和此前幾次周期不一樣的是，在“房子是用來住的，不是用來炒的”的新定位引導下，長效機制開始逐漸落地，在租賃市場、土地供應、金融管控等多個領域，房地場市場的供給側結構性改革不斷推進。

  令人眼花繚亂的2017年要過去了。2017年，房地產市場經歷了和此前幾輪周期幾乎同樣的前半程。

  一線城市調控后成交量急劇萎縮，資金和熱點向三四線城市涌動，隨后迎來全面的調控升級。與此同時，住宅銷售面積與銷售金額再創歷史新高，使得土地市場在調控背景下火熱依舊。機構數據顯示，2017年50大城市賣地3.33萬億元。

  然而，和此前幾次周期不一樣的是，在“房子是用來住的，不是用來炒的”的新定位引導下，長效機制開始逐漸落地，在租賃市場、土地供應、金融管控等多個領域，房地場市場的供給側結構性改革不斷推進。

  時隔二十年重上日程的住房制度改革，所嘗試構建的完全產權的商品住房供應體系、部分產權的共有產權住房供應體系、零產權的租賃住房供應體系的三元供應模式，也讓一些研究機構喊出“2017年是1998年以來樓市長周期終結點”的預判。

  政策導向的改變，使得從2017年下半年開始，一些巨頭房企開始向租賃市場發力，一些則著力降低自身杠桿率，而中小房企則從年底開始頻繁使用“合作”“謹慎”等措辭對外發聲。企業聯合拿地情況增多，部分地區也有土地流拍，房地產市場的新一輪調整周期似乎如約而至。

  進入2018年，房地產市場是否會延續此前的周期輪動，還是進入到政府介入深化、住房居住屬性強化、居民選擇多元化的“新時代”，還未可知。

  銷售新高峰

  2017年，房地產市場多項數據再創新高。

  土地市場層面，根據國家統計局數據，2017年1-11月份，房地產開發企業土地購置面積22158萬平方米，同比增長16.3%。預計2017年將實現四年來首次土地供應同比正增長。

  銷售層面，盡管多項指標創下新高，但在嚴格的調控背景下，增速較往年明顯下降。

  據鏈家研究院發布的2018年中國房地產市場展望報告，2017年全國房地產銷售額將再達16萬億元，創下歷史新高。新建商品住宅銷售面積在前11月達到12.6億平方米，同比增加5.4%；銷售金額為9.58萬億元，同比增長9.9%，銷售均價則同比增長4.3%，增速相比去年都出現明顯放緩。

  該報告稱，2017年一線城市和絕大部分二線城市的新房交易量比2016年有明顯下滑，三四線城市集中發力是2017年全國新房市場的主要推動力。

  調控影響下，二手房的銷售數據下滑明顯。2017年全國二手房銷售達到386萬套，比去年下降23.8%。二手房銷售額達到5.8萬億元，比去年下降13.3%。

  2017年房地產市場的另一個顯著特點是行業集中度進一步提升，不同城市間的分化加劇。此外，地域集中度也有所提升，城市群成為城市化發展的新載體，核心城市群的市場重要性提高。

  同策研究院的報告顯示，長三角、珠三角和京津冀三大經濟圈的8個省份，區域商品住宅銷售金額占比已達到全國的49.4%。根據鏈家數據，三大城市圈的20個城市，與成都、重慶、武漢、長沙、合肥、南京六大核心城市，二手房成交總額為3.94萬億元，占全國的68%；二手房成交量188萬套，占全國的48.4%，

  房改新任務

  長效機制的落地與住房制度改革的推進，被認為是2017年房地產市場最重要的變化。

  2014年3月，中央出臺《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》，首次提出，“調整完善住房、土地、財稅、金融等方面政策，共同構建房地產市場調控長效機制。”

  對比2016年末和2017年末的中央經濟工作會議公報，可以發現中央對長效機制的表述發生變化，從“研究建立”轉變為“完善促進”。這也意味著長效機制，開始從理論走向實踐。

  2017年，各類供給側的房地產新政頻繁推出。

  租賃市場改革持續加速，部分城市推出租賃住宅用地，“租售同權”走向落地。集體建設用地建設租賃住房試點鋪開，北京、上海等地均提出了數十萬套的租賃住房供給計劃。同時，嚴格限制住房商品流通屬性的“共有產權住房”在北京推出，住房制度改革被認為開始觸及“住房的商品屬性”。

  鏈家研究院院長楊現領認為，長效機制的建立，本質上是為了調節房地產市場的潛在供給和預期需求，改變房地產市場供給彈性遠小于需求彈性的現狀。

  在2017年的全國住房城鄉建設工作會議工作部署中，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，被置于首要位置。

  住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌向21世紀經濟報道記者表示，房地產市場的主要矛盾，已經從解決住房資源短缺問題轉變為提升住房市場質量問題，但相應的住房制度建設并未匹配。住房制度改革，有民生層面實現“住有所居”，經濟層面促進樓市健康發展，產業層面發揮好房地產對新興產業的載體作用三個方面的重點任務。

  在實際操作中，租賃市場被運作為多主體供應、多渠道保障的試驗田。

  8月底，武漢組建第一批5家國有住房租賃平臺時，部分企業自持的地塊內有廠區也被許可，審批后改建為租賃住房。12月初，北京市住建委表示，為了拓寬房源渠道，鼓勵國有企業利用自有用地建設保障房。

  偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，未來租賃住房將成為保障房的重要組成部分，因此不排除政策鼓勵的利用企業自有用地建設范圍擴容到租賃住房的可能。從各地的實際情況來看，已有部分地區的產業園區出現了類似情況。

  胡景暉認為，目前租賃市場仍存在盈利模式難解的問題。政策落地需要更多實質性的扶持措施，比如稅收減免、財政補貼等。同時，還要加快集體建設用地建設租賃住房的探索和試驗進程。

  在房地產市場供給側結構性改革思路逐漸清晰，成效逐漸顯現的同時，作為過去房地產市場調控主力的需求端政策，同樣在2017年迎來了新的變化。

  中原地產研究中心統計數據顯示，截至12月25日，2017年全國各城市和部門發布的各類調控政策超過260次。從限購、限價到限商、限售，熱點城市經歷了不斷加碼的調控歷程。

  其中，北京為代表的“限售”政策被認為是此輪需求調控的最大特點。所謂限售，就是要求購房者新購房源后，強制要求持有一段時間后才能上市銷售。

  中原地產分析師張大偉告訴21世紀經濟報道記者，目前各地限售政策一般要求取得不動產證后2-3年內不得銷售。這些城市新房交易基本以期房為主，所以實際上這些房源需要3-5年才可出售。

  “這事實上就是樓市的去杠桿政策，使得購房者必須要以自用為目的配置資金。否則按照3-5年的交易周期看，已不太可能吸引高杠桿的高成本資金進入。”在張大偉看來，這代表著需求端的調控政策正在從事后調控為主，向預期管理為主轉變。

  爭議新周期

  多位受訪者均表示，2015年開始的以“去庫存”為核心的寬松政策，正逐漸被“去杠桿”“控房價”為主要目的的新一輪調控政策所取代。

  在過去的10年間，調控政策與信貸、貨幣政策，被認為是房地產周期性波動的最重要影響因素。但隨著“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”寫進十九大報告，業界對未來周期的判斷，也出現不同意見。

  其中一種觀點認為，受城鎮化進入后半程、人口紅利減退、整體供應過剩等因素影響，房地產市場可能已經“大周期”見頂，將進入低速增長，甚至負增長階段。隨著“房住不炒”定位開始成為政策出發點，調控政策還承擔著為長效機制相關金融、土地、稅收制度的改革爭取時間的任務。

  新城集團高級副總裁歐陽捷表示，一方面，調控需要為長效機制的落地爭取時間；另一方面，調控周期的輪動效應正在失去其現實基礎。一二線城市核心區已無地可供，攤大餅的發展模式也難持續，土地供應減少、土地價格走高成為趨勢，需調控政策長期維持供需緊平衡。隨著城鎮化進入后半段，三四線城市和縣城的人口吸引力下滑，房地產市場的增量蛋糕將逐漸變小。

  中國指數研究院展望2018年房地產趨勢稱，預計2018年是本輪房地產周期的調整期，或將出現成交回落，價格趨穩，新開工、投資中低速增長的市場趨勢。

  盡管對中長期的周期存在不同認識，但多位業內人士均向21世紀經濟報道記者表示，2018年將會進入房地產市場調整期。