近日，國務院發展研究中心在北京基金小鎮發布《中國經濟增長十年展望（2017-2026）：老經濟與新動能》（以下簡稱《十年增長》）報告，對中國最受關注的高房價問題開出了新“藥方”。

  《十年增長》主編、中國發展研究基金會副理事長劉世錦表示，大都市圈是中國下一步發展和改革的新制高點，但是由于中國城鎮化進程中存在著一些深層的體制、政策和理念上的問題，當大都市圈的浪潮涌來后，這些問題便通過房價上漲顯露出來了。

  劉世錦分析，此前一線城市房價的飆升顯然超過了可以解釋的合理水平，甚至打破了人們的常識。

  他認為，當下的房地產價格調控方案，需求側控制為主，短期內或許會起到抑制房價的作用，較長時間看未必如此。如能更多加入供給側改革內容，才能從根本上改變社會對房價走勢的預期。

  一線城市的高房價究竟是怎么形成的？

  劉世錦分析，中國城鎮化進程中存在的四大問題促成了“高房價”的形成。

  首先，大城市住宅用地占建設用地的比重偏低。北京、上海、深圳等地的住宅用地比重長期低于25％，而發達國家大都市這一比重通常高于40%，有的超過60%。

  劉世錦解釋，這與中國城市以地謀發展的模式有關，在這一模式下，較多土地以低價用于工業建設，較少土地以高價用于住宅建設，其中的賣地收入用于支持城市基礎設施建設。

  國研中心宏觀經濟研究部副研究員許偉指出，2016年， 土地出讓金收入相當于地方本級財政收入的42%， 如果加上與房地產相關的各種稅費， 房地產行業對地方財政的收入貢獻更加顯著。

  第二個問題是城市建設用地由地方政府壟斷，農村集體土地須由政府購買、轉換身份后，方可進入建設市場。

  劉世錦表示，黨的十八屆三中全會提出農村集體建設用地要與國有土地同等入市、同價同權，宅基地也要創造條件進入流轉，至今進展遲緩，如宅基地流轉僅限于同村“集體”內部。

  第三，作為城市化進程中的基本制度建設，房地產稅尚未能起步。

  “或許是更重要的，既有的城市化發展的理念、戰略、政策與現階段城市化發展的規律有距離或相背離。”劉世錦強調，大城市規劃與人口增長的現實矛盾突出；雖然強調小城鎮建設，但對城市體系尤其是大都市圈發展的意義認識不足。

  劉世錦指出，上述四大因素形成的“合力”就是限制供給，并在一定程度上刺激炒房，在需求上升的背景下，房價節節攀升，遠離市場均衡水平。

  那么，中國會出現日本那樣的房價泡沫破滅現象嗎？劉世錦分析，日本實行土地私有制，供給有較大彈性，房價泡沫主要是由過量貨幣催生的，貨幣政策收緊后，泡沫便破滅了。中國的房價也有貨幣供給的因素，但更多的可能是由供給彈性不夠所引致。

  所以劉世錦認為，即使貨幣政策收緊，房價也很難降下來，從而形成特定的剛性泡沫現象。

  推進城市化進程中的供給側改革

  如何打破一線城市房價的這一剛性鏈條？《十年增長》提出，關鍵在于推進城市化進程中的供給側改革，并提出了六條具體的政策建議。

  劉世錦建議，順應城市化發展規律，適當調整城市化戰略和政策，在現有土地制度下，增加住宅用地占城市建設用地比重至40％以上，將部分工業用地轉為住宅用地。

  第二，加快轉換城市結構，解決**區過度擁堵與資源人口向大都市圈匯集之間的矛盾。

  以北京為例，通過大學、科研機構、央企總部等的外移，在**區外形成一批大學城、科技城、媒體城、金融城和石油石化、電力、電信、裝備制造、航空航天等專業鎮。

  第三，推動農村土地制度改革落到實處。加快實施農村集體建設用地與國有土地同等入市、同價同權，農民宅基地在更大范圍內流轉、* 押、擔保等。

  劉世錦分析，可以率先在**區周邊小城鎮建設中推進此項改革，配套推進農村社保制度改革，給土地流轉背景下的農民筑牢社會保障安全網。同時著手解決由來已久的小產權房問題，在繳納必要的稅費后，使之能夠進入市場流轉。

  同時，發展長期公共租賃住房。《十年增長》解釋，由政府優先組織資源，建設較多數量的公共租賃住房，租賃價格可以隨行就市，租期不低于10年，最長可延至20年，并受法律保護。合約簽訂后，除非租戶自己同意，不得強制其退出。政府也可以通過購買公共服務的方式，利用市場資源開展此類業務。

  此外，《十年增長》建議，加快推出房地產稅。對此，許偉分析，適當加快房地產稅出臺步伐，降低地方對土地財政的依賴。增加存量環節稅負的同時，降低交易和建造環節的各種稅費，增加住房供給和住房市場的流動性。