又一家房企旗下的物業(yè)公司向港交所遞交了上市申請——旭輝控股（00884.HK）旗下的永升物業(yè)在新三板上市僅一年，就終止了掛牌，經(jīng)過一系列重組后，又將赴港上市。
當樓市步入存量時代，房企正紛紛分拆旗下子公司上市，瞄準存量市場進行布局。這也是旭輝的一項重要戰(zhàn)略規(guī)劃，去年旭輝提出，未來5年要打造出5家上市公司，包括物業(yè)、長租公寓、EPC、教育、商管。
招股書顯示，永升生活服務(wù)集團有限公司最終控股股東為林中、林峰及林偉三兄弟。
赴港上市的永升生活擁有三大業(yè)務(wù)，包括物業(yè)管理服務(wù)、對非業(yè)主的增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)，其主要管理由旭輝集團開發(fā)的物業(yè)以及由第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)。
截至2018年3月31日，永升生活擁有合約建筑面積約37.7百萬平方米，截至最后實際可行日期，合約建筑總面積為43.6百萬平方米，包括由旭輝集團開發(fā)的合約總建筑面積16.8百萬平方米的物業(yè)，以及由第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的合約總建面26.8百萬平方米物業(yè)。其大部分收益產(chǎn)生自有關(guān)旭輝集團物業(yè)開發(fā)項目提供的物業(yè)管理服務(wù)。
2015年、2016年、2017年永升生活收益分別為人民幣3.34億元、4.80億元、7.25億元，其主要的收入模式為包干制而非酬金制；三年來毛利分別為5376萬元，1.046億元以及1.829億元人民幣，毛利率分別為16.1%、21.8%、25.2%。其毛利潤逐步攀升到了物業(yè)管理行業(yè)一個較為正常的水平。
值得注意的是，2018年前三個月，永升生活錄得經(jīng)營現(xiàn)金流出凈額5960萬元，這意味著其無法保證能夠始終產(chǎn)生經(jīng)營活動現(xiàn)金凈額，經(jīng)營現(xiàn)金流出凈額可能會削弱其進行必要資本支出的能力，限制經(jīng)營靈活性。
2017年4月14日，旭輝旗下的永升物業(yè)曾于新三板掛牌上市，此前為了實現(xiàn)這個目標，永升物業(yè)進行了一場大改制：2016年8月18日，旭輝（中國）與上海旭輝企發(fā)、上海景助、上海璟鈞訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，旭輝（中國）將其旗下永升物業(yè)的70%股權(quán)轉(zhuǎn)讓了出去，其中旭輝企發(fā)占比40%，上海景助20%、上海璟鈞10%；2016年9月25日，永升物業(yè)從有限公司轉(zhuǎn)為股份有限公司，2016年11月8日改制完成。
新三板掛牌期間，永生物業(yè)進行了一次融資，募集1.04億元資金用于公司信息化建設(shè)。2018年3月9日，永升物業(yè)終止了新三板掛牌。
2018年4月4日，林中、林峰、林偉在英屬處女群島注冊成立新公司，經(jīng)過一些列重組后，永升物業(yè)轉(zhuǎn)為外商投資公司。
2018年8月9日，永升生活服務(wù)集團有限公司向港交所遞交了上市申請書。
在新三板終止掛牌前夕，永升物業(yè)還發(fā)生了一項重大人事變動，2017年年底，旭輝集團董事長林中宣布，已擔任永升物業(yè)總裁一職長達5年的景志山卸任，49歲的周洪斌加入永升物業(yè)擔任總裁。
景志山和周洪斌都是龍湖的“老人”。景志山曾任龍湖集團龍湖物業(yè)重慶公司區(qū)域總經(jīng)理、北京公司總經(jīng)理等職務(wù)。周洪斌1997年7月至2003年1月在重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司擔任會計主管，2003年1月至2007年8月?lián)沃貞c龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司商業(yè)經(jīng)營管理分公司副總經(jīng)理，2007年至2014年，任龍湖物業(yè)服務(wù)集團董事會主席、總經(jīng)理；2015年1月至2017年12月，任北京千丁互聯(lián)科技有限公司任高級副總裁。
周洪斌的加入，與永升物業(yè)下一個更高目標息息相關(guān)。掛牌新三板，只是永升物業(yè)踏出的第一步，當初擬定實現(xiàn)A股上市是下一步。去年旭輝提出未來5年內(nèi)打造5家上市公司，其中物業(yè)公司最先邁出了步伐，但最終卻“棄A從港”。
A股對涉房企業(yè)的審批越來越嚴格，而物業(yè)股在香港市場一直較受歡迎，今年以來物業(yè)服務(wù)板塊無論是漲幅還是整體估值，均高于房地產(chǎn)板塊。根據(jù)申萬宏源(4.390, 0.01, 0.23%)研究報告，港股物業(yè)管理板塊今年前5個月平均上漲近四成，同期恒生國企指數(shù)僅上漲2%，目前板塊平均估值為22倍2018年P(guān)E，其中行業(yè)領(lǐng)軍者綠城服務(wù)估值為31倍2018年P(guān)E，中海物業(yè)估值為23倍2018年P(guān)E。
但6月份起，受棚改貨幣化安置政策調(diào)整消息以及房地產(chǎn)市場整體情緒影響，物業(yè)服務(wù)作為房地產(chǎn)下游行業(yè)，也持續(xù)承壓，港股物業(yè)管理板塊一度連跌多日。申萬宏源研究報告認為，物業(yè)管理板塊具備防御屬性，受影響有限，上一輪市場的強勁復(fù)蘇有效保障了物業(yè)管理公司未來幾年管理面積的穩(wěn)健增長。
顯而易見的是，物業(yè)管理板塊在港股市場更能得到資本的青睞，當房企在港股的估值普遍不高的情況下，物業(yè)公司分拆上市之后，或許能夠得到更高的估值。因此也不難理解今年以來房企正前仆后繼奔向港股。
繼1月份雅居樂旗下雅生活服務(wù)股份有限公司在香港聯(lián)交所主板上市后，碧桂園旗下的碧桂園服務(wù)也開啟了赴港征程，今年6月楊國強親自在港交所鳴鑼。6月22日，佳兆業(yè)集團也發(fā)布公告稱，已向聯(lián)交所遞交表格申請佳兆業(yè)物業(yè)獨立上市。去年曾向A股創(chuàng)業(yè)板遞交招股書未獲證監(jiān)會放行的新城旗下物業(yè)公司新城悅，也正在申請到香港上市。
據(jù)中指院研究數(shù)據(jù)，全國物管行業(yè)到2020年規(guī)模將達243億平方米。物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)在管物業(yè)的平均總建筑面積從2013年的1510萬平方米增至2017年的3160萬平米，復(fù)合年增長率為20.3%；物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)平均收入從2013年的約人民幣2.94永元增至2017年的7.42億元，復(fù)合年增長率26.1%；物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)的盈利能力正變得越來越高，百強企業(yè)平均純利從2013年的2430萬元增至2017年的5730萬元，復(fù)合年增長率為24.0%。
隨著各路玩家紛紛進入資本市場，物管行業(yè)也在硝煙四起，這是一個近5年來隨著房地產(chǎn)增量迅速提升而不斷發(fā)展的行業(yè)，也是一個集中度在不斷加劇的行業(yè)，戰(zhàn)略投資及收并購將是眾多房企旗下物業(yè)公司分拆上市后謀求規(guī)模擴張的必經(jīng)之路。
截至2017年底，物業(yè)管理行業(yè)百強企業(yè)所管理的住宅物業(yè)總建筑面積占在管總建筑面積的69.9%。目前中國整個物管行業(yè)仍然分散，大型物業(yè)管理公司將有機會以并購中小型物業(yè)管理公司的方式實現(xiàn)加速擴張。
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