自樓市調(diào)控進入限購、限貸、限價、限售的“四限時代”后，上海近日再出調(diào)控殺手锏——新房銷售需公證搖號。

　　5月4日，上海市住建委下發(fā)《關(guān)于進一步加強本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管規(guī)范商品住房預(yù)銷售行為的通知》（以下簡稱《通知》），明確要求新開盤商品住房采取由公證機構(gòu)主持的搖號方式公開銷售；嚴格落實購房實名制；不得以任何名義收取價外價；開發(fā)商、代理以及中介機構(gòu)等工作人員不得以各種方式炒賣房號。

　　《中國經(jīng)營報》記者采訪中了解到，在限價的高壓下，房企惜售情緒較重，有知名房企年初就傳出開盤消息，至今仍未開盤，也有企業(yè)被指以較低的備案價格獲得預(yù)售許可證，房源多被關(guān)系戶預(yù)定。

　　日前，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上海不少即將開盤的樓盤被中介標價50萬元到70萬元出售“房號”，部分還承諾可選樓層和房型。新政出臺后，此現(xiàn)象能否得到遏制？近日，記者跟蹤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中糧前灘海景壹號的訂房費已飆升至每個80萬~100萬元，而且由于房號有限，需要面談驗資，擇優(yōu)“錄取”。記者致電致函項目開發(fā)企業(yè)中糧置地，截至發(fā)稿未獲回應(yīng)。

　　調(diào)控新規(guī)下房號被炒至100萬元

　　《通知》指出，近期，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)違規(guī)操作、助漲房價的現(xiàn)象有所抬頭。對此，上海市住建委下發(fā)《通知》，明確要求新開盤商品住房采取由公證機構(gòu)主持的搖號方式公開銷售；嚴格落實購房實名制；不得以任何名義收取價外價。

　　此外，5月10日，記者在上海市寶山區(qū)住房保障和房屋管理局官網(wǎng)看到一則《寶山區(qū)房地產(chǎn)交易中心與寶山公安分局聯(lián)手打擊偽造證件不法行為》的通知。

　　“對于房源相對不足的城市，如何獲得購買權(quán)很關(guān)鍵?？此剖枪浇灰祝科蟾菀撞倏胤吭矗瑢?dǎo)致一種新的購房成本增加。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示。

　　“做上海很多一手樓盤的提前訂房，有內(nèi)部關(guān)系，可提前內(nèi)訂到你想要的戶型和樓層，還可以在你談好的折扣上繼續(xù)幫忙打折。”近期，在上海一個社區(qū)論壇里，上述消息頻繁出現(xiàn)，并有中糧前灘海景壹號、星河灣、尚海酈景、晶耀名邸、仁恒東郊花園、仁恒東怡花園等多個樓盤在列。

　　《中國經(jīng)營報》記者前期調(diào)查了解到，中糧前灘海景壹號的訂房費為70萬元；仁恒東郊花園60萬元可選房號，或許還有一些折扣。新政出臺后，此現(xiàn)象有沒有得到遏制？近日，記者以購房者身份致電詢問，相關(guān)人員顯得較為謹慎，并不愿在電話中透露公司名稱以及地址，只提出如果確定有需求可以見面詳聊。

　　同時，上述人士表示，中糧前灘海景壹號的訂房費已飆升至每個80萬~100萬元，且由于房號有限，需要面談驗資，擇優(yōu)“錄取”。隨后該人士介紹稱，近期開盤的尚海酈景不挑選樓層70萬元一個房號，選樓層則需要加價到100萬元。當記者提出近期上海市已出臺公證搖號的新政時，對方表示仍有辦法可以操作。“如果是搖號，您先去售樓處拿號，我們把您的名字直接排在內(nèi)部，肯定是有房子的。”

　　5月11日，記者走訪位于浦東新區(qū)泳耀路與東育路路口的中糧前灘海景壹號，現(xiàn)場銷售人員介紹稱營銷中心目前不接待客戶，也沒有樓盤戶型圖等資料可以提供。同時，售樓處大門口的公告牌上寫著：“由于項目售樓處調(diào)整維護，即日起，售樓處正式關(guān)閉，具體開放時間請關(guān)注項目官方通知。落款日期為3月27日。”

　　記者致電致函中糧前灘海景壹號項目開發(fā)企業(yè)中糧置地，截至發(fā)稿未獲回復(fù)，而仁恒置地品牌部相關(guān)負責人則以各種理由推脫了采訪。

　　針對本報記者多次致函提到的炒賣房號監(jiān)管等問題，上海市住建委表示近期下發(fā)的《通知》已給出解答，后續(xù)有新動態(tài)將實時發(fā)布。

　　“限價“之下房企開盤“重度拖延”

　　去年10月，上海再次啟動“限價令”。自2016年10月8日起，上海全市新建商品住房銷售方案備案實行市、區(qū)兩級審核（包括預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售備案），對上市房源定價不合理的，堅決予以調(diào)整。調(diào)控加碼后，上海樓市得到降溫。

　　根據(jù)上海鏈家市場研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，4月上海市一手商品住宅成交量為67.68萬平方米，環(huán)比下跌8.83%，同比下跌30.38%。而4月全市一手商品住宅供應(yīng)面積則為57.33萬平方米，同比下跌56.39%。結(jié)合歷年同期數(shù)據(jù)，今年4月的成交量，是2012年以來同期的成交量最低水平。

　　近日，買房進入搖號時代。五月首周，上海市一手商品住宅成交面積為16.53萬平方米，環(huán)比下跌12.79%，新增供應(yīng)面積為8.12萬平方米，環(huán)比下跌3.98%。

　　上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦提出，由于調(diào)控因素，目前上海房地產(chǎn)市場上新盤入市價格比周邊次新房低，當前樓市利益出現(xiàn)重新分配，由原先開發(fā)商獨占變?yōu)樽尷糠纸o買家。

　　記者采訪中了解到，位于上海市寶山區(qū)大場板塊的濱江公園壹號近日被指惡意蓄客，購房者擔心銷售人員的落位承諾或難以在公證搖號中兌現(xiàn)。

　　5月9日，記者走訪濱江公園壹號時詢問現(xiàn)場銷售人員，為何1月份就傳出開盤消息到現(xiàn)在也沒有開盤，銷售人員顯得較為謹慎，并未回復(fù)。只是告訴記者項目可能會在6月底開盤。

　　據(jù)悉，2015年9月，濱江集團以地王身份首進上海拿下該地塊。次年8月，其上海第一個項目濱江公園壹號正式亮相。該項目一經(jīng)問世便頗受外界關(guān)注，2017年年初傳出開盤消息，然而截至記者發(fā)稿前仍未領(lǐng)取到銷售許可證。

　　記者針對上海項目進展情況致電致函濱江集團董秘辦，相關(guān)工作人員表示，采訪函件收悉后已呈交領(lǐng)導(dǎo)，不過截至記者發(fā)稿前仍未收到公司回復(fù)。

　　同時，記者采訪中了解到，浦東星河灣或?qū)⒏淖兺Ｖ煌拼髴粜偷淖龇ǎ谧钚乱黄诘拈_盤中加入109平方米和117平方米的小戶型。記者致電涉嫌“炒房號”的中介人士詢問，對方回復(fù)稱：“浦東星河灣小戶型較為緊俏，多為關(guān)系戶預(yù)定，我們的費用為每個房號60萬元。”

　　對此，星河灣上海公司相關(guān)負責人回復(fù)稱：“對于小戶型說法并不知情，在二三月份，我們項目部分依托中介公司銷售，但是現(xiàn)場銷售的量要遠遠超過中介公司；另一方面，星河灣項目這邊中介公司就是起到一個帶客戶看樓盤的作用，所以操作房號幾乎不可能。”

　　據(jù)悉，星河灣上海在售的兩個項目中，一個位于浦東新區(qū)，記者通過上海網(wǎng)上房地產(chǎn)查詢到，星河灣薈苑（又名“浦東星河灣”）最近的開盤時間為2017年5月3日，最新一次開盤的銷售套數(shù)為36套，報價在127650~108600元之間，與2015年7月開盤房源的報價114400~80700元之間相差不大。

　　截至5月11日，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示星河灣薈苑目前總銷售套數(shù)為2744套，可售套數(shù)有1932套。2017年以來，其每月的銷售量均維持在個位數(shù)，2月份一度零成交。同時，中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，浦東新河灣新房的成交均價從2016年9月的107062元/平方米波動下滑，至今年4月，成交均價降至86995元/平方米。

　　與此同時，星河灣在上海的另一個項目上海星河灣，位于閔行區(qū)顓橋板塊，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示的最新開盤時間是去年5月28日，其總套數(shù)為198套，截至5月11日，可售套數(shù)為114套。同時，根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，去年年初以來，上海星河灣的成交均價幾乎在40000元/平方米~60000元/平方米之間徘徊波動。

　　5月11日，記者實地走訪位于閔行區(qū)都會路的上海星河灣，營銷中心銷售人員介紹稱，前期房源已售罄，目前即將開盤的是16號樓，大約50余套房，均為220平方米左右的大戶型，預(yù)計在本月末開盤，銷售均價為77000元/平方米左右。而星河灣相關(guān)工作人員則表示，目前星河灣在售項目拿到預(yù)售證時間皆在去年，因此項目銷售并未受到影響，并且即將迎來新一波加推。對于去年拿到預(yù)售證今年仍然加推可能涉嫌惜售的問題，記者致電致函上海星河灣方面，對方并未予以直接回應(yīng)。

　　對于“四限”之下推出“公證搖號”的意義，克而瑞研究中心研究報道稱，若此次新房銷售公證搖號可以不打折扣地落地執(zhí)行，那對于普通購房者來說無疑是利好，不用再支付額外費用，就可以有效保障購房機會的公平性，減少違規(guī)操作，凈化市場環(huán)境。

　　報告同時指出，上海樓市調(diào)控新手段會使得原本受到“限價”影響房企開盤意愿進一步降低，導(dǎo)致市場供應(yīng)量持續(xù)偏緊，市場供不應(yīng)求、“量跌、價漲與買房難”的格局難改。

　　毛中楠對本文亦有貢獻