幾乎是兩年前，2016年初，王曼所在的銀行啟動(dòng)了長(zhǎng)租公 寓業(yè)務(wù)板塊。跑一線(xiàn)城市，出差調(diào)研市場(chǎng)，約談相關(guān)公司，是她的日常工作。

  彼時(shí)，長(zhǎng)租公 寓在一線(xiàn)城市已經(jīng)形成小熱潮。除了依托有資金實(shí)力的母公司，公 寓運(yùn)營(yíng)方的主流融資方式主要是靠地產(chǎn)基金和互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)融資，底層資金來(lái)源包括小貸和場(chǎng)外ABS等。銀行真正介入的并不多，上海的浦發(fā)銀行和華瑞銀行，分別通過(guò)信用卡和投貸聯(lián)動(dòng)模式，曾引起王曼團(tuán)隊(duì)的重點(diǎn)關(guān)注。

  近兩年過(guò)去了，王曼所在銀行已經(jīng)放棄了長(zhǎng)租公 寓板塊。而就在11月3日，建設(shè)銀行深圳分行和11家房地產(chǎn)公司以及11家企事業(yè)單位簽訂了住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，并發(fā)布了個(gè)人住房租賃貸款產(chǎn)品，圍繞租賃房上下游全產(chǎn)業(yè)鏈介入。

  一邊是近兩年前的市場(chǎng)探索以放棄收?qǐng)觯硪贿吺菄?guó)有大行建行帶頭長(zhǎng)驅(qū)直入，包括非銀行類(lèi)金融公司也已備好彈藥，預(yù)計(jì)將有一大波資金涌入租賃房市場(chǎng)。資金洶涌，市場(chǎng)蛋糕真會(huì)有那么大？

  銀行怎么看？

  王曼向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，2016年初調(diào)研長(zhǎng)租公 寓市場(chǎng)后發(fā)現(xiàn)，房源獲取是行業(yè)內(nèi)最稀缺的能力，特別是對(duì)集中式公 寓而言，空置的集中物業(yè)較少，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商持有的部分空置房又多是多居室的住宅，戶(hù)型不適合用作經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)租公 寓，涉及的改造成本較大。

  所謂集中式公 寓，是指整層、整棟或者整個(gè)小區(qū)統(tǒng)一裝修和運(yùn)營(yíng)管理，分散式則是在市場(chǎng)上收集分散的房源管理出租。

  所謂的公 寓方，除了少部分是自持物業(yè)，大部分還是租賃房屋，也就是說(shuō)，并沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)。運(yùn)營(yíng)商要融資，首先沒(méi)法用房屋產(chǎn)權(quán)做抵押。這就挑戰(zhàn)了銀行最為基本且普遍的授信思路。

  “雖然銀行表面上的要求是要能看清貸款企業(yè)的還款來(lái)源，但在實(shí)際操作中，主要還是看抵押物。這是一種比較懶的思維，就是當(dāng)企業(yè)還不出錢(qián)了，處置抵押物是不是能夠收回成本。”在王曼看來(lái)，公 寓運(yùn)營(yíng)商除了沒(méi)有抵押物，最關(guān)鍵的是未來(lái)的租金現(xiàn)金流是不是真的穩(wěn)定。

  當(dāng)時(shí)，王曼的團(tuán)隊(duì)在設(shè)置風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求公 寓運(yùn)營(yíng)方的運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)上線(xiàn)互聯(lián)，也就是說(shuō)每一個(gè)租約都要透明，但同時(shí)她也坦言，這僅僅是增加企業(yè)租約造假的成本，而并不能從根本上防止企業(yè)造假。

  “也就是因?yàn)槲覀儾⒉荒苁譁?zhǔn)確地得到以及預(yù)計(jì)未來(lái)租金現(xiàn)金流的情況，所以要把未來(lái)租金折現(xiàn)的ABS基本是走的場(chǎng)外，很難在公開(kāi)交易所發(fā)出，而且肯定需要增信措施來(lái)保障優(yōu)先級(jí)收益。”王曼表示。

  沒(méi)有抵押物，租金現(xiàn)金流存疑，但又看好這塊市場(chǎng)，怎么辦？

  王曼團(tuán)隊(duì)后來(lái)是通過(guò)把租戶(hù)加進(jìn)貸款流程，從而實(shí)現(xiàn)給運(yùn)營(yíng)商貸款。具體模式是，通過(guò)讓租客在銀行開(kāi)戶(hù)，簽訂貸款合同（租金分期），把貸款主體鎖定到個(gè)人，而非公 寓運(yùn)營(yíng)方，但實(shí)際貸款利息由公 寓運(yùn)營(yíng)方代付，去年一筆業(yè)務(wù)落地時(shí)的年化利息在12%左右。

  “可以這么理解，表面上是給租戶(hù)的貸款，但實(shí)際上就是給運(yùn)營(yíng)商貸款。我們承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，一是租戶(hù)的違約風(fēng)險(xiǎn)，他租金不還了，但他在銀行這邊開(kāi)戶(hù)，留有征信信息，相對(duì)還是有約束的，和房貸差不多；另一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是運(yùn)營(yíng)商不付利息了，但相對(duì)直接按照預(yù)期租金收入給運(yùn)營(yíng)商信用貸款要靠譜。”王曼表示，后續(xù)和運(yùn)營(yíng)商深入了解后，也有直接給運(yùn)營(yíng)商發(fā)放的信用貸款。

  不過(guò)，值得指出的是，上述租金貸款并非強(qiáng)制，由此也有了“貸款滲透率”的指標(biāo)，即在所有租戶(hù)中有多少比例使用了銀行資金。

  租賃房的風(fēng)來(lái)了

  上海某公 寓運(yùn)營(yíng)商負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道透露，從公 寓運(yùn)營(yíng)商的收入支出來(lái)看，租賃物業(yè)的成本大概占租金收入的60%，改造裝修大約占收入的10%-15%。

  其還表示，如果要做成ABS產(chǎn)品，收益要得到優(yōu)先級(jí)投資人的基本認(rèn)可，基本上運(yùn)營(yíng)商的凈資產(chǎn)收益率（ROE）要達(dá)到15%以上，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的平均ROE也就在10%左右，并不是一個(gè)容易實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。

  有市場(chǎng)測(cè)算顯示，綜合來(lái)看，55%的拿房成本和百間65%的入住率是盈利的臨界點(diǎn)。

  “我們做過(guò)測(cè)算，運(yùn)營(yíng)商的投入回報(bào)周期，以及我們銀行做多大的業(yè)務(wù)規(guī)模才能賺錢(qián)，后續(xù)也是因?yàn)檫@塊業(yè)務(wù)我們起不了量，導(dǎo)致我們最終放棄了。”王曼回憶稱(chēng)。

  在當(dāng)時(shí)的環(huán)境下，企業(yè)和銀行雙方“看對(duì)眼”的單子并不多。就銀行的角度，實(shí)力強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)商能獲取的資金成本確實(shí)較低，價(jià)格談不攏時(shí)而有之。即使是在當(dāng)年落地年化利息12%的貸款時(shí)，也有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商背景的公 寓方融資成本在7%左右。而隨著今年市場(chǎng)繼續(xù)爆發(fā)式增長(zhǎng)，大量銀行資金開(kāi)始涌入。據(jù)資方人士透露，某浙江市場(chǎng)份額較大的公 寓運(yùn)營(yíng)商在洽談合作時(shí)明確表示不接受融資成本高于7%的資金。

  “對(duì)于實(shí)力很強(qiáng)和很弱的運(yùn)營(yíng)商，都會(huì)把金融的優(yōu)先級(jí)放在業(yè)務(wù)擴(kuò)張的后面。實(shí)力強(qiáng)的在銀行的融資需求低，甚至?xí)臀覀冋剹l件，要求我們?nèi)牍桑粚?shí)力弱的，我們也質(zhì)疑他的存續(xù)能力，也不敢貸。”王曼表示。

  租賃市場(chǎng)的基本問(wèn)題沒(méi)有改變，包括租賃行業(yè)本身并非暴利行業(yè)，保障租賃權(quán)的法律環(huán)境依然有待完善。變了的，是政策環(huán)境。

  “我們現(xiàn)在肯定要進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，一個(gè)是很直觀(guān)的經(jīng)驗(yàn)判斷，在人口凈流入的城市，年輕白領(lǐng)有很大的租房需求；另外，退一步講，運(yùn)營(yíng)商如果出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)不善，那么這類(lèi)資產(chǎn)（債權(quán)）在市場(chǎng)上以折扣價(jià)格找個(gè)接盤(pán)俠還是不愁的，至少政策的風(fēng)口已經(jīng)吹到這里了。”某保理公司人士表示。其想法在金融機(jī)構(gòu)中也頗具代表性。

  但也有市場(chǎng)人士分析認(rèn)為，租賃房市場(chǎng)容量還有很大增長(zhǎng)空間，但并不意味著金融機(jī)構(gòu)能夠從中獲得多大收益。像建行這樣的國(guó)有大行依托其金融、政府和企業(yè)資源（包括開(kāi)發(fā)商和企業(yè)員工的居住需求），整合資源，才能給銀行帶來(lái)整體收益。