李靜，某上海小企業(yè)主，小有資產(chǎn)，愛好理財(cái)，對(duì)各類投資富有極大的興趣。在房?jī)r(jià)高漲的當(dāng)下，上海房產(chǎn)便是其眼中的熱門投資項(xiàng)目。不過(guò)，可惜的是，在上海，她屬于限購(gòu)人群。
李靜從網(wǎng)上看到，以公司名義買房，可繞開“限購(gòu)”。心動(dòng)之下，李靜多方打聽詳細(xì)操作方式，最終從友人處得知了一種注冊(cè)“空殼公司”購(gòu)房的方式。
注冊(cè)一家空殼公司→用名下其他公司為空殼公司做擔(dān)保→空殼公司從銀行獲得一筆授信→全款買房。簡(jiǎn)單四步，繞過(guò)限購(gòu)，“曲線買房”，而以空殼公司貸款買房還可便于后期資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。
這并非“天方夜譚”，《國(guó)際金融報(bào)》記者多方采訪了解到，這種方式可行，且有成功案例。
不過(guò)，李靜告訴記者，她還是時(shí)機(jī)選晚了。銀行對(duì)公貸款經(jīng)理對(duì)她說(shuō)，目前這種做法暫時(shí)行不通了，監(jiān)管層已關(guān)注到這類風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)人士近日正進(jìn)駐銀行逐筆“清查”這類貸款合同。
就“清查”說(shuō)法，《國(guó)際金融報(bào)》記者也向滬上銀行人士進(jìn)行了求證，并得到了某滬上銀行風(fēng)控部人士的確認(rèn)。
“曲線購(gòu)房”大行其道
近年來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控不斷升級(jí)，但人們買房發(fā)財(cái)暴富的念頭卻未曾湮滅：不管是微信群、公眾號(hào)，還是微博、論壇等網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，甚至是一些知識(shí)付費(fèi)平臺(tái)，“在哪買房”、“買哪個(gè)片區(qū)的房”、“如何破限購(gòu)限貸”、“怎樣最大化地利用債務(wù)杠桿”等問題仍然是討論最熱的話題。
大眾似乎早已形成了“固定思維”：樓市調(diào)控沒用、越調(diào)控越漲、房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲、貨幣每年都大幅貶值、買到就是賺到……逮住機(jī)會(huì)趕緊買房上車，哪怕是高成本、高杠桿。
在這種認(rèn)知下，大家都在想盡辦法“曲線購(gòu)房”。其中，以公司名義購(gòu)房便是常用的手段之一。
記者注意到，最近，以公司名義買房的現(xiàn)象似乎變得常見起來(lái)，而且受到公司客戶關(guān)注的項(xiàng)目多為高端項(xiàng)目，如近期剛完成搖號(hào)排序的上海知名高端物業(yè)項(xiàng)目翠湖天地。
網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，翠湖天地項(xiàng)目此次開盤最高價(jià)為19.68萬(wàn)元/平方米。而該項(xiàng)目于2015年11月16日的一次開盤，單價(jià)最高甚至達(dá)到了22.78萬(wàn)元/平方米。如果按照最高單價(jià)19.68萬(wàn)元/平方米計(jì)算，一套390平方米的大平層總價(jià)近8000萬(wàn)元。
4月10日，翠湖天地完成了搖號(hào)排序，其中不乏持有港澳居民來(lái)往內(nèi)地通行證來(lái)買房的梁×偉、鐘×良（證件號(hào)碼H開頭），還有一個(gè)工作室名字也很熟悉——陳思成×××作室。
而更讓人議論不休的是，在項(xiàng)目公布的個(gè)人客戶當(dāng)中，內(nèi)地客戶125組，非內(nèi)地客戶46組；另外還有公司客戶214組。根據(jù)上海公證協(xié)會(huì)網(wǎng)站披露的公開信息，翠湖天地項(xiàng)目商品住房銷售搖號(hào)排序共計(jì)385組。這意味著，此次認(rèn)籌搖號(hào)項(xiàng)目的購(gòu)房者中，公司客戶竟然占到了55%。
“公司購(gòu)房的最大特點(diǎn)就是可以繞過(guò)限購(gòu)的管控，是當(dāng)前限購(gòu)中的一個(gè)漏洞，對(duì)于類似的做法，顯然也被當(dāng)前很多購(gòu)房者所利用。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)說(shuō)。
據(jù)了解，目前很多城市出臺(tái)了針對(duì)個(gè)人的限購(gòu)令，但對(duì)公司購(gòu)房基本都沒有太大限制，上海也一樣。目前上海的限購(gòu)政策針對(duì)公司買房采取了“寬進(jìn)嚴(yán)出”的做法。除個(gè)體工商戶之外，中國(guó)公民注冊(cè)在中國(guó)境內(nèi)的公司均有資格在上海購(gòu)買商品住宅，只是購(gòu)買之后3年內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓。
公司買房有了“進(jìn)階版”
記者采訪了解到，以公司名義買房雖可繞開“限購(gòu)”，但通過(guò)這種方式買房需要一次性付全款，且買主購(gòu)買房產(chǎn)后每年都需要繳納高額的稅費(fèi)，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)還需要辦理繁瑣的手續(xù)。
考慮到后期處理房產(chǎn)的復(fù)雜性，《國(guó)際金融報(bào)》記者在采訪過(guò)程中了解到，現(xiàn)在以公司名義買房還有了“進(jìn)階版”。
具體路徑如上述李靜所述，即先建立一個(gè)空殼公司，將自身定為法人代表；接著用另一家已存續(xù)的公司給空殼公司擔(dān)保，并證明還款來(lái)源，然后這家空殼公司便可從銀行獲得一筆授信，用以全款買房。
在采訪多位業(yè)內(nèi)人士后，記者了解到，以公司名義買房，房子就是公司的固定資產(chǎn)。若以存續(xù)已久且有正常經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的公司名義購(gòu)房，雖然可以避開限購(gòu)，但是會(huì)有資產(chǎn)混同，公司財(cái)產(chǎn)和個(gè)人財(cái)產(chǎn)不分的風(fēng)險(xiǎn)，給后續(xù)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出售帶來(lái)許多麻煩；與此同時(shí)，在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，如果將房產(chǎn)轉(zhuǎn)到個(gè)人名義的話，費(fèi)用會(huì)相對(duì)較高。而以空殼公司的名義買房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)，可通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，節(jié)省部分稅費(fèi)。
但是，銀行會(huì)給空殼公司貸款嗎？這種方法可操作性如何呢？
據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》記者多方了解，目前已有通過(guò)此法成功購(gòu)房的案例。
一位知情人士向《國(guó)際金融報(bào)》記者透露，在日前炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的瑞安翠湖天地項(xiàng)目中，也不乏通過(guò)前述路徑成功購(gòu)房的案例。
而上海某新樓盤銷售人員也告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，采用上述方式，只需提供法人代表、公司委托書、企業(yè)納稅證明，只需20余天的周期，就能正常貸款購(gòu)房。
警惕合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)
雖有成功案例，但多位銀行業(yè)人士均告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，由于銀行審核企業(yè)貸款資質(zhì)時(shí)，需要看企業(yè)流水，所以正常情況下并不會(huì)給空殼公司放貸。
那么，這種操作合規(guī)嗎？
交通銀行(6.240, 0.02, 0.32%)首席銀行分析師許文兵在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，由于監(jiān)管方面目前沒有出臺(tái)對(duì)應(yīng)的條款，從法律層面來(lái)說(shuō)，銀行的上述操作本身是不違規(guī)的。但在日常監(jiān)管中，監(jiān)管部門會(huì)查貸款公司流水以及貸款資金流向，如果以其他理由貸取的款項(xiàng)最終被用于購(gòu)買商業(yè)住房，將會(huì)有合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。
許文兵進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，部分購(gòu)房者在通過(guò)房地產(chǎn)商或中介，以空殼公司購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)，房地產(chǎn)商或中介或許會(huì)對(duì)殼公司進(jìn)行虛假包裝，以便順利從銀行貸款。而這種情況下，銀行若是放貸，可能也會(huì)落下“審查不嚴(yán)”的“罪名”。
從去年下半年以來(lái)，監(jiān)管部門嚴(yán)查消費(fèi)貸違規(guī)進(jìn)入樓市、股市，不少銀行都因?yàn)?ldquo;貸后管理不到位，導(dǎo)致個(gè)人消費(fèi)貸款被挪用”、“貸款三查制度不到位”等原因?qū)覍冶涣P。而今年，監(jiān)管力度絲毫不減，據(jù)相關(guān)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，僅今年第一季度，就有十余張罰單涉及房貸業(yè)務(wù)。
此外，還有銀行人士告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，今年以來(lái)，監(jiān)管部門還嚴(yán)查信用卡資金違規(guī)進(jìn)入樓市、股市現(xiàn)象，開起罰單也是毫不手軟。
對(duì)此，融360房貸分析師湯傳堯在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)則表示，銀行是否免于處罰，很大程度上跟貸款能否及時(shí)還清有關(guān)。公司貸款買房，還款周期是短于個(gè)人貸款買房的，壓力會(huì)更大。如果不能及時(shí)還清，就會(huì)有很多麻煩，銀行相關(guān)經(jīng)辦人會(huì)受到問責(zé)。如果被監(jiān)管部門發(fā)現(xiàn)違規(guī)放貸，還會(huì)對(duì)銀行追加懲罰措施。
“部分公司購(gòu)房行為隱含炒房目的。針對(duì)以公司名義購(gòu)房，預(yù)計(jì)接下來(lái)會(huì)有各類新的政策出臺(tái)，進(jìn)而也會(huì)影響此類群體的實(shí)際置業(yè)計(jì)劃。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
實(shí)際上，監(jiān)管方面已經(jīng)注意到此類風(fēng)險(xiǎn)。滬上某銀行風(fēng)控部人士告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，近期監(jiān)管部門相關(guān)人士正進(jìn)駐其所在銀行逐筆“清查”這類貸款合同。
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