2018年行至6月，深圳樓市又面臨一個微妙的節(jié)點。
截至5月，深圳樓市新房均價已創(chuàng)下“二十月連跌”紀(jì)錄，然而與此同時，新房成交量表現(xiàn)“亮眼”，成交活躍度大幅上升，二手住宅成交量亦創(chuàng)下今年以來的新高。
5月份較為集中的推盤以及一二手住宅價格倒掛的影響，使得今年的“紅五月”成色較足。
中原深圳董事總經(jīng)理鄭叔倫認(rèn)為，房價上升主要是投資及供求推動，未來投資推動力量減少，房價大幅上升不具備條件，但供求矛盾短期內(nèi)還是很難平衡，往上走的趨勢不變。
6月5日，深圳住建委召開新聞通報會，在發(fā)布住房新規(guī)劃的同時，依舊強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控從嚴(yán)。多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，深圳樓市維持平穩(wěn)是最好的局面，一旦樓市過熱，政府應(yīng)該有調(diào)控預(yù)備出臺。
五月成交量旺盛
根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計，5月深圳全市一手住宅成交均價為54111元/平方米，環(huán)比持續(xù)下跌58元/平方米，全市成交均價已連續(xù)20個月下降。
新房成交均價下跌，而成交量卻有突出的成績。統(tǒng)計表明，5月全市一手住宅共成交2560套，環(huán)比上漲32.6%，同比去年同期亦上漲10.6%。
二手住宅成交表現(xiàn)也不俗，深房中協(xié)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月全市共成交6683套，環(huán)比上漲13.3%，創(chuàng)下今年以來的新高。
5月二手房市場共計開單7773套，環(huán)比上漲了44.2%，同樣創(chuàng)下了今年以來的新高，樓市“紅五月”再現(xiàn)。
相比新房的價格，二手房價格維持著上升趨勢。據(jù)深圳中原統(tǒng)計，5月全市二手住宅均價5.3萬/平方米，環(huán)比小幅上漲0.5%。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹分析，5月份成交熱度回升主要與供應(yīng)有關(guān)：“5月一手房的供應(yīng)量是有上漲的，再加上之前一些成交陸續(xù)備案。”
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，一季度受春節(jié)影響，市場供給會減少，二季度通常會逐漸活躍起來；5月份的市場交易和預(yù)售證稍微放寬有關(guān)，各家房企也希望加快二季度銷售業(yè)績的提升，所以部分項目會積極入市。
事實上，5月深圳新房市場批售、推售皆大增。深圳中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月深圳全市新房住宅推售約48.1萬平方米，批售約36.1萬平方米，創(chuàng)今年新高；加之限價政策下新房二手房價格倒掛，新房需求、訪客量顯著增長，成交量也隨之顯著增加。
二手房方面，何倩茹表示，二手房市場對“三價合一”的消化很快，二手房的成交量從4月開始慢慢反彈了，有所回升。
后市維穩(wěn)？
6月5日，在深圳樓市熱度回升、粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃出臺前夕，深圳住建委發(fā)布了2035年遠(yuǎn)期住房規(guī)劃，同時強(qiáng)調(diào)，深圳現(xiàn)有的房地產(chǎn)調(diào)控政策不變，要通過嚴(yán)格落實各項調(diào)控措施，確保房地產(chǎn)市場持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。
鄭叔倫指出，深圳這次房改，將改變過去住房商品化、過分依賴開發(fā)商主導(dǎo)市場的局面，政府參與力度明顯增加，各種類型的安居房、人才房以及租賃市場的發(fā)展，可讓居住使用代替商品買賣。
美聯(lián)物業(yè)深惠董事總經(jīng)理江少杰認(rèn)為，住房規(guī)劃這個重大消息是一件好事，核心目的是房住不炒。
增加供應(yīng)的確可以緩解市場供需結(jié)構(gòu)，深圳過去幾年最大的問題是土地供應(yīng)少，未來對市場的影響，也主要看供應(yīng)的完成情況以及人才房等保障類型房屋是否具備投資屬性。
何倩茹表示，新規(guī)對當(dāng)下的市場影響應(yīng)該不會很大。因為供應(yīng)增加，深圳的“紅五月”勢頭預(yù)計還會繼續(xù)，6月份可以延續(xù)5月的成交狀態(tài)。
6月滿足入市條件的項目不少，由美聯(lián)物業(yè)全國研究中心提供的深圳市6月入市項目預(yù)測顯示，將有分布在各區(qū)的21個住宅項目推出。
美聯(lián)物業(yè)表示，目前市場成交還是比較活躍，開發(fā)商推盤熱度或持續(xù)，買賣雙方都比較積極。
從資金面來看，今年房企融資難度增加，融資成本提高，房企需加速資金回籠，預(yù)計在市場需求和自身資金需求的雙重壓力下，新房市場推盤量將繼續(xù)穩(wěn)步加速。
“但是房價還是以小幅下跌為主，因為這是整個調(diào)控的整體思路，很難逆轉(zhuǎn)。”
何倩茹說，目前深圳樓市的成交量與2015年比仍是屬于低的水平，但與歷史平均水平相當(dāng)，房價會維持一個比較平穩(wěn)的趨勢。
深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會行業(yè)研究總監(jiān)徐楓則認(rèn)為，深圳住宅市場本身已開始調(diào)整。今年還是持續(xù)調(diào)整的過程，住房規(guī)劃中保障房市場份額進(jìn)一步的上升，是商品房市場房價得到遏制的加碼。市場預(yù)期會影響房價，這對交易量來說有一定緩解作用，使得市場調(diào)整的效果更佳。
據(jù)中原地產(chǎn)研判分析，從全國來看，5月政府采取“主動出擊、露頭就打”策略，多地出臺新政抑制炒房熱。
對于深圳近期出現(xiàn)的熱度上升的苗頭，深圳市政府也在密切關(guān)注。一位資深業(yè)內(nèi)人士指出，深圳還有很多調(diào)控儲備政策，想要短期投資炒樓的人最好不要出手。
值得注意的是，在加大租賃用地供給和金融融資政策支持力度之下，資金向租賃市場轉(zhuǎn)移，同時也讓市場租金穩(wěn)步上漲。
根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，本月全市住宅租金69.4元/平·月，上調(diào) 0.5%。自2017年以來，全市整體租金總體呈現(xiàn)上漲趨勢，今年前五個月環(huán)比皆有上漲，在租賃市場發(fā)展迅猛的背景下，租金有望繼續(xù)上漲。
中原認(rèn)為，未來控租金也將成為政府的調(diào)控目標(biāo)。
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