（原標題：買房的要注意了！這些城市限售樓盤將迎來“解凍”）

在歷經多個調控周期后，“短期看政策，長期看人口”的特征在房地產市場體現的越發明顯。短期房價走勢，跟政策的走勢關聯性越來越高。

2015年的“3·30”住房貸款新政，以及隨后的個人住房營業稅免征期由5年下調至2年。沉寂了2年的樓市，進入了新一輪上升周期。在一線城市樓市強勁復蘇的帶動下，以及各地棚改、購房補貼等樓市刺激政策的支撐下，二、三線城市樓市全面復蘇。

樓市復蘇，帶來的自然房價的快速上漲，這便有了2016年的“9·30”新政。雖然之后房價漲幅開始回落，但慣性上漲依然存在，快速上漲勢頭并未得到有效遏制。彼時，在“房住不炒”的大背景下，不少城市紛紛升級調控措施，以打擊房地產投資投機需求。

2017年3月25日，廈門成為全國首個出臺限售令的城市，要求新購住房須取得產權證后滿2年方可上市交易。

時至2019年，首批出臺限售令的城市中，被“凍結”的樓盤將陸續“解凍”。這批可以“流通”的樓盤陸續入市，樓市又是否會迎來拋盤潮？

對此，“鎂刻地產”選取了4個包括一、二、三線在內的限售城市（廣州、廈門、濟南、常州）展開深度調查。

廣州：掛牌房源漲至高位觀望情緒依舊濃厚

2017年3月30日，廣州市政府辦公廳頒布“限售令”——居民家庭新購買的住房（含二手房），須取得不動產證滿2年后方可轉讓；企事業單位、社會組織等法人單位新購買住房，須取得不動產證滿3年后方可轉讓。

廣州是最先啟動住宅限售的一線城市。直至目前，當時受政策所限無法入市交易的房源也陸續解禁獲得入市交易的資格。曾有觀點認為，這部分房源如果在未來數月入市將對廣州樓市帶來一定的沖擊。廣州二手房的掛牌量，也的確正在激增中。

據廣州鏈家的數據，截止至2019年4月11日，廣州二手掛牌房源已經高達40976套。而2018年年底，廣州鏈家線上的掛牌房源僅僅在三萬套左右徘徊。

在四個月之間掛牌量激增了一萬套，原因主要指向限售房源解禁上。

克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉對“鎂刻地產”記者分析認為，在3.30調控出臺前夕，廣州二手樓市月均成交量在1萬套以上，但在調控出臺的3月，不少置業者恐慌入市，成交套數高達3萬套以上。“如今兩年時間過去，這一批房源開禁，入市流轉的房源數量必然增多。”

一名天河區的中介人士小鐘也告訴記者，一些業主為了騰出名額也在出手手上的房產，“最近放出來的房源也比較多。”

不過也有中介人士在被問及掛牌量升高的原因時認為，限售解禁的影響僅是房源增多的一個方面。一名黃埔區的中介人士指出，限售主要影響的是投資需求，會驅動整個市場更加理性，但是當時受到限售影響的房源取證有先后，很難去量化其中的影響。“沒有影響，那都是多久的事兒了。”另一名天河區的中介人士小陳表示。

不應該忽略的是，廣州二手掛牌房源從2017年至今一直處于不斷上升的狀態。廣州鏈家的數據顯示，2017年年底，二手掛牌房源剛剛擦過兩萬套，而2018年年底，這一數據已經漲至三萬套。

另一方面，限售的存在也“凍”住了一些有置換需求的客戶。一名有置換需求的購房者告訴記者，之前他曾經想出手手上的房源，但“如果把這一套賣了，下一套就得綁在手里兩年，誰知道這中間我會不會急著要錢？一猶豫，二手的價格就下來了。”

近一年來廣州二手房價格走勢圖片來源：安居客

肖文曉則指出，由于3.30調控的另一政策“外地人購房社保3年改5年”同樣期滿，意味著也會有一波需求釋放出來，兩者對沖可以減輕對市場的沖擊?？傮w來看，3月份廣州市場確實有所回暖，部分樓盤也有調高售價行為，但是大多屬于低位反彈，真正意義的漲價并不多見，廣州市場目前的供求關系較為平穩，價格短期內不會出現大的異動。

廈門：限售到期小陽春來襲

3月25日，廈門在兩年前推出“限售”政策的首批限售房源解禁入市。

2017年3月份限售新政頒布以后，廈門二手房成交量近乎腰斬，2017年4月份二手房成交3830套，而這一數據在新政頒布前夕的3月份達到7000套左右。自去年下半年廈門樓市迎來寒冬，樓盤降價、虧本銷售的消息不斷傳出，萬科在廈門的項目甚至一度被推上熱搜。

與去年下半年進入冰凍期形成反差，今年開年來廈門樓市出現回暖跡象，3月廈門有9個重點項目開盤，多項目開盤去化情況可觀。

新景祥廈門市場研究中心數據顯示，廈門二手房市場刷新近兩年來新高，3月全市二手住宅成交量達到4433套，環比上漲154%，同比上漲388%；成交面積為425879平方米，同比上漲384%。1至3月全市二手住宅累計成交套數9345套，成交面積90萬平方米。

圖片來源：新景祥廈門研究中心

二手房成交量大幅增長是否與近期廈門兩年限售政策到期有關呢？

事實上，從購房簽訂合同到取得不動產證，再到不動產證滿2年后，才可上市交易，意味著不少房源從購買到售賣需要“凍結”4年左右時間，實際可供入市的房源并不多。

安居客研究院房產分析師吳寅認為，進入四月份之后，成交的房源中真正有住房需求的客群開始重新占據上風，且所占比例隨著時間的推移越來越大。而這部分客群對于房產的主要訴求是住，而非投資。因此當所謂的“解套”房源到期后，并不見得會流向市場。

吳寅續稱，即便當時被套牢的投資客硬撐到了今日，按照當前的市場行情來看，這部分投資客也不一定拿出來售賣。“因為如今的二手房價比之2017年三四月時，至少跌了20%~30%。同時，現階段市場行情不錯，有著企穩向好的預期，這部分房源的業主更希望能再往回漲一些，以盡量減少損失。”

近一年來廈門二手房價格走勢。圖片來源：安居客

此外，從土地市場方面來看，3月22日廈門迎來今年首場土拍，最終由中南和首創&翔發分別以26211元/平方米及25209元/平方米的價格奪得翔安南部新城地塊，雖然地價和周邊地王還有一定的差距，但相比2018年出讓翔安地塊價格有不小的反彈，可以看出開發商對于廈門房地產市場預期重新走高。

濟南：限售兩年大限將至所有人都在觀望

安居客數據顯示，2016年9月起，濟南房價呈現臺階式躍升，短短3個月內從均價9857元/平方米漲至11667元/平方米，漲幅接近20%。

2016年濟南房價走勢。圖片來源：安居客

當年10月2日，濟南市規定購買首套和二套商品住房的首付均在原來基礎上提高10%（從20%到30%），本市戶籍家庭只能購買1套住房，外地人在濟南限購1套住房。

當年12月26日，濟南市規定本市戶籍家庭限購2套住房；非本市戶籍家庭在我市限購1套住房（需提供連續24個月以上在市區繳納個人所得稅或社會保險證明），調控加碼。

2017年4月，調控再度升級，濟南市規定本市戶籍家庭二套房和非本市戶籍購房首付提至60%，不動產權證滿2年后方可上市交易。

從安居客數據看，2017年濟南房價走勢呈平緩上升，2018年開始出現波動，而唐冶片區所在的歷城區波動尤為明顯，從去年8月的17854元/平方米高點回落至今年4月的16475元/平方米。

2018年5月至今濟南房價走勢。圖片來源：安居客

“從前幾輪的調控看，政策松綁的必備條件，起碼是等房價穩定了，甚至是穩中有跌，市場冷靜下來了，而目前這些條件基本具備了。4月4日～19日，住建局內部系統在升級，現在很多事情辦不了，都等著20日到期這天呢，我覺得這次到期后放開的可能性很大。”小魯向記者透露。

不過，官方則是另一種態度。

“根據濟南市住房保障管理局的文件說明，限售政策目前依然在執行，后續我們這邊不知道會不會改動。”濟南市12345政務平臺如此回復。

就在今年3月，針對年初關于樓市取消限售的種種傳聞，先有濟南市住建局新聞發言人重申“堅持房地產市場調控不動搖”，再有濟南市住建局聯合公安局發布通知，表示將“嚴格執行已出臺的調控政策，保持調控政策的連續性、穩定性，繼續做好價格指導工作，確保市場穩定”，并且非常罕見地將公安部門拉入自己的樓市調控小分隊，表態雙方將聯合起來，對散布不實、不良信息的機構和個人采取法律措施。

還有一組山東省住建部門發布的數據，截至2018年12月底，濟南市新建商品房庫存面積為2543.3萬平方米，同比增長15%，去化周期約20個月。

也就是說，目前濟南樓市的庫存是充足的。

常州：沒受什么影響房價一直在漲

“限售幾乎沒有什么影響，這兩年房價一直在漲。”“鎂刻地產”記者走訪了常州市多家房地產中介，業務人員給出了較為一致的答案。

“從我幾年前入行開始，常州房價就沒有跌下來過，二手房漲得更多。”中介小雨告訴記者，“2016年我代理的一套住宅，外地客戶60萬元成交的，到2018年底，系統里看到同一幢樓又成交了一套相同面積的，不過已經漲到了98萬元。”

常州市區內一房產中介在售房源。記者包晶晶攝

與多數三線城市類似，常州中心城區不大，市區優質二手房、學區房價格遠高于郊區新建樓盤。賣得最好的永遠是學區房，但由于房齡都偏老舊，10年左右房齡的樓盤非常稀缺，單價30000元～39000元/平方米，而且通常銷售速度很快。

記者留意到，常州市在出臺限售令的同時，也同步調整了住房公積金貸款政策：辦理第二次住房公積金貸款（包括公轉商補息貸款）的，首付比例從30%提高至50%。

根據當時的媒體報道，新政出臺當月市場曾經出現“末班車”效應，成交量升至2015年以來月度成交面積第二高峰，僅次于2016年市場高熱時期的“金九”銷量行情。

盡管此后市場迎來一陣觀望期，但并沒有影響常州房價繼續走高。

《中國百城房價報告》數據顯示，常州市住宅交易均價經歷了3年左右的調整期，自2016年年中一路上漲。2017年4月，常州市住宅交易均價為9853元/平方米，2018年4月均價12325元/平方米，同比上漲25.1%。2019年2月，均價繼續升至13707元/平方米。

近一年常州二手房價格走勢。圖片來源：安居客

上海中原地產分析師盧文曦告訴記者：“限售其實更多的是心理震懾，這段期間內市場怎么樣，沒人能預測到，這種不確定性可以過濾很多投機投資客。一般而言，由于二手房交易稅費限制，炒作成本高，1年內就脫手不現實，更何況有的期房本身從買到交房要1年多時間，不具備短期炒作氛圍。”

但與周邊城市房價相比，南京均價已超過24000元/平方米，蘇州均價越過20000元/平方米大關，無錫超16000元/平方米，常州住宅均價則在13000元/平方米左右，相對處于低位。

《電鰻快報》