自2018年年底以來，房企融資環境持續改善，成本也有所降低，房企抓緊這一戰略機遇加速融資。2019年以來，房企境內外融資規模同比大幅提升。來自國金證券的統計數據顯示，截至2月22日，2019年以來房企境內發債規模已達928.4億元，地產債發行數量136只，分別比去年同期增加97.1%、72.1%。不過國金證券也指出，近兩個月的房企密集融資并不能認為是地產融資環境的整體放松，因為從用途來看，近期房企發行的債券多數用于償還舊債。

融資同比大幅增長

房企境內融資的高峰出現在今年1月份。Wind數據顯示，今年1月份，房企國內發債規模達800.91億元，創單月歷史新高，同比2018年同期增幅達160.29%。另一方面，中原地產研究中心統計數據顯示，一月房地產企業融資計劃出現井噴，公布的融資計劃總數90多起，合計金額超過2100億元，刷新最近一年多來的月度融資計劃新高。

房企海外發債融資也較為活躍。Wind數據顯示，截至2月28日，有30家內地房企在海外市場發行了42只債券，發行規模達到146.6億美元。其中，發行外幣債券進行融資的房企數量和債券數量均較去年同期大幅增長。

更多房企也在近期拋出海外融資方案。中原地產研究中心數據顯示，春節假期后，有超過25家房企發布境外債務融資方案，其中部分企業已經多次實施海外融資，比如禹洲國際，此外融創、旭輝、融信中國、佳兆業、龍光地產、華潤置地和華夏幸福等也均有密集融資。整體看，融資成本相比去年有所下調。

融資成本不一

盡管2019年以來房企發債總額大幅增加，但當期融資成本依然處于高位。克而瑞統計顯示，今年1月房企平均發債成本為6.98%，環比下降0.17個百分點。境外債融資成本維持高位，1月達到了7.86%，環比增加了0.32個百分點，這依然處于最近幾年來的較高水平，企業融資成本壓力仍在。

不同房企間融資成本也存在差距。中國金茂2月25日公告稱，其間接全資附屬公司金茂投資管理有限公司完成發行本金金額為人民幣18億元的公司債券，最終票面利率3.72%；萬科公告顯示，其2019年面向合格投資者公開發行住房租賃專項公司債券（第一期）的最終票面利率確定為3.65%。前述公司融資利率均低于當期短期銀行貸款利率。

另一些公司則要承受高額的融資利率。今年以來，融資成本最高的是當代置業的一筆美元境外優先票據，票面利率高達15.5%。此外，明發集團、國瑞置業和景瑞控股三家房企發行的境外融資債券或優先票據融資成本也較高，分別達到15%、13.5%和13%。

總體看，有國資背景的上市房企或者位于行業第一及第二梯隊的企業往往能夠在市場上以更低的成本獲得資金。例如，2月18日，龍湖公告擬發行22億元公司債，最高利率5.3%，整體仍處于較低的融資水平。海外融資方面，華潤置地、旭輝、世茂房地產、遠洋地產等企業融資成本均在8%以下，融資成本相對較低。

從目前房地產行業的現狀來看，融資成本高低或將成為決定未來行業企業排位的重要因素。華南某上市房企人士為記者算了一筆賬，一個100億元項目，若以項目利潤率15%左右來計算，一旦企業融資成本過高，項目利潤水平將受到很大影響。“在這種情況下，能夠以低成本融資的房企無論在拿地、項目周轉方面具有更大的優勢。”前述房企人士對記者表示。

到期債務規模大

近期房企融資的主要目的是償還債務及補充流動資金，整體來看，主要方向還是“借新還舊”，解決到期債務壓力。

Wind統計數據顯示，2018年房企發債規模遠高于2017年，但受債務到期量影響，同期凈融資規模僅為1580.03億元，較2017年降幅達19.29%，為2014年以來新低。數據顯示，未來五年，房企海內外合計債務到期規模達2.93萬億元，其中2019年到期規模6178億元。

海外方面，Wind數據統計顯示，2019年-2023年，房企海外債合計到期規模將達7944.81億元人民幣。其中，2019年房企海外債到期規模將達1529.66億元人民幣。

中原地產首席分析師張大偉表示，從今年前兩月的房地產銷售情況看，樓市銷售逐漸放緩，回款越來越難。部分房地產企業由于前期過度投資，對資金需求不斷上漲。而從融資難度看，最近大部分房企融資成本平穩，雖然整體處于高位，但由于全社會資金成本的相對平穩，房地產企業融資的成本并未大幅度上漲。龍頭企業反而能以更低的融資成本獲得資金，對于這些企業來說，通過大額融資明顯緩解了資金壓力。

張大偉進一步指出，2019年房地產市場進入調整期的預期非常強，在這種情況下，房企更加關注資金鏈的安全，拿地預計將更加謹慎。預計仍將有越來越多的房企正抓緊目前的窗口期加快融資，以應對未來的還債高峰期。

《電鰻快報》