2018年1月房價與租金比值最高的是廈門，達到了驚人的1100。這意味著，當房價與租金分別保持不變時，將需要91.7年才能通過租金回本。如果將未來租金折算為當前價值，則租金回本期還將更長。
隨著二三線城市的房價上升，不少曾經的“價值洼地”城市房價已經直逼北上廣深，其售租比更是讓許多人大呼“看不懂”。
5月14日，社科院城市所發布了房地產藍皮書《中國房地產發展報告2018》。報告顯示，2018年1月廈門的住房價格中位數達到了每平方米3.7萬多元，已經超過了一線城市廣州，杭州、南京、天津的住房價格中位數是每平方米2.8萬多元，與廣州只有每平方米一兩百元的差距。如果從房價與租金比來看，2018年1月廈門、廊坊、惠州、石家莊、合肥、南京都超過了北上廣深。
這些數據顯示，不少二三線城市的房地產風險在上升。上述藍皮書認為，很多二三線城市房價上升過快具有巨大風險。為此，購房者應注意規避追高。由于一線城市房價增速持續低于二三四線城市，一線城市與二三四線城市的價差將有所縮小。
“隨著去庫存刺激政策的逐漸退出，變為緊縮的調控，預計2018年下半年三四線城市（房地產）市場有可能會出現一波較大的回調。”5月14日，中國社科院城市所不動產室主任王業強在上述發布會上表示。
售租比失衡
如果從售租比來看，不少二三線城市的表現讓北上廣深難以“望其項背”。
上述報告數據顯示，2018年1月房價與租金比值最高的是廈門，達到了驚人的1100。這意味著，當房價與租金分別保持不變時，將需要91.7年才能通過租金回本。如果將未來租金折算為當前價值，則租金回本期還將更長。
房價與租金比超過一線城市的還有廊坊，達到了883。惠州、石家莊、合肥、南京分別為844、824、746、653。
從一線城市來說，上海該比例為644，深圳為627，廣州為600，北京為594。簡單計算，一線城市房價與租金比值最低的北京，租金回本年限為49.5年，年租金收益率約為2%。而蘇州、青島、濟南、天津的上述數據均超過了北京。
上述報告指出，國際房價與租金比例一般在200-300，中國城市一般都遠超300的比值。相對于住房銷售價格，住房租賃價格的變化一直較為平穩。住房銷售價格與租賃價格的失衡，一方面有投機炒作的因素，另一方面有租賃住房保障低、租購權益相差懸殊等原因。
交行金融研究中心高級研究員夏丹指出，很多二三線城市房價去年以來漲幅高，房價絕對水平的確沒達到北上廣深的水平，但由于租金不高，導致房價與租金比值偏高。
一些城市的限購限價等措施，甚至導致了價格的扭曲。“一些地方因為高于某一個價格的新建住宅不能賣，結果二手房遠高于一手房價格，看起來很低的一手房價格存在很大的尋租空間。”她說。
很多二線城市經濟發展并不快，一季度經濟增速甚至低于5%，有的城市甚至遭遇常住人口凈流出。在這樣的背景下，為何最近一段時期房價仍然上漲？
中國人民大學教授陶然指出，根本的原因是地方政府對于土地采取了壟斷的措施。 “如果不打破這個壟斷，那么房地產價格非常高的問題是解決不了的。”
針對二三線城市部分漲幅大，以及房價總水平以及房價與租金比超過一線城市的情況，上述報告給出了預警風險。
該報告表示，不僅一二線城市需要堅持調控，三四線城市也需要加強市場管控。報告指出，過去一年，三四線城市房價出現了大面積的快速上漲。相對于一二線城市，三四線城市房價上漲更容易出現泡沫化現象。需要加強對三四線城市房地產市場穩定性的監控，督促政府根據市場發展與供需結構變化，及時出臺穩定市場的政策。
防止房價大起大落
2016-2017年，一線城市出臺了有史以來最嚴格的市場調控政策。2018年，它們仍將“堅持調控目標不動搖、力度不放松”。這使一線城市的房價得到了控制。數據顯示，2018年3月除了廣州微弱上升外，北京、上海和深圳的新建住宅價格都是負增長。
而在部分二三四線城市，去庫存政策尚未得到及時調整。三四線城市購房政策相對寬松，這使得它們承接了房地產投資的溢出。比如，2018年3月哈爾濱、大連、北海、西安、昆明的新建住宅價格都是兩位數增長。
下一步，王業強指出，由于房地產調控政策不放松，一線城市和二線熱點城市有可能會率先探底，三四線城市調整明顯滯后于一線城市。
報告也表示，預計北京、上海等一線城市房價短期仍將延續當前跌勢，難以出現有力反彈。前期房價快速上漲的二三四線城市房價，部分將出現下跌，購房者應注意規避追高風險。
此外，王業強建議“在土地供給方面，應當以人口規模作為增加居住用地的依據，土地供給的思路從‘以地控人’變成‘地隨人供’的導向。”
上述報告也指出，部分二線城市目前土地購置面積較多。其中2017年35個大中城市購置面積最多的是重慶、合肥、長春，分別達到了1112.22萬平方米、684.87萬平方米、480.98萬平方米，遠超北京的413.3萬平方米。另外鄭州也有442.47萬平方米，昆明有408.9萬平方米，西安有328.07萬平方米。部分二線城市現在的土地供給，是未來商品房供給增加的有利因素，因此很多二線城市房價未來面臨新的調整因素。
中國房地產評估師與房地產經紀人學會副會長柴強指出，目前房地產市場泡沫較高，存在杠桿率較高的問題。“目前屬于在‘刀尖’上的短期平衡，稍有風吹草動都會有很大的變化。它的不確定性，一個是有（價格）再暴漲的不確定性，也有大幅下降的不確定性。”
21世紀經濟報道記者獲悉， 2017年三四線城市房價的猛漲，棚改的貨幣化安置起到了很重要的推動作用。上述報告建議，適時退出棚改貨幣化安置政策，可對迅速升溫的三四線城市房價起到釜底抽薪作用，避免市場大起大落
《電鰻快報》
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