中國房價：即將告別高速上漲的年月

  在本屆年會上，左暉有一個非常明確的預言：房價高速增長的時代結束了。他的判斷來自三個邏輯判斷：

  首先是收入增長過快。過去十年，作為一個大周期，從2008年至今，從二手房價格評估，一線城市的漲幅為4~5倍，二線城市的漲幅為3倍左右，這個速度已經相當快，明顯超出了收入增速。

  其次，從多個維度的指標評估，今天的房價已經不低，房價的高增長不符合國家戰略。一線城市的租金回報率只有1.5%左右，在租購并舉的大趨勢下，租金與房價的長期偏離不可持續；全國存量房地產的市值超過230萬億元，市值/GDP達到3倍左右，這個水平已經超過“安全警戒線”。從國際戰略來看，沒有一個國家可以把它的長期利益建立在高房價基礎之上。

  最后，“房子是用來住的，不是用來炒的”的主基調也決定了穩定房價不僅僅是短期的調控目標，也是長期的政策傾向。

  作出這三個判斷的依據，則和宏觀環境的變化息息相關。一方面城市化速度明顯放緩。最快的時候，每年從農村向城市轉移的人口超過1800萬，目前已經大幅度回落。另一方面，經濟增長的速度從高速增長轉向中低速。未來一段較長時間內，只能維持6%~6.5%增速。作為一個結果，全國層面的住房消費增速會相對下降。另外，勞動力人口占比與適齡購房人口占比呈趨勢性下降。

  在需求開始下降的同時，國家基于“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，開始對家庭資產去杠桿。左暉說，雖然中國居民的杠桿率水平總體不高，但是這兩年的增速已經很高。2017年居民杠桿再度攀升，全國居民杠桿率預計達到54.8%，比去年提高4個百分點，北京和上海的居民杠桿率預計達到72.5%和75.6%，超過發展中國家平均水平，意味著短期居民加杠桿的空間非常有限。

  十九大報告指出要“健全貨幣政策和宏觀審慎政策雙支柱調控框架”，近幾個月貨幣供應量M2增速穩步回落至個位數，創近年來新低。住建部近日再次重申“把穩定房地產市場、化解泡沫風險作為重中之重，要加強金融管理，平衡好房地產業與其他行業的資金配置，防止資金違規流入房地產”，這意味著短周期內推動房地產走熱的金融驅動力減弱，房地產**屬性降低，房地產市場的驅動力回歸基本面。

  實際上，樓市的去杠桿早在今年就已經開始，在全國大范圍城市提高購房首付比例下，全國交易杠桿預計降至31.8%，比去年下降約5個百分點。北京居民購房交易杠桿率降至23%，上海由于今年未出調控政策，居民購房交易杠桿率穩定在25.6%左右。

  房地產市場需求的下滑、經濟增速的放慢、樓市**的去杠桿，成為房價未來高增長的三大難關。

  二手房將與新房并重

  在房價難以維持高增速的同時，房地產開發規模也在收縮。國家統計局的數據顯示，房地產**的拐點在2010年左右已經達到頂峰，當年的年增幅達33%，之后房地產開發**增速一路下行，這兩年只有個位數。盡管2015年以來房產銷售量不斷走高，但**增速始終保持個位數增長。今年前10月房地產開發**累計增速已經降至7.8%。

  此前，世界銀行對全球40個國家的研究也曾表明，當一個國家的人均GDP超過8000美元時，房地產**會進入下行通道，中國也大致如此。

  隨著存量房市場的不斷擴大，存量房正逐漸與增量房共同成為市場交易的主力。鏈家數據顯示，2017年有18個城市二手房成交套數超過新房，其中無錫、中山、常州等8個城市是在2017年首次超過。這8個城市主要是二線城市或三線城市，表明二手房成交為主不再是一線城市獨有現象，二手房市場全國化趨勢初步顯現。

  左暉預言，隨著存量住房規模的累積擴大，二手房將從原先新房的補充地位，轉為市場相對更加重要的地位。對一線大城市而言，隨著新房高端化和郊區化，剛需群體只能通過二手房滿足基本需求；對于更多其他城市而言，二手房所處城市中心的地段優勢將吸引更多消費者。從全國范圍看，房地產增量向存量轉變僅僅是個開始。

  他舉了美國的例子說，2016年美國房屋交易量約600萬套，其中二手房為550萬套，新房只有50萬套。但同期，中國房屋交易量約1500萬套，其中550萬套為二手房。以美國的經驗，中國二手房市場增長的空間無疑是巨大的。

  互聯網改造：正讓房地產成為新的風口行業

  不僅僅是二手房交易的規模將在未來實現放量，租賃市場的規模也在迅速變大。北京、上海、深圳租房人群只有35%左右，遠遠落后于紐約、洛杉磯、舊金山、倫敦、香港等國際大都市的租房人口，后者的占比都超過50%，有的城市甚至超過60%。

  由全球城市的經驗看，未來那些人口凈流入、房價高的一線及二線重點城市，市場將快速地由購買轉向租賃，會出現更高比例的租房人口。

  這些城市的租賃人口占比將會逐步提高，從當前的35%左右提升到50%左右；租金收入占比將會逐步提升，從當前的不到30%提升到40%左右，背后的驅動力是收入的提升和租房需求的升級。一線城市的租金收入彈性在1.2到1.5之間，這意味著人均可支配收入每提升10%，租金就會提升12%到15%，二線城市的租金收入彈性大致在1到1.2。

  另外，這些城市的租賃市場會出現需求升級。群租、合租為主導的需求結構轉向更高階的品質租賃。用于出租的租賃房源會增加，主要來自于存量的盤活，但也有少數存在住房剛性缺口的城市，需要開發商開發更多的住房用于出租。

  在租賃和二手房市場規模放大的背景下，傳統的房屋中介行業面臨新一輪的市場擴張和崛起機會。互聯網則給這個行業最終的崛起插上了高飛的翅膀。

  左暉說，目前二手房市場的流量入口，正在從線下轉向線上。鏈家的數據是，到今年為止，每一筆交易背后是12000個PV，全國的行業平均水平是3000個PV成交一張單子。

  上述數據不僅代表鏈家APP已經聚集了一撥線上的重要用戶，更是意味著消費者正在往線上遷移。

  左暉認為，互聯網必將對房地產產生深刻的影響：其一是行業效率的顯著提升，這得益于成本結構的徹底改變；其二是消費者體驗的徹底改變；其三是線上公司占據主導性力量。

  但整個房地產市場的互聯網改造會很慢。即使在美國那樣的成熟市場，互聯網對房地產行業的改造也是相對緩慢的，主要原因在于房地產服務的大額、非標、服務交付周期長等客觀因素。

  但是注意力向移動互聯網的轉移決定了線上對線下的重塑是不會停止的，而且會加快。消費者對優質信息、優質內容的消費量一定會以指數級的速度增加。

  “互聯網對房地產的改造剛剛開始。”左暉說，美國近年來出現了一大批估值超過10億美元的房產領域的創業公司。中國的機會將更大，未來從信息到交易的各個環節都有很大的滲透空間。