不到兩個月的時間，廣州、成都、鄭州、北京、南京等多地陸續(xù)出臺租賃住房改革新政，“租購?fù)瑱?quán)”成為一個新的方向，一個建立房地產(chǎn)長效機制，全新的租賃住房時代悄然到來。然而，“租購?fù)瑱?quán)”會不會大幅提高房屋租金？

  “租購?fù)瑱?quán)”已經(jīng)不是一個概念，而是已經(jīng)寫進多個城市試點方案中的政策。隨著各地逐步落實試點方案，將有助于改變樓市“輕租重售”局面，也有助于扭轉(zhuǎn)公民權(quán)益不公的現(xiàn)實。但“租購?fù)瑱?quán)”對未來房屋租金究竟有何影響，這是很多人關(guān)心的一個問題，因為租金漲跌直接影響租房人利益，也影響住房租賃市場發(fā)展。

  對租房人而言，不僅關(guān)心“同權(quán)”，同樣也關(guān)心租金水平。如果“租購?fù)瑱?quán)”后某些房屋租金大漲，超過了租房人承受能力，租房人也難以享受“同權(quán)”福利。假如“租購?fù)瑱?quán)”后租金下跌，租房人則能享受雙重利好，既減輕了租房成本，還能享受“同權(quán)”福利。對市場來說，如果“租購?fù)瑱?quán)”后租金上漲，則有利于調(diào)動相關(guān)利益方參與積極性。

  坦率地說，“租購?fù)瑱?quán)”會不會大幅提高房屋租金？這個問題目前并沒有準確答案，因為各地試點方案剛剛出臺，或者還在征求意見，要根據(jù)具體落實情況來觀察。不過，“租購?fù)瑱?quán)”如何影響租金變化，主要受如下因素影響：

  首先，要看“同權(quán)”的具體內(nèi)涵，什么時間實現(xiàn)，多大程度上實現(xiàn)。顯然，實現(xiàn)“租購?fù)瑱?quán)”有個過程，不可能一蹴而就。關(guān)于“租購?fù)瑱?quán)”的內(nèi)涵，目前試點城市在方案上表述比較謹慎，看上去主要是“教育同權(quán)”。而即便實現(xiàn)“教育同權(quán)”也不容易，政府需要劃撥土地、加大投入以增加學(xué)位。而僅實現(xiàn)“教育同權(quán)”過于單一，對沒有義務(wù)教育需求的租房人也不公平。所以，實現(xiàn)“租購?fù)瑱?quán)”是一個長期而艱巨的任務(wù)，因此，從這點看不大可能一下子就推高房屋租金水平。

  其次，取決于不同房源和住房租賃市場供需關(guān)系。“租購?fù)瑱?quán)”對租金影響可以從兩方面觀察，一方面對重點學(xué)校周邊房屋租金影響會比較直接和明顯，對公立學(xué)校周邊房屋租金也會有一定影響。但對整個住房租賃市場直接影響應(yīng)該有限，因為影響租金的是供需關(guān)系，取決于供需關(guān)系具體走向——是供給大于需求還是需求大于供給。

  推行“租購?fù)瑱?quán)”顯然有利于改變部分人住房觀念，比如說本來要買房卻選擇租房，這有利于增加租房需求，但多地都在千方百計增加租賃住房供給，比如上海專門推出“只租不售”用地，深圳組建國有租賃企業(yè)發(fā)展住房租賃，這都有利于增加供給。理想狀態(tài)是，每個城市住房租賃市場供需關(guān)系保持平衡，租金保持穩(wěn)定。

  另外，房價預(yù)期也是影響租金的因素之一。如果樓市調(diào)控始終從嚴，房價保持穩(wěn)定，對住房租賃市場影響不大，對租金影響較小。但如果調(diào)控松懈、房價上漲，部分人很可能寧愿買房不愿租房，因為買房能享受諸多福利，而且還持有一筆固定資產(chǎn)。不過，從目前的房價水平來推測，今后能買得起商品房的可能是少數(shù)人，所以房價對租金會有影響但影響有限。

  為了消除種種不確定性，筆者建議，不僅“租購?fù)瑱?quán)”要寫入試點方案，今后要寫入法律，還要明確“同權(quán)”的內(nèi)涵，即明確哪些權(quán)利要實現(xiàn)平等，而且，還要盡量給出實現(xiàn)“同權(quán)”的具體時間表。