9月21日，住建部下發(fā)《關于支持北京市、上海市開展共有產權住房試點的意見》(以下簡稱《意見》)，鼓勵兩市以制度創(chuàng)新為核心，結合本地實際，大膽探索，力爭形成可復制、可推廣的試點經驗。

　　《意見》要求，發(fā)展共有產權住房，要制定具體管理辦法，明確供應對象范圍，建立健全共有產權住房配售定價、產權劃分、使用管理、產權轉讓等規(guī)則，明確相關主體在房屋使用、維護等方面的權利和義務，確保共有產權住房是用來住的，不是用來炒的。

　　分析人士指出，未來公租房、年輕人為主要需求群體的租賃住房、流動性較差的共有產權住房、無限制但供應較少的商品房，將共同構成一線城市和熱點城市多層次的住房供應體系，成為長效機制的重要組成部分。

　　未明確強調家庭收入條件

　　據了解，北京市、上海市積極發(fā)展共有產權住房，已有階段性成效。北京目前已明確未來五年供應25萬套共有產權住房的目標。上海市截至2016年底已供應共有產權保障住房8.9萬套。

　　《意見》提出，發(fā)展共有產權住房，是加快推進住房保障和供應體系建設的重要內容。試點過程中應當堅持政府引導、政策支持，充分發(fā)揮市場機制的推動作用；堅持因地制宜、分類施策，滿足基本住房需求的基本原則。

　　具體而言，《意見》從供應對象、管理制度、運營管理主體、規(guī)劃建設和政策支持等方面，提出了相應的指導意見。

　　在供應對象方面，明確面向符合規(guī)定條件的住房困難群體供應，優(yōu)先供應無房家庭，具體供應對象范圍由兩市人民政府確定。

　　這與2014年住建部等六部委發(fā)布的《關于試點城市發(fā)展共有產權性質政策性商品住房的指導意見》要求明顯不同，該意見規(guī)定，共有產權住房主要與新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃相銜接，政策性商品住房主要面向住房困難的城鎮(zhèn)中等偏下收入家庭，以及符合規(guī)定條件的進城落戶農民和其他群體供應。

　　21世紀經濟報道記者注意到，此次《意見》并未強調家庭收入問題。而此前試點的上海、淮安等地，共有產權住房均用于滿足在住房和經濟兩方面均存在困難家庭的住房需求。

　　上海從 2010年開始推出共有產權保障房制度試點，在多次修改和放寬準入規(guī)則后，目前主要針對人均住房建筑面積低于15平方米、家庭(3人以上)人均年可支配收入低于6萬元、人均財產低于15萬元的家庭，2人及以下家庭標準可以適當放寬。

　　而根據9月20日北京公布的《北京市共有產權住房管理暫行辦法》，符合北京住房限購條件且家庭成員名下均無住房的家庭，除少數(shù)幾種情形外，均有申請資格。此外，北京方面專門強調，共有產權住房中，用于滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少于30%。

　　這也使得新的共有產權住房，在性質上與此前試點有所不同。住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌認為，此次共有產權住房工作試點，是住房市場的供給側結構調整的重要步驟，其目的是在滿足最低收入人群住房需求的同時，實現(xiàn)住房供給鏈的全覆蓋。

　　顧云昌表示，在普通商品房價格較高、公租房等保障房基本覆蓋了最低收入人群的住房需求的當下，一線城市滿足住房需求最困難的群體已經從經濟困難的最低收入群體，變成了經濟上并不困難的中等收入的城鎮(zhèn)戶籍無房家庭和以年輕人為主的“新市民”。從北京公布的政策來看，這兩類群體也成為了共有產權住房覆蓋的主要群體。

　　居住條件更好但限制流轉

　　由于針對的覆蓋群體不同，在新一輪北京、上海的共有產權住房試點中，如何保障共有產權住房的居住屬性，實現(xiàn)“既能住得好，又要不讓炒”，成為政策制定的重要焦點。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，共有產權和普通住房的本質區(qū)別就是，通過減少流動性來換取購房成本的降低。換而言之，共有產權住房的轉讓是有一定的限制的，即政府回購優(yōu)先。

　　在北京的最新政策中，共有產權住房的流動性，被進一步嚴格限制。

　　與此前的征求意見稿相比，9月20日公布的《北京市共有產權住房管理暫行辦法》，刪除了轉讓規(guī)定中的一條，即“共有產權住房購房人和代持機構經協(xié)商一致，可共同向其他符合本市住房限購條件家庭轉讓房屋。新購房人取得商品住房產權。購房人和代持機構按照所占產權份額獲得轉讓總價款的相應部分”。

　　簡單地說，在現(xiàn)行辦法下，原購房人只能轉讓個人所持共有產權住房份額，但無論是原購房人還是新購房人，都不能購買政府份額的產權。

　　政府所持產權不出售，這也意味著，共有產權住房的性質不會轉變?yōu)樯唐贩浚瑢⒅粫诠灿挟a權資格家庭中流轉。其流動性大大降低，也更符合其“主要滿足居住需求”的屬性設定。

　　不僅是流動性，居住屬性方面，由于新的共有產權住房需要滿足現(xiàn)代年輕人和中等收入家庭的消費和生活需求，與過去的保障房不同，對共有產權住房的住房品質、面積標準、社區(qū)環(huán)境、設施配套均提出了新的要求。

　　為此，北京方面多次強調，共有產權住房的規(guī)劃、設計、建設，將以不低于甚至優(yōu)于商品房的品質和質量標準進行。

　　這在政策層面也有體現(xiàn)。2014年《意見》要求，單套建筑面積控制在90 平方米以內，但此次《意見》僅規(guī)定共有產權住房應以中小套型為主，并未作出具體面積限制。

　　實際上，主要用以滿足中等收入家庭的共有產權住房可能會大于此前的試點控制面積。北京方面規(guī)定，公共租賃住房面積在60平米以下，共有產權住房則將嚴格控制60平米以下的套型比例，同時城六區(qū)套型上限90平米，郊區(qū)最大不超過120平米，要“通過政策設計引導住房梯度消費，滿足不同人群住房需求”。

　　這也讓共有產權住房的價格和產權比例引人關注。新城集團高級副總裁歐陽捷曾在接受21世紀經濟報道采訪時表示，在一線城市現(xiàn)有的政策條件和市場環(huán)境下，為了盡可能發(fā)揮共有產權住房的居住屬性，防止傷害居民購買積極性，應當由政府在產權比例分配中占到大頭。