去年7月，南京被列入保險版以房養老第二批試點城市，不少市民很關心相關保險產品的落地時間。4月23日，記者從幸福人壽江蘇分公司獲悉，該公司推出的國內首款保險版“以房養老”產品——“幸福房來保”，繼在北京、上海、廣州和武漢推出后，近日在南京開展試點，60至85周歲擁有房屋完全產權的老年人均可辦理。
進展
保險版“以房養老”
遲到了幾個月
2014年6月23日，保監會公布《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，北京、上海、廣州、武漢成為首批保險版以房養老試點城市。
所謂保險版“以房養老”，全稱叫老年人住房反向抵押養老保險，又稱“倒按揭”。就是擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，然后按月領取一定數額的養老金，其間老人仍然可以住在這里，仍然擁有對房屋的占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，直至身故；而在老年人身故后，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。
2015年3月，保監會批復了國內首款以房養老保險產品幸福人壽“幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險A款”的條款和費率，首批試點城市也陸續嘗鮮。
去年7月15日，保監會發布消息，擴大保險版“以房養老”的試點范圍,南京列入第二批試點城市。去年10月，南京相關部門與3家保險公司聯合召開工作推進會，提出將試點保險版“以房養老”。
原本預計最快2016年底落地的首款保險產品，直到最近才正式面向南京的老年人。記者從幸福人壽江蘇分公司獲悉，該公司推出的國內首款保險版“以房養老”產品——“幸福房來保”，繼在北京、上海、廣州和武漢推出后，最近在南京開展試點。
保險版“以房養老”四大焦點
焦點
怎么申請投保？
記者了解到，該產品對投保人（被保險人）的年齡限制在60周歲至85周歲，老年人將房產抵押給保險公司后，可繼續住在原有房屋中選擇“居家養老”，并按照約定條件領取養老保險金直至身故。幸福人壽江蘇分公司的工作人員告訴記者，目前，南京已有老人打電話咨詢這款以房養老的保險產品。
想要投保這款產品，需要如下流程：首先，老人與保險公司雙方達成初步參與計劃，保險公司和老人商量選擇并對房屋進行評估產品測算，由此測算出老人每月領取的養老金；接著，雙方達成共識，保險公司做盡職調查；猶豫期后，保險合同正式生效老人開始領取養老金，直至去世；去世后，保險公司和繼承人對房產處置。
焦點
房屋抵押后的月養老金怎么核算？
投保人與保險公司簽訂合同時，雙方將確定基本養老保險金額，綜合考慮房屋折舊、預期增值、預期的老年人平均生存年限等因素，金額一經確定，不能變更。當然，投保人每月拿到的養老金要在基本養老金額當中扣除必要的費用，如部分房屋評估費、律師費、保單管理費等。
由于房屋價值的評估直接影響到了養老保險金額的多少，這個由誰來決定？條款顯示，保險公司將和老人共同選擇和委托一家具備國家一級資質的房地產評估機構進行房屋評估。
該產品設計了兩種方案，供投保人選擇其一。方案一不承擔投保人身故給付責任，也不退還延期年金所產生的現金價值。方案二為保險公司承擔延期年金的身故給付責任，或在退保時退還現金價值。
以65周歲男性，房產有效保險價值500萬為例。若方案一，根據測算出來的每月領取養老金為15155元，但在扣除延期年金和保單管理費后，老人每月實際可領到的養老金為13522元，直至去世。延期年金每年繳費金額為18595元（賬面累積，無需現金），繳費年數20年。
若選擇方案二，月度可領基本養老保險金7960元，直至去世。延期年金每年繳費金額為51560元（賬面累積，無需現金），繳費年數20年。
養老金給付日為主險合同生效之日起第45日，首次給付日支付第一個月、第二個月的養老保險金。
記者注意到，方案一所需要繳納的延期年金保費較少，每月可領取的基本養老保險金額較高。方案二則正好相反。
那么方案一和方案二的區別在哪里？南京一保險行業專家表示，兩個方案的區別在于身故和退保的情況下還能否拿到錢。“為了應對長壽風險，這款產品要求投保人買一份繳費20年的延期年金（注：無需以現金形式繳納，在養老費用賬戶中進行積累計算，待到老人身故后再以房產處置所得資金來做結算），等于在房產反向抵押的基礎上疊加了一份年金險。延期年金是指保險合同成立后，經過一定時期或被保險人達到一定年齡后保險人才開始給付年金的保險。這就像在工作期間購買延期年金，以滿足退休后的生活費用需要。”
焦點
房屋升值的部分怎么算？
除了房屋價格的評估，很多老年人對房屋的所有權以及房子升值部分的收益存在疑慮。
對此，幸福人壽告訴記者，投保該產品，房子的所有權還是歸老人，老年人只簽訂抵押登記合同，且必須指定繼承人并進行公證，繼承人可以為子女、親友、原單位等。老人在生存期間繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處分權直至去世。老人百年之后，其繼承人享有優先贖回權，可以選擇償還保險公司相關費用贖回房屋；如繼承人不選擇贖回，則保險公司對房產再進行處置，處置所得優先償還保險公司相關費用，如有剩余歸屬繼承人。
仍以上述案例測算：如果老人選擇方案一，84歲去世，其已經領取該保險發放的養老金20年，合計324.53萬元，但這部分養老金計息后就價值721.26萬元。而此前老人的房屋評估價值為500萬元，若繼承人想贖回房子就要給保險公司721.26萬元，選擇不贖回的話，則全由保險公司處置，由于已經超過500萬，繼承人無剩余金額可領。
如果選擇了方案二，同樣84歲去世，合計領取191.04萬元，但這部分養老金計息后同樣價值721.26萬元。若繼承人想贖回房子就要給保險公司721.26萬元，選擇不贖回的話，也無剩余金額可領。
記者從測算表中發現，在上述案例中，無論選擇方案一還是方案二，如果老人79歲去世，其領取養老金已經15年時，這部分養老金計息后的價值為463.5259萬元，再往后，老人去世后需要償還給保險公司的費用就會超過房屋有效保險價值，超過的部分老年人指定的繼承人無須追加，但優先償還保險公司后，繼承人也沒有剩余的錢可領取。實際上，在這15年中，兩種不同方案下，老人共計領取到的養老金分別為243.3975萬元和143.28萬元。
焦點
猶豫期過了還能退保嗎？
值得一提的是，這款產品特地設了30天猶豫期，相比普通保險產品15天的猶豫期明顯延長，這也是為了給老人更多時間考慮清楚。
如果超過猶豫期又想反悔，可以退保嗎？據介紹，客戶可隨時退保贖回房屋，終止保險合同，但要承擔一定退保手續費和其他各類費用和損失賠償，退保手續費為退保之前累積計息的養老保險相關費用的一定比例，第一年至第五年分別為10%、8%、5%、3%和1%，第六年及以后年度退保，不再收取退保手續費。如果在一定期限內老年人無法償還，保險公司將對抵押房屋行使處分權，即出售（變賣）抵押房屋。
記者了解到，該款產品中，保險公司的盈利模式主要是通過5.5%的利率差賺錢，以及老人身故后房產的處置。
延伸
到去年底，全國有52戶70人投保
據幸福人壽介紹，截至2016年底，共52戶70人投保，涉及抵押房產價值超過1.47億元，發放養老金413萬元，老人平均月領養老金9623.9元；月領最高的是上海的一位老人，每月可領取20494元。
南京一位保險業內人士認為，幸福人壽的這款產品設計很復雜，業內人士看著都吃力，一定程度上也影響了該款保險的銷量。
南京市民政局有關負責人表示，以房養老保險產品推出前，房子只能供老人自住，無法變成老人的養老收入，而出租、出售房產，又不能實現老人居家養老的愿望。如何能把家庭主要財富房產變成活錢，既可保證老人居家養老，又能增加老人的養老收入，以房養老是實現這兩個目標的重要途徑之一。從試點城市來看，選擇“以房養老”的老人大多是鰥寡孤獨老人、失獨老人以及擁有兩套以上房產的老人。
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