吳秋婷 翟偉是一名房產中介，負責北京西城金融街一帶的二手房銷售業務。每次帶客戶實地看房，翟偉總要騎上他的黑色電動車，載著客戶在胡同里七拐八拐，并不時向后座的客戶介紹沿途經過的中小學校。
入職四年，他已經對片區內的各類區市重點校特色諳熟于心，每所重點校的師資、生源、歷史、口碑，他都會在途經時向客戶詳細介紹。有時候雖然不順道，他還會特意拐進宏廟胡同，只為了讓客戶在門前瞥一眼曾經的清代義塾，同時也是現在的熱門校——宏廟小學。他說，“來這里看房的人，十有八九都是沖著學校的。”
金融街不僅是這座繁華都市的一道標識，四周也是北京最為知名的學區之一。曾經讓金融街一夜間家喻戶曉的，則是一套一平米40萬的天價過道學區房。翟偉告訴記者，“15年到17年年初，這里的學區房價格一路飆漲。去年年初，這里均價都在一平米20萬以上。在最瘋狂的時侯，全區月成交量甚至可以達到百套以上。”
不僅在北京西城區，海淀、東城這兩個學區房熱點區域也都在短時間里，經歷了成交單價的快速跳漲。去年3月17日房地產新政出臺后，學區房降溫明顯，成交量和成交單價有所回落。翟偉告訴經濟觀察報：“經過一年對新政的適應，現在市場比較平穩，來看學區房的也都是有剛需的家長，短時間內價格估計不會快速上漲或者下跌。”
房地產新政一年后，曾經令人乍舌的學區房成交價淹沒于市場的行情當中，屬于它的紀錄成為歷史。從狂飆突進到風平浪靜，北京的學區房市場被普遍認為暫時回歸了理性。
但與此同時，越來越多的家長加入到了買房擇校的隊伍中去，在房籍、學籍、戶籍“三籍一體”的時代，學區房正逐漸成為優質學校四周的一座圍城。
回歸平穩
“金九銀十”是二手房市場交易的普遍現象，而三月至九月則是屬于學區房的銷售旺季，也是翟偉和同事一年中最忙的時間段。
相比于去年下半年，翟偉能夠明顯感覺到2018年3月以來成交量的上升，成交價格經歷過一段時間的下行后趨于平穩。學區房市場既沒有2017年初的瘋狂態勢，也沒有延續去年下半年的低迷狀態。
2017年3月7日，北京市住建委聯合多部門發布了《關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，被稱為“3·17新政”。
3·17新政的核心是通過杠桿率調控房地產市場，劍指投資投機性炒房。此后北京市又接連出臺多項樓市調控政策，包括離婚一年內房貸算二套，并對過道、車庫、廊道等異型房實行“三不政策”等。
新政出臺后成效明顯，包括學區房在內的北京二手房市場整體降溫。翟偉回憶，在2017年以前，學區房市場持續升溫，成交價跳漲以整數倍為計，并在去年3月達到顛峰值。去年3月則是一條分水嶺，3·17新政公布后，西城金融街學區房成交價下降幅度達到20%。曾經動輒20萬/平米的天價學區房大幅度回落并趨于平穩，但依然維系在16萬/平米的高價水準。
王立群有著十多年的房產中介經驗，雖然工作牌上寫著西城區的工作區位，但他有時也會被調配到公司設在海淀中關村一小旁的辦公點，對于西城和海淀的學區房市場都很熟悉。
在中關村一小附近的一處房產中介辦公點內，王立群告訴記者，對比西城的學區房價格，海淀的學區房價位更顯親民。海淀的一流一類學校包括中關村一小、三小、人大附小，學區房成交價最高時在17萬/平米。目前，中關村一小學區房價位在13-15萬/平米左右，但學區房年代久遠、面積較小。而中關村三小附近的學區房由于地理位置及戶型的優勢，起價一般在15萬/平米。
對于2017年3月之前的瘋狂漲勢，王立群認為價格有些虛高。“當時房價不斷上漲，業主不愿報盤，購房者出現恐慌心理，有價無市，價格漲得更多。另外也存在價格傳導的因素，這里的業主和購房者大多是換房，比如業主從這里換到回龍觀，家長從回龍觀換過來，業主一看回龍觀漲了，回來就把這里的學區房價格調高，家長也是一樣，結果兩邊一塊漲。”
相比于曾經的虛高價位，王立群更認可3·17新政后的回落價格。“今年比較平穩，其他地區房價下跌，業主相應也會調低學區房的價格。現在的價位基本是市場價，泡沫經過去年一年也都擠得差不多了。”回歸到平穩狀態的學區房高價依然令許多人望而卻步，盡管如此，王立群并不認為這是一種畸熱。“學區房的高價到底是炒作起來的高，還是市場性的高，這么多年看下來，我覺得是市場性的價格。”
在北京，海淀、西城與東城區是學區房熱銷的中心地帶，并形成三足鼎立的格局。3·17新政一年后，除了海淀、西城外，東城學區房成交價也同樣在經歷了下行后，重新回歸了平穩。記者在東城區房產中介處問詢后了解到，景山學校、史家小學所在學區是東城最受追捧的學區，目前的價格基本回歸到兩年前的水準。
曲線擇校
隨著價格趨穩，從觀望中走出的家長也在逐漸增多，林菁便是其中之一。林菁家住通州北苑，住在結婚時購置的一套100多平米的婚房里，有一個五歲的兒子。前些年看到學區房被熱炒的新聞報道，她都不以為然，也不贊同那些買過道房只為落戶擇校的家長的瘋狂舉動。
但孩子出生后，她注意到小區里歲數相當的家長都開始往東城西城一帶換房，并意識到學區的重要性。她的心境也開始發生改變，看到周圍人相繼搬離，她不由地著急起來。
因為去年房價波動較大，林菁選擇暫時觀望。年初打聽到學區房價格基本穩定后，他們決定將換房的事宜正式提上日程。2018年1月，夫妻倆在正式看房前草擬了一個學區房購房需求清單。硬性需求是，小區附近有重點小學及中學，總價在500萬以下，最高不超過700萬，兩居室，有電梯，生活便利。軟性的需求則是，離公園商場超市近，有小區環境。
進入2月，林菁便立刻馬不停蹄地四處看房。每周如果提早下班，她便會先乘地鐵，趕去目標區域看幾套房子。大多數時候，她都是坐著中介的電動車去看房。
有著十多年房產中介從業經歷的王立群，對這類家長并不陌生。他們往往是城市中等收入以上的群體，有較高的文化素養，重視孩子教育，愿意通過置業的方式，為孩子的教育支付更高的成本。“有一個客戶，孩子在石景山一所國際學校讀書，鋼琴、馬術、高爾夫球一類的特長都會，但就是不愿意背三字經，因為周圍沒有同學背這個。后來客戶一想，還是決定到中關村買學區房，讓孩子轉過來讀書。”
2018年2月，教育部在《2018年普通中小學招生入學工作的通知》中要求，繼續推進免試就近入學全覆蓋。之后，北京市教委下發《推進義務教育優質均衡發展督導評價實施方案》，其中“公辦中小學免試就近入學比例達到100%”是評價區教委工作的核心要點之一。
這意味著義務教育階段按片區就近入學的規定再次得到強化，如果想要通過公開正規的途徑進入優質公立校，只剩下買學區房這一條捷徑。“買學區房應該算是曲線擇校，有能力的家長為了獲得更好的教育資源，跑到中關村這里來買房。這個買賣是雙方自愿的交易。”王立群說道。
進入3月學區房交易旺季以來，看學區房的家長隊伍不斷壯大。東城區史家小學旁豆瓣胡同里的一戶業主告訴記者，自家房子是2003年左右的回遷房，因為家里沒有小孩子上學的需求，準備賣舊房換新房，最近一段時間每天來看房的至少有十來撥。
學區房世相
對于什么是學區房，王立群有著自己的理解。“其實只要是學校附近的房子，都可以稱得上是學區房，但不同學校之間有質量的差別，不同學區的房子受歡迎程度和價格自然也就不同。”但他也認為，學區房概念火熱起來是近十年的事情，盡管學區制早已有之。
學區制是義務教育階段劃片就近入學政策的配套管理制度之一，也是學區房概念形成的基礎。從上世紀90年代末開始，為了扭轉以競爭重點學校為中心的應試教育、促進教育資源公平分配，小升初考試被取消，依照片區就近入學的政策得到強化。2014年以來，教育部“就近入學”政策再次升級，北京、成都等19個重點城市被要求落實基礎教育免試就近入學的工作。
教育部門禁止義務教育階段學校公開升學率、考試分數等信息，但由于歷史的原因，學校間教育資源質量的差別客觀存在，一些區市重點校的生源、師資、硬件設備、升學率具有明顯優勢，并在家長圈中形成口碑，甚至出現非官方的學校排名。
互聯網技術的發展無疑為信息的獲取提供了便利，同時也讓學區房的概念被更多人所熟知。雖然是做房產中介，王立群如今也快把自己變成半個教育專家。去年開始，他在網上搜集自己負責片區內的重點學校信息，以及相關的教育政策，制作成word文檔，并將其通過微信發送給有需求的客戶。
海淀、西城與東城是北京教育資源的富集區，自然成為了學區房的熱點區域。由于北京的名校大多有著悠久的建校歷史，學校附近的住宅區也相對老化。因此北京的學區房以老破小為主，房齡老、社區破舊、面積小。
翟偉帶記者看了幾處金融街的學區房，房齡都在20年以上，戶型以一戶一廳一衛為主，面積40-60平方米。“這里樓道很長，住戶多，房間小，有點像是筒子樓，和大學宿舍也有點像。”穿過一條狹窄悠長的走廊時，翟偉邊走邊向記者解釋。
正是因此，購買學區房時，家長們常常面臨著兩難的抉擇，不得不在在上好學校與住好房子間猶豫徘徊。王立群接觸了許多買學區房的家長，他發現，“很多家長來看房前，100%的初心是為了上好學校，看完學區房以后就變成60%為學校、40%為房子了”。
圍城
為了給學區房降溫，教育部門近年來出臺多項政策，其中便包括了多校劃片，即在一個片區內對應多個小學、初中，且熱點學校要在各片區內均勻分配。這種做法是為了增加學區房購買時的不確定性，從而降低學區房的熱度。
去年，多校劃片的政策曾在北京朝陽區試行，然而由于多方的利益沖突，沒能成為一項長久的機制。另外，記者在海淀、西城與東城房產中介走訪中了解道，目前多校劃片尚沒有在這些學區房熱點區域推行。
除此外，均衡教育資源也被視為解決學區房痼疾的一條途徑。2014年北京市實行新一輪教改，推行弱小學與名中學的對口直升政策。另外，在西城，以實驗二小、北京小學等為主要學校，對周邊小學進行了合并、改名，從而平衡教育資源。朝陽區、通州區則以重點學校開分校的形式，完善新建小區的配套。
在翟偉看來，這些政策反倒使得學區房的概念比過去有了更大的延伸，過去優質小學周圍的房子才有學區房價值，而現在，由于普通小學獲得直升中學名校的資質，曾經遭到冷落的周邊房子如今也快速獲得了較高的身價。“其實整個西城區的房子現在都能算是學區房。”翟偉說道。
盡管入學政策不斷改革、購房資格逐漸趨嚴，但由于附加在學區房身上的教育資源卻仍在不斷強化，學區房的光環并未有所削減。學區房的溢價與教育質量間的關系也越加緊密。
林菁仍然奔波在尋找學區房的道路上，她并不奢望能翻越一流一類學區的“圍城”，只是希望能為兒子找到一所中等以上的學校，“不一定要讓他上最好的學校，但一定不能是一所太差的學校”。她說。
《電鰻快報》
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