近日，由北京市住建委等多部門起草的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》(簡稱《辦法》)對外公開征求意見，提出不少于30%房源將分配給“新北京人”。記者就何為共有產(chǎn)權(quán)住房、誰可申購、如何申請、價格怎么定、產(chǎn)權(quán)比例如何分配、可否轉(zhuǎn)讓出租、對北京房價有何影響等熱點話題進(jìn)行了梳理解讀，來看你可以申購嗎？

  何為共有產(chǎn)權(quán)房？

  自住房的延伸 與政府共有產(chǎn)權(quán)

  共有產(chǎn)權(quán)住房，是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價格低于同地段、同品質(zhì)商品住房價格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。

  但共有產(chǎn)權(quán)住房，對普通購房者來說是聽起來蠻陌生的詞匯，它最近一次的重要亮相就在4個月前。

  4月，住建部、國土部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，提出超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的熱點城市，要增加公租房、共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)。

  可見，共有產(chǎn)權(quán)住房屬于保障性住房的一種，北京市住建委在解讀中更明確指出，共有產(chǎn)權(quán)住房是對原自住型商品房政策的進(jìn)一步調(diào)整、優(yōu)化、升級、規(guī)范，不論從建設(shè)品質(zhì)、管理水平、供應(yīng)規(guī)模上均會進(jìn)一步提高。

  那自住房和共有產(chǎn)權(quán)住房關(guān)系如何進(jìn)行銜接處理？北京市住建委稱，《辦法》施行前已銷售的自住型商品住房項目出租、出售管理，仍按照原規(guī)定執(zhí)行。《辦法》施行后，未銷售的自住型商品住房均按本《辦法》執(zhí)行。

  共有產(chǎn)權(quán)房價格咋定？

  銷售均價低于同地段價格 浮動范圍為±5%

  《辦法》意見稿提出，共有產(chǎn)權(quán)住房項目的銷售均價，應(yīng)低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價格，以項目開發(fā)建設(shè)成本和適當(dāng)利潤為基礎(chǔ)，并考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。銷售均價在土地供應(yīng)文件中予以明確。

  但開發(fā)建設(shè)單位依據(jù)銷售均價，結(jié)合房屋樓層、朝向、位置等因素，確定每套房屋的銷售價格，價格浮動范圍為±5%。

  北京市住建委表示，共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)用地采取“限房價、競地價”、“綜合招標(biāo)”等多種出讓方式，遵循競爭、擇優(yōu)、公平的原則優(yōu)選建設(shè)單位，并實行建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和工程質(zhì)量承諾制。

  哪些群體能購買？

  符合限購條件且家庭成員名下無住房

  《辦法》意見稿稱，共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)對象為符合北京住房限購條件且家庭成員名下均無住房家庭。其中，單身家庭申請購買的，申請人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。一個家庭只能購買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。

  房源將優(yōu)先配售給項目所在區(qū)戶籍和在項目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無房家庭，以及符合本市住房限購條件的、在項目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍無房家庭。

  同時還需遵循從嚴(yán)限購條件，已簽訂住房購買合同、征收(拆遷)安置房補(bǔ)償協(xié)議；有住房轉(zhuǎn)出記錄；有住房家庭夫妻離異后單獨提出申請，申請時點距離婚年限不滿三年等情況的家庭不得購買共有產(chǎn)權(quán)住房。

  不僅如此，共有產(chǎn)權(quán)住房對“新北京人”的分配比例將不少于30%。即要求各區(qū)人民政府根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房需求等情況合理安排共有產(chǎn)權(quán)住房用地，其中，滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%。

  產(chǎn)權(quán)比例如何分配？

  參照項目均價占同地段、同品質(zhì)商品房價格比例

  產(chǎn)權(quán)一分為二后，購買者最關(guān)心的問題首先是能分到多少份額？是自主選定，還是按房屋售價各有不同。

  針對購房人產(chǎn)權(quán)份額，《辦法》意見稿要求參照項目銷售均價占同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格的比例確定；政府產(chǎn)權(quán)份額，原則上由項目所在地區(qū)級代持機(jī)構(gòu)持有，也可由市級代持機(jī)構(gòu)持有。

  值得注意的是，共有產(chǎn)權(quán)住房項目銷售均價和共有份額比例，會分別在共有產(chǎn)權(quán)住房項目土地上市前和房屋銷售前，由代持機(jī)構(gòu)委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，并由北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會同市發(fā)展改革委、市財政局、市規(guī)劃國土委共同審核后確定。評估及確定結(jié)果面向社會公開。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類住房顯著的特點就是產(chǎn)權(quán)讓渡并非一次性，而是逐漸讓渡。“按照產(chǎn)權(quán)比例規(guī)定，購房者前期出價相對較低，有助于降低購房成本，隨著后續(xù)購房能力提高，可繼續(xù)從政府手中回購相應(yīng)產(chǎn)權(quán)，此類操作有很好的制度創(chuàng)新。”

  如何申請？

  房管局官網(wǎng)申請 多部門聯(lián)網(wǎng)審核

  為讓申請服務(wù)更加高效、便民，官方采取了網(wǎng)上申請的策略。即，符合條件的家庭，可登陸區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委(房管局)官方網(wǎng)站提出項目購房申請，在線填寫《家庭購房申請表》和《承諾書》，如實申報家庭人口、戶籍、住房等情況，并準(zhǔn)備相關(guān)證明材料。

  隨后，多部門進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)審核。北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會同公安、地稅、社保、民政、不動產(chǎn)登記等部門在申購期結(jié)束后20個工作日內(nèi)，通過共有產(chǎn)權(quán)住房資格審核系統(tǒng)對申請家庭的購房資格進(jìn)行審核，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委(房管局)對申請家庭在本區(qū)就業(yè)等情況進(jìn)行審核。

  經(jīng)審核通過的家庭，可取得申請編碼，進(jìn)入到搖號配售、順序選房和購房確認(rèn)的環(huán)節(jié)。

  但會嚴(yán)查處虛假申購和違規(guī)使用行為，禁止10年內(nèi)再次申請本市各類保障性住房和政策性住房。申請家庭成員在本市信用信息管理系統(tǒng)中有違法違規(guī)或嚴(yán)重失信行為的，將限制購買共有產(chǎn)權(quán)住房。

  可否出租？

  允許！租金和代持機(jī)構(gòu)分配

  《辦法》意見稿提出，在購房合同簽訂條款中規(guī)定，購房合同應(yīng)明確共有產(chǎn)權(quán)份額、房屋使用維護(hù)、出租出售收益分配等內(nèi)容。

  也就是說，共有產(chǎn)權(quán)住房不僅可以出售，也可以出租。“共有產(chǎn)權(quán)住房兼具了保障性住房和商品房的雙重屬性。”在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，允許租賃是此類住房與其他保障房一個最大的區(qū)別。經(jīng)適房、公租房等保障性住房都是不允許轉(zhuǎn)租的，但共有產(chǎn)權(quán)房可轉(zhuǎn)租，從這個角度講，又帶有一定商品房屬性。

  既然產(chǎn)權(quán)是共享，租金收益又該如何分配？《辦法》意見稿對此做了說明，已購共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，購房人和代持機(jī)構(gòu)按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額獲得租金收益的相應(yīng)部分。

  還要求，購房人應(yīng)在市級代持機(jī)構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺發(fā)布房屋租賃信息，優(yōu)先面向保障性住房備案家庭或符合共有產(chǎn)權(quán)住房購房條件的家庭出租。

  可否出售？

  需滿5年 轉(zhuǎn)讓對象仍需符合購買條件

  與自住房類似，北京對共有產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)讓時間做出了嚴(yán)格限制，但依然可按照市場價售出。

  《辦法》意見稿提出，在共有產(chǎn)權(quán)住房購買5年后，購房人可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。同等價格條件下，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購買，繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用；代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的，購房人轉(zhuǎn)讓對象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。

  此舉有利于實現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)房循環(huán)使用，更大程度上發(fā)揮保障作用。“將更加有力的保障了居民財產(chǎn)權(quán)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，對共有產(chǎn)權(quán)住房項目銷售均價的彈性限定模式，將促使購房者預(yù)期出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。從5年內(nèi)的體系內(nèi)循環(huán)，5年后可選購買政府產(chǎn)權(quán)，體現(xiàn)了調(diào)控的回歸市場。

  對北京房價將有何影響？

  利于抑制**投機(jī)需求 平抑北京房價

  北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志認(rèn)為，北京推出共有產(chǎn)權(quán)住房，對于完善住房保障體系、完善住房制度，建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，支持中端購房，抑制投機(jī)，促進(jìn)公平，將起到重大作用。

  對于樓市房價影響？北京市住建委表示，共有產(chǎn)權(quán)住房政策有利于抑制住房**投機(jī)性需求，進(jìn)一步平抑房地產(chǎn)價格，對北京市房價平穩(wěn)運行起到有效推動作用，讓住房制度更加公平合理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

  張大偉分析，2017年上半年，北京自住房已經(jīng)影響房價降低7%左右，在共有產(chǎn)權(quán)房政策的繼續(xù)推動下，北京樓市觀望情緒會繼續(xù)加強(qiáng)，特別是大量共有產(chǎn)權(quán)房源供應(yīng)后，北京房價穩(wěn)定已可預(yù)期。