北京樓市正發(fā)生潛移默化的變化。土地出讓條件的苛刻，使得“聯(lián)合拿地”現(xiàn)象越來越多，“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”更是十分常見。這不僅抬高了北京的市場(chǎng)門檻，也使得市場(chǎng)集中度越來越高。今年北京樓市銷售規(guī)模最大的房企萬科，市場(chǎng)占有率有望超過10%。
在全國(guó)房地產(chǎn)成交量即將創(chuàng)下歷史新高之時(shí)，處于調(diào)控風(fēng)暴中心的北京，卻遭遇市場(chǎng)“寒冬”。
多家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，截至12月中旬，今年北京新房和二手房成交量雙雙“腰斬”。由于距離年末僅剩10天，全年市場(chǎng)交易低迷已成定局。其中，新房成交量很可能創(chuàng)下歷史新低。
上半年出臺(tái)的“3·17新政”和“3·26新政”，被認(rèn)為是導(dǎo)致市場(chǎng)低迷的主要誘因。這兩項(xiàng)政策使北京成為調(diào)控力度最大的城市，同時(shí)對(duì)開發(fā)商和購(gòu)房者的預(yù)期產(chǎn)生很大影響。
數(shù)據(jù)低迷的背后，北京樓市正發(fā)生潛移默化的變化。土地出讓條件的苛刻，使得“聯(lián)合拿地”現(xiàn)象越來越多，“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”更是十分常見。這不僅抬高了北京的市場(chǎng)門檻，也使得市場(chǎng)集中度越來越高。今年北京樓市銷售規(guī)模最大的房企萬科，市場(chǎng)占有率有望超過10%。
量?jī)r(jià)齊跌
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，截至12月20日，2017全年北京新房已網(wǎng)簽28749套，較2016年同期下降49.8%。同期的二手住宅網(wǎng)簽131761套，為新房的4倍以上，同比下降50.3%。
對(duì)比歷史數(shù)據(jù)，今年北京的新房成交規(guī)模極有可能創(chuàng)下歷史新低。
中國(guó)指數(shù)研究院預(yù)計(jì)，今年北京市商品房將實(shí)現(xiàn)成交金額2760億元（含自住型商品房）。相較2016年北京市商品房近5000億的總成交水平，市場(chǎng)近乎腰斬，甚至比2015年也要下降21%。
價(jià)格方面，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，11月北京新建商品住宅環(huán)比雖然轉(zhuǎn)正，但同比仍然下滑0.3%；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.5%，降幅為70大中城市之首，同比下降0.9%。
這種情況是由年初的一系列調(diào)控政策所造成。
3月17日，北京市宣布提高二套房最低首付比例，普通住宅被提至60%，首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)恢復(fù)至“認(rèn)房又認(rèn)貸”，住房貸款期限降為25年。隨后一周內(nèi)，北京又采取了包括上調(diào)房貸利率、個(gè)稅要求從嚴(yán)、嚴(yán)查首付資金、離婚一年內(nèi)房貸算二套等規(guī)定。3月26日，針對(duì)商辦市場(chǎng)的調(diào)控政策出臺(tái)，除實(shí)施限購(gòu)?fù)猓€要求商辦項(xiàng)目不得分割銷售等。
這兩項(xiàng)政策不僅開啟了全國(guó)樓市加碼的熱潮，也對(duì)北京市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，進(jìn)入2017年以來，受到預(yù)售價(jià)格管制以及商辦限售政策的影響，北京住宅市場(chǎng)的供應(yīng)驟降，月度開盤項(xiàng)目數(shù)量?jī)H在10個(gè)左右，最少的10月份僅5個(gè)項(xiàng)目入市。到了年底，這一情況也并未改善，12月仍將以10個(gè)項(xiàng)目的入市量收官，使得全年供應(yīng)在冷淡中落幕。
“過去兩年北京誕生了很多高價(jià)地，大部分都準(zhǔn)備以豪宅形式入市。但今年北京的限價(jià)政策十分嚴(yán)格，單價(jià)超過8萬的項(xiàng)目寥寥無幾。”北京某知名房地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，很多項(xiàng)目都延緩了入市步伐。
二手房的低迷則是由于信貸政策的影響。“3·17新政”出臺(tái)后，部分二手房因被認(rèn)定為非普通住宅，首付比例從4成驟增到8成，按照北京的房?jī)r(jià)水平，這相當(dāng)于幾十萬至上百萬不等的成本。這也導(dǎo)致很多在途交易中止。
加之北京二手房交易中，約八成為“連環(huán)單”。一單交易的中止，往往引發(fā)數(shù)單交易受到連帶影響。
萬科市占率將超10%
在市場(chǎng)下行周期中，行業(yè)洗牌也在加劇。根據(jù)中指院的觀點(diǎn)，今年北京市場(chǎng)前十名開發(fā)商的市場(chǎng)占有率將達(dá)49%，而在2016年，占有率僅為35%。其中，萬科以在售30個(gè)項(xiàng)目，簽約銷售額307.5億排名北京市場(chǎng)第一，市場(chǎng)占有率將超過10%。
該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，未來在調(diào)控不斷升級(jí)的情況下，北京樓市的集中度仍將繼續(xù)提高，優(yōu)勢(shì)開發(fā)商、優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目將成為市場(chǎng)主力。
今年以來，北京在土地出讓中設(shè)置了很多附加條款。除規(guī)定最高限價(jià)外，很多地塊還對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行限制，并增加自持比例。這使得今年北京誕生多宗全部自持的地塊。
這種設(shè)置導(dǎo)致進(jìn)入北京市場(chǎng)的門檻越來越高，小房企幾乎沒有拿地機(jī)會(huì)，即使是大型房企，也為了分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)而組成聯(lián)合體。中指院指出，2017年銷售金額排名前五的項(xiàng)目，全部為聯(lián)合開發(fā)。
上述機(jī)構(gòu)認(rèn)為，由于地價(jià)高企，經(jīng)營(yíng)復(fù)雜度提高，開發(fā)商之間聯(lián)合拿地、規(guī)避過度競(jìng)爭(zhēng)、共同發(fā)展成為共識(shí)。隨著北京市場(chǎng)商品住宅限價(jià)、要求自有資金拿地監(jiān)管等趨勢(shì)從嚴(yán)，未來聯(lián)合拿地的項(xiàng)目數(shù)量還將繼續(xù)增多。
樂觀的一點(diǎn)在于，在監(jiān)管層的督促下，今年北京土地供應(yīng)規(guī)模明顯增加。
根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至11月21日，北京供應(yīng)住宅用地76宗，規(guī)劃建筑面積1049.99萬平方米，同比上漲318%，創(chuàng)最近4年新高。同期，北京實(shí)際成交宅地70宗，規(guī)劃建筑面積951.9萬平方米，同樣為最近4年來新高。
郭毅認(rèn)為，今年出讓的住宅用地當(dāng)中，超過40宗含有可售純商品住宅，且均設(shè)定限售價(jià)格。使得這些地塊項(xiàng)目必須通過加快周轉(zhuǎn)的方式，才能更好地控制財(cái)務(wù)成本，提高利潤(rùn)水平。因此，未來項(xiàng)目上市速度將有所提升。
她向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記住表示，自明年初開始，限房?jī)r(jià)商品房將前赴后繼地入市，并逐漸成為增量供應(yīng)的中堅(jiān)力量。由于這類商品房的單套面積較小，總價(jià)偏低，使得新房市場(chǎng)覆蓋的消費(fèi)客群擴(kuò)展至剛需及首改客群，客群基數(shù)的大幅上升，也將使明年北京新房市場(chǎng)的供需雙雙回暖。
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