雖然“十一”黃金周全國(guó)多個(gè)城市的樓市迎來(lái)蕭條期，但在“金九銀十”的開頭月，房地產(chǎn)企業(yè)的表現(xiàn)仍然可圈可點(diǎn)。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，27家發(fā)布9月銷售業(yè)績(jī)的房企，銷售額仍然處于高峰，但是相比8月，這27家企業(yè)的簽約均價(jià)出現(xiàn)了環(huán)比下調(diào)，且部分房企的銷售面積也已環(huán)比減少。調(diào)控之壓下，房企年終及明年上半年的銷售業(yè)績(jī)備受考驗(yàn)。

  銷售面積及均價(jià)環(huán)比下滑

  10月10日晚間，萬(wàn)科發(fā)布9月銷售業(yè)績(jī)，數(shù)據(jù)顯示，9月萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積272.9萬(wàn)平方米，銷售金額463.2億元。2017年1-9月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積2664.5萬(wàn)平方米，銷售金額3961億元。在前三季度萬(wàn)科的銷售金額已經(jīng)超過(guò)了去年全年的3647億元。

  不過(guò)從單月看，萬(wàn)科9月的銷售面積出現(xiàn)了環(huán)比下滑，8月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積273.9萬(wàn)平方米，銷售金額370.4億元。萬(wàn)科在9月的銷售面積環(huán)比8月下跌0.37%。

  同樣，保利地產(chǎn)8月實(shí)現(xiàn)簽約面積157.53萬(wàn)平方米；實(shí)現(xiàn)簽約金額229.88億元。保利地產(chǎn)9月簽約面積環(huán)比下降1.16%；簽約金額環(huán)比下降4.33%。另外，華潤(rùn)、富力等企業(yè)同樣出現(xiàn)銷售面積的環(huán)比下滑。

  除了銷售面積的環(huán)比下滑外，房地產(chǎn)企業(yè)的簽約價(jià)格也出現(xiàn)環(huán)比下滑。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，已發(fā)布9月業(yè)績(jī)的27家房地產(chǎn)企業(yè)中，9月單月的合計(jì)銷售額達(dá)到了2354.6億元，環(huán)比上漲18%，但是相比8月，這27家企業(yè)的簽約均價(jià)則出現(xiàn)了環(huán)比3%的下調(diào)。

  在行業(yè)人士看來(lái)，雖然成交金額明顯上漲，但是因?yàn)橐欢€城市的調(diào)控政策毫不放松，這也導(dǎo)致9月房企開始面對(duì)環(huán)比銷售面積和銷售均價(jià)的下滑，且這一趨勢(shì)將延續(xù)至年底。

  50家房企拿地金額上漲48%

  不得不承認(rèn)的是，雖然樓市調(diào)控重壓，但從全國(guó)市場(chǎng)看，截至9月底，房地產(chǎn)銷售面積與金額再次刷新歷史同期紀(jì)錄，預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)銷售金額與面積將再次創(chuàng)造歷史紀(jì)錄。房企也將收獲歷史最豐收一年。

  此外，房企年度目標(biāo)平均完成已經(jīng)超過(guò)80%，預(yù)計(jì)大部分企業(yè)將在10-11月完成年度目標(biāo)。例如，華潤(rùn)置地已突破千億元，前9月銷售1006億元，按年增26%；融創(chuàng)前9月銷售額約2080.7億元。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)去庫(kù)存任務(wù)已初步完成，一、二、三、四線城市商品房庫(kù)存去化已十分充分，很多城市去化周期均在12個(gè)月以下。此外，因?yàn)檫^(guò)去兩年多的**樓市還在作用于今年的房企業(yè)績(jī)，由于2015、2016年的銷售**，房企可結(jié)算貨值充沛，業(yè)績(jī)較為穩(wěn)健。

  與之相對(duì)的是，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于土地的熱情依然不減。中原地產(chǎn)的另一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2017年前9月，拿地最積極的50大房企合計(jì)拿地金額達(dá)到了17711.8億元。與2016年同期50大房企拿地金額11937億元對(duì)比，漲幅達(dá)到了48%。這50家房企中，前9月拿地金額超過(guò)100億元的企業(yè)有49家，而在去年同期只有37家。

  “拿地積極與前9月的業(yè)績(jī)良好直接相關(guān)。雖然一二線城市調(diào)控效果明顯，但從全國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)看，房企在收獲了刷新歷史紀(jì)錄的2016年后，資金情況空前寬裕，在去庫(kù)存之后，大部分標(biāo)桿房企都開始積極拿地。”張大偉如是分析。

  2018年上半年房企風(fēng)險(xiǎn)加大

  土地儲(chǔ)備的不斷增加意味著未來(lái)兩年房企的可售貨源增加，但是在調(diào)控不斷深化的背景下，能否消化順利的問(wèn)題隨之而來(lái)。

  行業(yè)人士指出，從房企拿地的區(qū)域看，房企對(duì)于熱點(diǎn)區(qū)域、優(yōu)質(zhì)屬性地塊依然拼搶，例如南京、蘇州、廈門等2016年的二線城市“四小龍”地價(jià)依然處于高位，即使在地方政府設(shè)置了多重調(diào)控約束政策后，部分住宅屬性地塊依然多家企業(yè)以突破上限的價(jià)格拼搶。再例如，北京今年出讓的土地全部對(duì)于房屋銷售價(jià)格進(jìn)行了限制，房企的盈利空間縮小，但是依然受到開發(fā)商的熱捧；這也從側(cè)面反映了開發(fā)商的拿地策略及對(duì)于后市的判斷。

  張大偉進(jìn)而表示，大企業(yè)因?yàn)橘Y金成本等優(yōu)勢(shì)，布局合理，依然能夠保持上漲的速度，但是并非所有企業(yè)都能幸運(yùn)。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布的半年報(bào)，不少企業(yè)的成績(jī)單已經(jīng)受到了調(diào)控的影響，例如，北京區(qū)域龍頭首開的2017年上半年并不順利。據(jù)首開發(fā)布的半年報(bào)顯示，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入111.69億元，同比下跌10.3%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)3.16億元，同比下降66.35%。

  業(yè)界分析，首開凈利潤(rùn)大降的原因與該公司經(jīng)營(yíng)策略有關(guān)，除了重點(diǎn)布局的一二線城市受到限購(gòu)與限價(jià)的雙重調(diào)控之外，京內(nèi)項(xiàng)目去化慢、京外項(xiàng)目盈利能力不佳都對(duì)首開凈利潤(rùn)下滑造成影響。

  因此，行業(yè)人士判斷，除了布局合理的大型房地產(chǎn)企業(yè)外，會(huì)有更多的房企在年終會(huì)受到調(diào)控波及。“大部分房企都在2016年拿了比較高價(jià)的地，這種情況下，對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期非常高，而調(diào)控又導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲難度非常大。資金成本逐漸增加，對(duì)于2017年來(lái)說(shuō)，各種融資渠道壓力逐漸增加，對(duì)于很多房企來(lái)說(shuō)，資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)逐漸積累。從資金及銷售等方面看，2018年上半年房企的風(fēng)險(xiǎn)可能加大。”張大偉如是說(shuō)。