北京商辦項目調控政策落地后，前途未卜的開發商還被眼下的退房事件困擾著。近日，有消費者向北京商報記者反映，位于大興的一個商辦項目已經遭遇十幾次業主維權事件，訴求正是退房。類似的事件發生在很多商住項目身上。除退房事件外，市場中還存在購房定金遲遲難以退還的案例。業內認為，商辦限購政策出臺后，購房者失去資質及看空市場是退房事件出現的原因之一。近期商住項目退房事件已較為普遍，有可能引發較大規模的退房潮。對于開發商而言，退房現象會導致業績承壓，是不得不面對的問題。

退款難與退房難

近一個月時間里，從事營銷工作的張女士都處在憂慮之中。北京商辦調控政策出臺前一周，她認購了一套順義宏遠航程廣場商辦樓盤的房子，在她交完首付幾天后，商辦調控政策落地了。當時，她認購的房子剛剛交過首付，還沒有網簽，商辦限購政策讓她措手不及。限購政策落地后，在北京名下有房的張女士失去了購買商辦產品的資質。

張女士告訴北京商報記者，她的首付款分成兩部分交付，一部分交給了開發商，一部分交給了一家代售房屋的中介公司。當時中介解釋稱，該項目建委備案價格低，實際售價高，高出的部分只能由中介公司代收。政策出臺后，經手辦理房屋交易流程的中介公司建議她注冊公司繼續購買這套房子，但是她擔心是否能夠成功辦理，“這么做的風險太大，如果辦不下來還會造成違約，到時就竹籃打水一場空了”。最后，在反復琢磨之后，張女士決定與開發商及中介公司協商退房，要求退還已經交付的首付款。

限購政策出臺后的第二天，張女士就與中介公司銷售人員聯系退房。幾經周折后，中介公司讓張女士提供身份證及銀行卡復印件，稱要辦理退款手續。中介表示退款時間需要3-6個月，開發商稱需要3個星期左右。但是，一個月時間過去了，張女士交付的首付款仍未退回。張女士聯系中介公司，對方只是回復說還在走程序。

針對張女士反映的問題，北京商報記者嘗試聯系開發商宏遠控股集團有限公司。該公司官網電話撥通后，對方表示是物業報修電話，不負責回應項目退款事宜。北京商報記者打通該項目電話了解相關問題時，對方回應稱是總部電話，具體退款事宜要去找賣房的銷售。不過，退款流程快的話需要一個月，慢的話要2-3個月。

事實上，與張女士面臨類似困境的人不在少數。據了解，有購房者在北京城建北京密碼交了定金后，也是因為政策出臺，只能申請退房，但是開發商收回所有購房手續后，回復退款時間竟需要3-6個月。

目前市場中出現的商辦退房事件不止如此，大興一個之前成交較好的商住項目，在限購政策出臺后的一個月時間里，先后遭遇十幾次業主維權事件，業主維權的焦點則是認為開發商無法履行先前與居住功能有關的承諾，因此要求退房。截至目前，該事件仍未得到解決。

為何出現退房潮

實際上，自商辦限購以來，許多商辦項目售樓處都會接待退房的客戶。北京商報記者走訪得知，退房的情況大致有兩種：一種是政策出臺時尚未辦理網簽的交易；另一種是政策出臺時已經辦理過網簽的交易。但是，無論是否辦理網簽，目前市場中出現的情況都是退款難、退房難。

研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，退房事件頻出是因為商辦限購政策出臺后，未網簽的客戶因失去購房資質而退房，還有一種是擔心未來出售困難、看空商辦市場行情而選擇退房。

與張女士遭遇情況類似的是，限購政策出臺后失去購房資質，無法辦理網簽而選擇退房。3月26日，《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》出臺，明確規定，企業在建（含在售）商辦類項目，不得賣給個人。另外，商辦調控政策規定商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款，直接導致客戶因購房款不足而退房。這種未辦理網簽的交易，開發商一般會承諾退房。

另外一種情況就是已經辦理網簽的交易，購房者擔心未來房產無法轉手變現，以及限購后市場迅速冰凍，導致購房者看空商辦市場的情緒較濃，同時，新政要求對商辦項目進行整改，去除居住屬性，精裝變毛坯，不能通燃氣以及原有的廚房衛生間等都存在拆除的可能性，讓購房者無法接受。這種情況下，開發商與退房客戶多進入僵持階段。

一位商辦項目營銷負責人表示，商辦限購出臺后20天的時間里，北京市商辦成交僅150套左右，商辦限購前一個月成交為5000多套，周成交數據也從原來的上千套，迅速下降到了幾十套。這種情況下，此前猶豫不決、不知是否要退房的觀望者也有可能會加入到退房的人群中。目前，已經有較多商辦項目客戶要求退房，未來商辦退房潮極有可能發生。

開發商如何選擇

商辦退房現象在市場中已較為普遍，同時退房難、退款難的問題也刺痛著購房者的心。這種情況下，商辦項目的開發商應該如何應對已經或即將到來的退房潮呢？

京師律師事務所高級合伙人劉松濤律師表示，商辦項目限購政策出臺后，購房者失去資質或者不能貸款失去支付能力導致房屋買賣合同目的不能或難以實現，屬于《合同法解釋（二）》第二十六條規定的情勢變更導致合同不能履行的情形，合同雙方可解除合同并且雙方都無需承擔違約責任，買方已支付購房款的，賣方應當退還款項。

此外，網簽是為了讓房地產交易更加透明化，防止“一房多賣”，即使完成網簽的也并不意味著房屋買賣合同履行完畢，購房者依舊可以根據上述法律規定請求解除合同并要求賣方退還已付購房款，在情勢變更中，合同雙方均不存在違約情形，所以已付定金在合同解除后應當一并返還。

對于合同涉及的定金和已支付房款返還時間問題，劉松濤的助理律師孫一諾表示，法律并未做出明文規定，由合同雙方協商確定，但是開發商并不能以手續沒有完成為由拒絕或拖延款項退還，根據合同相對性的規范限制，合同的解除和款項退還是房屋買賣雙方的義務承擔，開發商與其他方之間的關系義務不能對抗作為合同相對方的購房者對其享有的合法權益。

“開發商面臨退房事件時，注重品牌美譽度的企業會選擇無理由退房的措施。但是，個別開發商不太接受購房者退房的要求，尤其是已經辦理網簽的交易，對于類似限購等政策對在途交易的影響，合同本身并無明確規定，購房者只能與開發商協商，而開發商往往的回復是‘按照購房合同規定來解決’。”亞豪機構市場總監郭毅如是說。

對于開發商而言，退房潮的出現會帶來什么影響呢？嚴躍進在接受北京商報記者采訪時表示，限購引發的退房潮，無疑會給開發商帶來巨大的壓力。退房潮是最糟糕的一種經營困境，往往會導致房屋銷售款全部打回至購房者，中間的營銷成本也會很大。對于開發商來說，與其論理不如引導，積極找準購房者訴求，找折中的方式尋求問題的解決辦法。

郭毅表示，樓市調控政策是一種不可預知的風險，之前出臺的樓市調控政策還會有彈性讓開發商去調整，今年的樓市調控政策較為嚴格，而且是不斷地去補漏洞，不會留給開發商操作的空間。因此，對于開發企業而言，不應該再有“鉆漏洞”的想法，而應該按照正規開發流程和設計方案去進行產品開發和銷售。