集體土地、“零溢價率”競拍，從源頭入手降成本

  今年8月，國土資源部等部門確定北京、上海、廣州等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

  北京市住建委相關負責人表示，從2011年起，北京市陸續在朝陽區平房鄉、海淀區唐家嶺地區、昌平區北七家鎮等5個集體土地地塊開展了租賃住房項目試點，建設租賃住房1.28萬套。北京已確定今后5年將建租賃住房50萬套，主要在集體建設用地上建設。

  深圳市今年9月1日宣布，擬恢復劃撥方式供地，其中包括只租不售的人才和保障性住房、創新型產業用房用地。

  上海則加大供應以“租賃住房”為用途的地塊，并由國有企業“零溢價率”拍得。上海市規劃和國土資源管理局官網顯示，近兩個月的歷史成交地塊中有13幅“租賃住房”土地交易，競得人包括上海地產、張江集團、陸家嘴集團，建筑面積共計37.78萬平方米，均為起始價格交易。此外，光明集團、上海電氣等15家國企主動梳理存量土地用于租賃住房建設。

  上海已明確，今后5年上海租賃住房用地計劃將從“十二五”期間的5.9%提升到“十三五”期間的30.9%。

  自去年11月起，北京、天津、成都等地陸續采取競拍自持面積建設租賃住房的探索，綠城、綠地、龍湖、萬科等知名開發商均有參與。

  幫租客算算賬，地價降了租金能便宜多少？

  北京平房鄉公租房項目建設方北京鴻科鑫宇房地產投資有限公司董事長陳學東介紹，該項目共有2500余套房。根據項目周邊及朝陽區租金指導價格，預計租金約為40元每平方米每月，即65平方米二居的每月租金約為2600元，而鏈家網顯示該項目附近一套57平方米商品房每月租金約為3500元。

  上海的“租賃住房”項目在租金定價上也比周邊住宅有較大優勢。以上海地產拍得的“浦東世博會地塊政務辦公社區15-01地塊”為例，該地塊位于世博后灘地區，知名企業總部聚集。該項目總面積約4.92萬平方米，樓面價約為7700元每平方米。

  安居客首席分析師張波據此算了一筆賬，世博“租賃住房”項目分建設成本和運營成本。一般土地費用占房價的50%以上，再加上其他費用，世博“租賃住房”建設成本在2萬元每平方米左右。而根據安居客網顯示，目前世博地區二手商品房均價約為6萬元每平方米，80平方米的兩居室租金在每月6000元左右。

  可見，在運營成本大致相同的情況下，如按周邊住宅相同的租金回報率測算，“租賃住房”項目同樣80平方米的兩居租金只是市場價的六成多。當然，這只是理論上的測算，項目預計在2年后推出，上海市相關部門暫未透露租金價格。

  業內人士透露，國內長租公寓或商品住宅的年租金回報率一般在1%至3%之間，而發達國家這一數據在4%以上。對于“零溢價率”拿地的國有企業來說，從盈利角度考慮，有提高租金回報率的空間，企業會有較大積極性運營好“租賃住房”。

  調整城市供地結構，盤活存量用地

  北京工業大學社會學系教授李君甫認為，集體土地開發成本低、周期快，租金定價優勢明顯，而且土地面積可觀，在政府有序引導下可以持續供應。集體土地入市將會吸引更多開發商進入租賃市場，從而大大增加租賃房屋的供應量，對抑制租金上漲有很大作用。

  張波認為，上海的“租賃住房”項目是政府用保障房的方式介入租賃市場，有規劃地在產業園區、市中心和新城等重點區域針對特定人群投放租賃住宅，是一劑對癥下藥的“特效針”，對租賃市場會造成一定影響，部分區域內租金有望調整，也會對現有的品牌公寓運營商造成一定降價壓力。

  中央財經大學城市與房地產管理系教授王志鋒表示，目前國內城市中工業用地比重偏大，而居住用地的比重偏低，特別是保障房用地。建議在制定城市建設用地供給規劃時，調整用地結構比例，增加住宅用地面積，保證保障房、租賃住房用地。對于工商業相對過剩的區域或者利用率較低的閑置土地，可以盤活重新統籌利用。