政策力度空前

  9月超45城發52項政策

  上周，太原市出臺了《關于控制二手住房短期交易轉讓的通知》，太原市轄城六區新購住房取得《不動產權證》或《房屋所有權證》的，自取得《不動產權證》或《房屋所有權證》之日起滿2年方可交易轉讓。限購、限售城市數量由此再增一個。

  今年以來，樓市調控政策密集度超過了過往任何一年。

  中原地產發布的數據顯示，2017年以來，有關房地產的政策已經接近180次。其中，9月份樓市政策發布密集，多達45個城市(含央行等部門)發布了有關房地產內容政策52次，政策密集程度超過了2016年10月份。

  值得注意的是，國慶節前是各個城市升級限購、限售政策的重要時刻。

  從9月22日起，西安、重慶、南昌等多個城市發布了升級版的房地產調控政策，其中有9個城市的調控政策與限售相關。多方解讀認為，各地如此密集地出臺升級政策，是為“十一黃金周”的樓市高峰做準備。

  然而，這輪限購限售政策在國慶假期后并沒有停止。僅10月12日一天時間內，紹興、昆明兩個城市均發布房地產限售政策。其中，紹興實施區域限售，須取得不動產權證書滿2年后方可轉讓。同時，昆明頒布最新限購措施，要求呈貢區新購住房滿2年方可出售。

  此外，各家銀行對于個人住房按揭貸款的政策也不斷調整。據不完全統計，僅今年北京地區的銀行已經將首套房貸利率上調了3次，首套房貸利率也由去年的最低85折，上調至現在普遍的基準利率上浮10%。更有銀行將首套房貸利率上調至基準利率上浮20%，放款期限也越來越長。與此同時，監管層正在排查如銀行消費類貸款等領域資金用途情況，嚴防資金流向樓市。

  預期管理生效

  “金九銀十”網簽量下調

  “金九銀十”是一年中樓市銷售最旺盛的時候，尤其今年的“十一黃金周”長達8天，但樓市的表現卻不盡如人意。

  中原地產研究中心統計數據顯示，30個熱點城市的網簽量大幅度下調。同時，房地產市場分化持續，整體三四線城市成交依然維持高位，但一二線熱點城市，在調控影響下，成交量成為2014年以來的最低點。

  以北京為例，國慶8天長假新建住宅簽約222套，二手房住宅33套，其中，北京新建住宅前7天網簽116套，二手房網簽27套，均是2009年以來的歷史最低值，同比跌幅達到了65%。

  中原地產首席分析師張大偉認為，消費貸收緊帶來的資金價格繼續上升，熱點城市繼續擴圍調控，三四線城市開始起約束性調控，這些都導致2017年的“金九銀十”成交遠遠低于預期。

  “政策持續加碼讓今年樓市調控政策的基本面與往年相比出現了根本變化，改變了過去的調控事后管理的狀況。”張大偉表示，今年樓市調控更多的是預期管理，在市場出現不穩定因素后提前發布政策，相比往年的調控措施效果更好。

  上海易居房地產研究院總監嚴躍進則認為，本輪樓市調控中，限售政策是最具有創新性的政策，這也說明其相比限購等政策，有一定的優勢，所以才會頻頻被采用。“限售政策本身依然是允許購房的，只不過是限制了此類住房后續的二次轉讓，不影響去庫存的效果，也在很大程度上限制了短期炒房。”

  更多政策在路上

  房地產長效機制將適時出臺

  “房地產長效機制正在緊鑼密鼓制定，會適時出臺。”國家統計局局長寧吉喆10月10日在國新辦新聞發布會上透露，住房的基本屬性是消費，國家反對房地產投機的取向不會變，房地產調控政策會繼續發揮作用。

  有業內人士認為，今年以來，租購并舉、租售同權、共有產權、限售等政策已漸次落地，可以預期，此次樓市長效機制將重點關注住房供應管理，建立層次分明的住房體系，逐漸將房地產從投資屬性轉向居住屬性。

  那么未來還會有什么樣的政策出爐？

  有業內人士認為，未來限購、限售的城市將繼續增多，而租房市場的相關政策也將逐步落地。

  從張大偉給出的數據來看，在本輪限購、限售的城市中，不少城市價格漲幅十分明顯。比如南昌新建住宅價格單月環比上漲了0.9%，貴陽上漲0.7%，南寧上漲0.6%，西安二手房環比上漲0.9%，重慶、武漢上漲了0.8%。

  “這些城市被調控的關鍵因素還是房價在明顯的過快上漲。”張大偉表示，房價上漲城市主要在一二線熱點城市周圍，限購政策不足以抑制市場熱度的城市，都會升級限購；而隨著三四線去庫存接近尾聲，限售未來預計將快速向三四線蔓延，后續可能有超過50個城市執行限售。

  此外，今年以來一系列關于租房的政策正在不斷升級。租購并舉、租售同權、開發商自持地塊等政策都正在落地。而螞蟻金服、銀聯等企業也正在向著租房市場邁進。未來，租房政策也將成為中國樓市中最重要的長效機制之一。