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中集集團(tuán)前海土地難題獲突破三方簽署整備協(xié)議

2017-10-11 10:52 | 來源:未知 | 作者:未知 | [上市公司] 字號變大| 字號變小

中集集團(tuán)總裁麥伯良曾表示，中集集團(tuán)前海地塊商業(yè)價值在700億元~800億元，這意味著將再造1至2個中集集團(tuán)。

持續(xù)多年的前海土地整備難題終于迎來了突破。10月10日，中集集團(tuán)(000039，SZ；02039，HK)發(fā)布公告稱，全資子公司南方中集與深圳規(guī)土委、前海管理局就位于深圳前海的三宗地的土地整備問題簽署了框架協(xié)議書，明確了整備范圍、整備原則，并在土地價值評估差異處理、土地增值收益分享等問題上達(dá)成了共識。這也意味著，困擾中集集團(tuán)多年的前海土地問題正式進(jìn)入了解決程序。

  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，早在2014年，中集集團(tuán)總裁麥伯良曾表示，中集集團(tuán)前海地塊商業(yè)價值在700億元~800億元，這意味著將再造1至2個中集集團(tuán)。

  再造一個中集集團(tuán)？

  此次整備的土地為中集集團(tuán)位于前海的三塊宗地(T102-0152，T102-0153，T102-0154)，合計52.4萬平方米。根據(jù)協(xié)議內(nèi)容，各方同意以2015年1月1日作為此次土地整備新、原規(guī)劃條件下土地價值的評估時點(diǎn)及置換土地的土地使用年期的起始日期，土地使用年期按國家規(guī)定的最高年期確定。

值得注意的是，公告顯示，原規(guī)劃條件下的土地價值以深圳規(guī)土委和前海管理局共同委托的評估機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果與南方中集委托的評估機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果經(jīng)算術(shù)平均后確定，該價值由南方中集享有；新規(guī)劃條件下的土地價值扣除原規(guī)劃條件下的土地增值收益由前海管理局、南方中集分享，整備范圍內(nèi)的土地增值收益在扣除政策性剛性支出后，按照前海管理局60%、南方中集40%的比例進(jìn)行分享。

此外，在土地增值收益分配前按土地增值收益的5%計提應(yīng)上繳中央和廣東省部分的政策性剛性支出，剩余應(yīng)計提部分如今后政策發(fā)生變化或因其他原因需要補(bǔ)繳，南方中集按照40%的比例負(fù)責(zé)承擔(dān)。

  早在2012年，中集集團(tuán)公告稱，由于其子公司南方中集位于深圳南山區(qū)蛇口的集裝箱生產(chǎn)工程的土地使用權(quán)租約于2011年到期，公司在前海合作區(qū)取得了面積約52.4萬平方米的工業(yè)用地，并且于2007年取得土地權(quán)屬證書。根據(jù)深圳土規(guī)委，2007年南山區(qū)工業(yè)用地出讓價格不超過0.05萬元/平方米。

根據(jù)深圳前海管理局、深圳規(guī)土委，基準(zhǔn)日附近前海相關(guān)商業(yè)用地的出讓價/土地面積約為12萬/平方米(2017年9月約為23萬/平方米)，臨近的工業(yè)用地的出讓價/土地面積約為0.3萬/平方米(2007年不超過0.05萬/平方米).

海通證券測算，在扣除5%的相關(guān)支出后，原規(guī)劃下(根據(jù)2012年公告，原規(guī)劃為工業(yè)用地)，土地增值收益全部為中集享有，預(yù)計該收益或超過10億元；新規(guī)劃下，土地增值收益的40%歸中集，60%歸其他相關(guān)方，預(yù)計中集獨(dú)自享有的土地增值價值或達(dá)238億元(對應(yīng)的面積約為19萬平方米)，幾乎相當(dāng)于再造一個新中集。

根據(jù)公告，相關(guān)部門已經(jīng)同意在前海服務(wù)區(qū)安排約5.7萬平方米用地供公司先期啟動，其中約3.6萬平方米為先期啟動項(xiàng)目的一期用地。此外，南方中集同意由前海管理局依據(jù)深圳市政府《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)綜合規(guī)劃》和專項(xiàng)規(guī)劃，分階段收回整備范圍內(nèi)的市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施用地及公共綠地。

  “工轉(zhuǎn)商”可能性較大

事實(shí)上，具體到前海片區(qū)，作為深港合作的實(shí)驗(yàn)田擁有三大“地主”，除了中集集團(tuán)外，招商局集團(tuán)在前海擁有約4平方公里土地，深圳國際全資子公司西部物流擁有約38萬平方米，包括中集集團(tuán)、深圳國際、招商局集團(tuán)在內(nèi)的三企業(yè)，因地價升值帶來的資產(chǎn)溢價，早已成為多方矚目的焦點(diǎn)。

  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，雖然各方都在不遺余力地推動土地確權(quán)，這也符合前海加快開發(fā)的大背景，但在確權(quán)的過程中，涉及多方利益的土地性質(zhì)“工轉(zhuǎn)商”如何厘定則成了此前最大的難題。

記者從中集的公告中看到，目前框架協(xié)議僅明確了整備范圍和整備原則，各方在土地價值評估差異處理、土地增值收益分享等問題上達(dá)成了共識。麥伯良曾表示，土地確權(quán)有兩大難點(diǎn)，一是涉及利益特別大，二是要形成可推廣復(fù)制的案例。

除明確土地權(quán)屬問題之外，誰來開發(fā)、又如何開發(fā)也是制約“工轉(zhuǎn)商”進(jìn)程的另一大瓶頸。但從目前中集集團(tuán)表態(tài)來看，其多次強(qiáng)調(diào)要以開發(fā)商的角色直接參與土地開發(fā)。

  “根據(jù)前海合作區(qū)規(guī)劃及進(jìn)展，很大可能為‘工轉(zhuǎn)商’，但后續(xù)事項(xiàng)尚需等各方另行簽署協(xié)議，存在不確定性。”有知情人士對此表示。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，中集目前在全國擁有近30平方公里土地儲備。除了深圳前海(52.4萬平米)外，還有深圳太子灣(6.4萬平方米)、深圳坪山(82萬平方米)、上海寶山(17.8萬平方米)等核心地塊。

根據(jù)中集集團(tuán)在投資者關(guān)系互動平臺上的披露，前海土地方案的框架已基本明朗，蛇口太子灣地塊方案則有望在下半年落地。

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