chǎn)開發(fā)商可謂是中國最容易被背鍋的群體，誠然，在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中不少的開發(fā)商借助房地產(chǎn)發(fā)展的紅利，登上了房地產(chǎn)發(fā)展的順風(fēng)車，很多人賺的盆滿缽滿，但是，其行為受到前兩大群體的制約也是十分顯著的情況。

在經(jīng)濟(jì)學(xué)的規(guī)律當(dāng)中，在房地產(chǎn)這種大規(guī)模資本密集型的產(chǎn)業(yè)中，中國已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的二八分化機制，實力雄厚的大型房產(chǎn)商所擁有的能力更為強悍，現(xiàn)階段的現(xiàn)象是中小型房產(chǎn)商賺錢的難度越來越大，大型房產(chǎn)商擁有的優(yōu)勢日益明顯，這些此消彼長之下，就是很多城市都成了某幾家大型房產(chǎn)商的天下。

而越是大型的機構(gòu)其對抗市場周期的能力就越強，所以其堅持推高房價的力度也就越明顯。

三者的通力合作之下，房地產(chǎn)價格的上漲也是在情理之中的。

我們再來說一說需求。一直以來，大家分析房地產(chǎn)需求都在用什么剛需，什么改善型需求等等分類來形容，但是這種分類具有太多的不確定性，其實并不一定是最好的分類方式。直到最近，一種新的需求分析方式出現(xiàn)，讓瀚哥有了另一種視角。

這種分析方式，瀚哥總結(jié)為叫做代際遷徙遞進(jìn)效應(yīng)。這個的分析起點來源于瀚哥最早研究農(nóng)民工流動問題的時候，因為長期以來我們的人口是被束縛在土地和其所在的鄉(xiāng)土地區(qū)的，所以大家的需求也就是被固定在當(dāng)?shù)?。然而，隨著改革開放的出現(xiàn)，特別是1998年取消福利分房的開始，房地產(chǎn)的需求開始被釋放，這個的釋放是一種轉(zhuǎn)移性的遞進(jìn)需求。

一方面，住在低水平房屋的人想要住進(jìn)高水平的房屋，而他們的房子則會被新加入的家庭所接盤。

另一方面，由于人口流動的放開，尤其是買房不再需要戶口之后，大量的遷徙人口則形成了越來越多的接盤族。這種向走臺階一樣層層遞進(jìn)的需求，讓中國的房地產(chǎn)需求呈現(xiàn)出了一種強悍的極致性剛需。

因此，只要是人口流入的城市，都會不斷地形成這種階梯型剛需，不斷地推高當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)需求，再加上中國人的傳統(tǒng)婚戀觀念就是沒有房子，丈母娘根本不愿意女兒嫁過去，大多數(shù)想要成家的年輕人，尤其是男性青年往往會傾家蕩產(chǎn)去買房，買一套房子往往會掏空自己、父輩、祖父輩的幾乎三代人的積累，所以形成了積累性的購買力需求。

在這每一個臺階的過度當(dāng)中，每提升一級臺階就會加上一級杠桿，隨著臺階的數(shù)量越來越多，杠桿的背書也就越來越大，只要后面接盤的人不斷進(jìn)入，市場就能夠不斷的循環(huán)下去，從而不斷地加強房地產(chǎn)的價格增長趨勢。

而我們看自己收入那么低的時候，房地產(chǎn)開發(fā)商看的卻是你的整個家庭，從你到父輩、祖父輩的所有收入的合集，這種綜合收入水平，乃至于幾十年的所有家庭財富積累才是支撐房地產(chǎn)價格的最終力量。

在供給和需求的雙重作用的影響下，房地產(chǎn)的價格想要不高恐怕都挺困難的。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)的風(fēng)險到底在哪？

一直以來，所有人都在說房地產(chǎn)的風(fēng)險，如果我們違心的說中國的房地產(chǎn)沒有風(fēng)險，這個分明就是睜著眼睛說瞎話了。

房地產(chǎn)肯定有風(fēng)險的，但是風(fēng)險是什么呢？正如前文所說的，中國的房子市場擁有著極為多元化的供給結(jié)構(gòu)，整個產(chǎn)業(yè)鏈的環(huán)節(jié)非常之多，雖然接盤的人很多，但是這么多的環(huán)節(jié)就如多米諾骨牌一樣，只要有一個地方有風(fēng)險，就會出現(xiàn)風(fēng)險。

并且，任何一個單一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能逃離經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境，如果真正的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境產(chǎn)生影響，房地產(chǎn)市場也不可能獨善其身。

從瀚哥自己的觀察來看，房地產(chǎn)閑置可能存在的脆弱多米諾骨牌痛點主要有三個：

一是宏觀經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境到底如何？房地產(chǎn)不管怎么樣都是一種商品，既然是商品就會受到宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，在經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角來說，就會受到經(jīng)濟(jì)周期的制約，如果中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了一種較長時間的階段性中高速增長的話，正如年前只發(fā)一元年終獎的商業(yè)銀行，連往年最賺錢的商業(yè)銀行都地主家沒有余糧了，其他行業(yè)的困局可想而知。

一旦大家的收入增加不及預(yù)期，甚至收入減少的話，恐怕支撐房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)就會被動搖，風(fēng)險就會出現(xiàn)。

二是接盤的人如果不夠怎么辦？我們現(xiàn)在需求的分析都基于一個前提假設(shè)，這就是城市的人口是流入的，接盤的人是足夠多的，但是我們不能忽視的是，作為第一人口紅利的農(nóng)民工正在銳減，不少地方都出現(xiàn)了用工荒的問題，現(xiàn)在支撐房地產(chǎn)發(fā)展的還是第二人口紅利，這就是每年都在增加大大學(xué)畢業(yè)生，這些人是城市購買力人口的流入主流。

然而不少地方已經(jīng)開始出現(xiàn)了高考招生人數(shù)的減少，如果未來流入的人口減少將會怎么辦？因為人們再怎么樣面對著高昂的房價所形成的遷徙壁壘終歸有一天會超過自己承擔(dān)的極限，而丈母娘需求再厲害總不能讓自己無法生存，最終如果沒有了接盤俠，這場擊鼓傳花的游戲還怎么玩下去？

三是利率水平的提升怎么破？一直以來，我們的貨幣政策都處于一種放松的狀態(tài)，借錢很容易，因此，很多人都會選擇只用30%甚至更少的首付比例來買房，現(xiàn)在美聯(lián)儲已經(jīng)開始加息了，央行加息已經(jīng)成為大概率事件，一旦我們的利率水平回歸到較高的水準(zhǔn)，那么很多人甚至可能還不起房貸，這樣的話很可能會出現(xiàn)較大的風(fēng)險事件。

房地產(chǎn)無論如何風(fēng)險都是存在的，值得我們高度警惕，希望大家認(rèn)真考慮一下。

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