今年4月，北京曾發(fā)布《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》，提出在今后五年的時(shí)間里提供約1300公頃的租賃住房用地，其中大部分將通過(guò)集體建設(shè)用地安排。

  易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，《意見(jiàn)》的提出，既給予了集體土地發(fā)展租賃住房的政策導(dǎo)向，有助于此類(lèi)土地資源的盤(pán)活和土地價(jià)值的提升，也為租賃房源增加了更多的用地支持，對(duì)于北京未來(lái)租賃房源的供應(yīng)和租賃市場(chǎng)的培育發(fā)展都有積極的作用。

  集體租賃住房只租不售

  集體租賃住房是農(nóng)民集體持有的租賃產(chǎn)業(yè)（租賃物業(yè)），可依法出租獲取收益，不得對(duì)外出售或以租代售。

  《意見(jiàn)》在確定了未來(lái)5年的試點(diǎn)土地供應(yīng)計(jì)劃外，還劃定了集體租賃住房項(xiàng)目建設(shè)原則，規(guī)定了三類(lèi)申報(bào)主體，對(duì)項(xiàng)目租賃專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)權(quán)管理作出規(guī)定，被認(rèn)為是此次試點(diǎn)工作的“落地”性指導(dǎo)文件。

  《意見(jiàn)》明確了集體租賃住房項(xiàng)目建設(shè)的基本原則，即符合規(guī)劃原則、市場(chǎng)對(duì)接原則、只租不售原則、維護(hù)農(nóng)民權(quán)益原則。

  在規(guī)范租賃模式方面，《意見(jiàn)》鼓勵(lì)簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同，規(guī)定單次租期一般不得低于3年，不得超過(guò)10年。與北京此前試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)類(lèi)似，《意見(jiàn)》同樣鼓勵(lì)躉租作為公租房房源，

  即國(guó)家統(tǒng)一集中租賃農(nóng)民回遷樓的富余房源，約定租金、租期，統(tǒng)一裝修為公租房，面向公租房備案家庭或人才配租。

  對(duì)于申報(bào)主體的界定，《意見(jiàn)》明確了集體建設(shè)用地租賃住房的鎮(zhèn)級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織、有條件的村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織和集體經(jīng)濟(jì)組織與國(guó)有企業(yè)合作開(kāi)發(fā)的三種形式。其中，集體經(jīng)濟(jì)組織與國(guó)企合作時(shí)，需以其土地使用權(quán)入股，此模式的申報(bào)主體可為集體經(jīng)濟(jì)組織也可成立新企業(yè)，需注意的是，集體經(jīng)濟(jì)組織在新成立企業(yè)的持股比例不得低于51%。

  住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì)副主任顧云昌表示，《意見(jiàn)》中對(duì)國(guó)有企業(yè)的強(qiáng)調(diào)主要有兩方面原因。其一，發(fā)展租賃市場(chǎng)主要是政府職能，目前租賃市場(chǎng)開(kāi)發(fā)因資金回報(bào)、周轉(zhuǎn)不如銷(xiāo)售市場(chǎng)好，有諸多難點(diǎn)，特別是租賃房的出租利潤(rùn)能否達(dá)到預(yù)期效果未知。因而，政府的試點(diǎn)任務(wù)首先落實(shí)到國(guó)企。其二，相對(duì)而言，國(guó)有企業(yè)的融資相較民營(yíng)企業(yè)更加便利，具備優(yōu)勢(shì)。

  產(chǎn)權(quán)管理方面，《意見(jiàn)》規(guī)定，此類(lèi)住房?jī)H用于租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，未經(jīng)批準(zhǔn)不得出讓、轉(zhuǎn)讓?zhuān)坏棉D(zhuǎn)租，不得出售，不得改變土地用途。為杜絕變相開(kāi)發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，包括土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(shū)將按項(xiàng)目整體核發(fā)，不予分割辦理單元產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

  此外，《意見(jiàn)》還提出在項(xiàng)目選址上注重職住平衡，堅(jiān)持毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐和新城的原則進(jìn)行布局建設(shè)。

  增加超10%租賃房源

  今年8月，在國(guó)土資源部與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》中，對(duì)承租人獲得基本公共服務(wù)的權(quán)利做出探索。此外，還按照地方自愿原則，明確了包括北京市、上海市、沈陽(yáng)市、鄭州市等13個(gè)城市在內(nèi)的租賃住房需求較大的城市，開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

  作為樓市標(biāo)桿和最早進(jìn)行集體租賃住房試點(diǎn)的城市，北京相關(guān)政策的推出和落地，對(duì)租賃市場(chǎng)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。在傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商和租賃平臺(tái)企業(yè)積極參與的同時(shí)，一些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)和國(guó)有銀行，同樣開(kāi)始主動(dòng)尋求介入租賃市場(chǎng)。

  鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)表示，在政策利好和市場(chǎng)蓬勃的大環(huán)境下，租賃市場(chǎng)還將迎來(lái)更多參與主體，形成土地供應(yīng)商、開(kāi)發(fā)建設(shè)端、產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)端、金融支持端、租后服務(wù)方等多元主體各司其職的市場(chǎng)新格局。

  此次《意見(jiàn)》的影響主要體現(xiàn)在土地供應(yīng)方面。楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，未來(lái)租賃市場(chǎng)的供應(yīng)主要來(lái)自于三部分：一是土地招拍掛市場(chǎng)中的純自持地塊或自持面積，供應(yīng)主體是政府，代表城市是上海；二是以北京為代表的集體土地供應(yīng)，或以深圳為代表的老舊城中村整體收儲(chǔ)改造，供應(yīng)主體是村鎮(zhèn)集體或個(gè)人；三是通過(guò)對(duì)老舊住宅小區(qū)、閑置商業(yè)、廢棄廠房等升級(jí)改造帶來(lái)的存量供應(yīng)，供應(yīng)主體是國(guó)企或相關(guān)存量資產(chǎn)持有方。第三種方式是目前供應(yīng)的主體，一、二則代表了未來(lái)的趨勢(shì)。

  在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，《意見(jiàn)》對(duì)北京租賃市場(chǎng)的影響將首要體現(xiàn)在增量上。北京現(xiàn)有租賃房源250萬(wàn)套左右，1000公頃的地約能建成30萬(wàn)-40萬(wàn)套租賃房，若計(jì)劃如期完成，將在未來(lái)五年為北京提供10%-15%的房源量。

  張大偉指出，應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注集體租賃住房土地供應(yīng)的分布區(qū)域，除了增量影響，若區(qū)域分布情況好，《意見(jiàn)》對(duì)北京租賃市場(chǎng)帶來(lái)的影響會(huì)更大。