銷售額、利潤大幅提升，依舊難掩保利發展控股集團股份有限公司(600048.SH，以下簡稱“保利地產”)多宗高價地入市難的困境。

        保利地產日前披露計提存貨跌價準備情況，多個項目合計計提存貨跌價準備金額達到23.4億元，減少2018年歸母凈利潤20.1億元。

        《中國經營報》記者梳理獲悉，計提減值項目多為保利地產在2016年和2017年大舉擴張時所獲取的高價地，其中不乏地王項目。在樓市調控趨嚴的背景下，這些高價地項目與市場行情存在明顯的落差，入市舉步維艱。受訪業內人士稱，高價地入市銷售的難題在行業較為突出，目前市場并未完全好轉，即使沒有限價政策，高價地項目也要面臨虧本出售的局面。

        近日，記者走訪保利地產此次計提減值的兩個廣州高價地項目，其中一個項目為區域地王。兩個項目均已建起多棟高樓，但拿地兩年半后也未入市銷售，亦無樓盤宣傳和預售信息，而且此時的區域房價明顯低于項目實現盈利的水平。

多個高價地項目計提跌價

        保利地產此次對可變現凈值低于存貨成本的項目計提相應的跌價準備，所涉及項目共有7個，包括合肥保利海上明悅、廣州保利廣鋼219項目、廣州保利廣鋼224項目以及廈門保利同安新城通福路項目等。

        國泰君安(18.830,-0.09,-0.48%)證券分析師劉斐凡告訴記者：“在房地產行業走弱、房價下跌的時候，上市房企計提存貨跌價的情況是會有的，這會減少當年的利潤。”

        這是保利地產近年來存貨跌價準備計提金額最為明顯的一年。上述項目合計計提存貨跌價準備金額達到23.4億元，減少公司2018年末總資產23.4億元，減少2018年歸母凈利潤20.1億元。

        記者梳理獲悉，保利地產上述項目在2016年和2017年期間相繼競得，多數屬于高價地塊，其中包括地王項目。這兩年正是保利地產大舉擴張的時期，也是行業地價攀升的主要階段，其新拓展項目分別為112 個、 204個，遠超2015年的50個，總成本分別為 1214 億元和2765億元。

        在被視為“地王年”的2016年，保利地產接連競得廣州保利廣鋼219項目、廣州保利廣鋼224項目，樓面價均達4萬元/平方米，刷新區域地價水平。19.44億元競得的合肥保利海上明悅同是區域地王項目，溢價率達383.33%，住宅樓面價1.2萬元/平方米。2017年土地競拍熱度未減，保利地產拿下廈門3個項目的代價不低，各自樓面價約3萬元/平方米左右。

        據2018年財報，上述項目整體開發進度緩慢，累計簽約面積均顯示為0，即未貢獻銷售收入。而且，大部分項目累計開工面積為0，項目開發建設未有實質性推進。

        存貨減值已多少反映出保利地產上述高價地項目入市的嚴峻局面。房天下官網顯示，合肥保利海上明悅所在的瑤海區住宅項目均價在9000元~1.7萬元/平方米之間，普遍多數在1.3萬元左右，與合肥保利海上明悅的1.2萬元住宅樓面價接近。此外，廈門同安區的房價水平也僅在2.5萬元/平方米的水平，出現“面粉貴過面包”的情況。

        “高價地入市難題在行業中確實比較突出，尤其是一線城市和大部分東部中部的二線省會城市，基本上都面臨這樣的問題。”同策集團首席分析師張宏偉告訴記者，現在市場沒有完全復蘇好轉，房企面臨去化壓力，“即使沒有政府方面的價格指導限制，高價地項目也很難入市銷售。這些項目一旦要賣，大多數也是虧本的。”

廣州區域地王仍未入市

        早些年，保利地產被視為廣州廣鋼新城的最大贏家，其在廣鋼新城接連拿下了多個項目，是廣鋼新城目前擁有項目數量最多的開發商，業內由此將廣鋼新城戲稱為“保利新城”。

        廣州保利廣鋼219項目、廣州保利廣鋼224項目2018年計提存貨跌價準備金額分別為3.8億元、7.1億元，在保利地產此次計提存貨跌價準備總金額中占比近半。

        時間回溯至2016年11月，彼時保利地產風頭正勁，在廣州土地市場頻頻出手，其先是以25億元拿下廣鋼新城AF040219地塊，4.16萬元/平方米的樓面價刷新區域地王紀錄，讓市場嘩然。時隔3天后，保利地產又以40億元的大手筆拿下鄰近的廣鋼新城AF040224地塊，該地塊雖未打破由保利地產自己創下的區域地王紀錄，但樓面價同樣高達4.11萬元/平方米。而且，AF040219地塊和AF040224地塊配建面積分別為2.12萬平方米、4.05萬平方米，在規劃容積率面積中的占比分別達到26%、29%。

        2013年12月，廣州發布《廣鋼新城控制性詳細規劃(修編)通告》，明確把廣鋼新城功能定位為特色宜居新區。最早的幾批土地樓面價在1.4萬~2萬元/平方米之間。

        而讓保利地產更為“尷尬”的是，時隔一個多月后推出的廣鋼新城AF040218地塊，最終成交的樓面價也僅為2.2萬元/平方米。

        2019年，保利地產在2016年拿下的廣鋼項目正在提速建設。截至2018年末，AF040219地塊和AF040224地塊的累計開工面積為0和4401平方米。

        近日，記者走訪了解到，AF040219地塊和AF040224地塊被鐵皮墻圍蔽，里面已建起了多棟高樓，綠網圍繞的工地傳出作業聲。不過，記者在工地周邊并未見到銷售中心，也沒有看到任何項目案名的字眼和宣傳海報。

        值得一提的是，保利地產為AF040219地塊和AF040224地塊引來“外援”。早在2016年，保利地產就在相關拿地公告中提到引入合作方共同開發的打算，但引入合作方的動作直到2018年才完成。

        據廣州住建局官網信息，廣州市保越房地產開發有限公司(以下簡稱“保越地產”)為AF040219地塊和AF040224地塊的建設單位。工商信息顯示，保越地產成立于2016年6月30日，此前股東為廣東保利房地產開發有限公司。2018年3月21日，股東新增了蕪湖長開投資中心(有限合伙)和西藏雙馳企業管理合伙企業(有限合伙)，前者專注投資，后者涉及企業管理。天眼查顯示這三者的股份占比依次分別為70%、20%、10%。

        此外，記者查閱廣州住建局官網獲悉，引入合作方不久，保越地產在2018年5月以后獲批多個關于AF040219地塊和AF040224地塊的施工許可證，這也意味著這兩個項目在拿地一年半后才開始動工。

地王周邊上演“搶客”戲碼

        此時，保利地產廣鋼新城高價地項目正面臨著日益激烈的市場競爭。作為廣州主城區置業熱門板塊，這片集聚各大品牌開發商的區域現已展開一場關于樓盤銷售的搶奪戰。

        日前，記者在走訪中發現，由于樓盤密集，廣鋼新城“搶客”現象激烈，人流較為集中的開拓路儼然成為樓盤一條街，區內不少位置較遠的樓盤在開拓路周邊也設立了新營銷中心，而且提供接駁車接送客戶看房。

        此外，區內各大樓盤在關鍵位置掛起宣傳海報，“中央公園頭排物業”“加10萬多10平方米”“現樓社區”“全城爭藏”等字眼隨處可見。而且，為了搶奪客戶，幾撥銷售人員直接在街上手拿宣傳海報，向路人及過往的車輛推介項目。另外，有區外的樓盤甚至也來搶奪客戶，在廣鋼新城顯眼位置掛上了大幅宣傳海報。

        據銷售人員的介紹，目前廣鋼新城在售樓盤普遍在5萬元/平方米左右。鄰近保利廣鋼219項目、保利廣鋼224項目的珠江金茂府售價約4.5萬元/平方米，保利和光晨樾以及保利碧桂園公園大道，主要戶型的售價分別為5.3萬元/平方米、5萬元/平方米。

        在廣州住建局官網，記者并未查到保利廣鋼219項目、保利廣鋼224項目的預售信息。

        “這兩個項目的銷售單價可能要接近6萬元才能實現盈虧平衡，在開盤的初始階段可能會面臨虧損，銷售壓力比較大。”地產經濟學家鄧浩志向記者分析，在接下來的兩年內，廣鋼新城房價可能會有一定程度的上升，但幅度不會太大，因為目前廣鋼新城以及周邊區域的供應比較充足，“而且，如果房價上漲過快的話，也容易引來樓市調控。”

        事實上，保利地產廣鋼新城高價地入市銷售遭遇困境，與拿地后廣州樓市調控升級不無關系，市場在限購、限價、限售等措施的影響下迅速降溫。

        據中原地產向記者提供的數據報告顯示，廣州樓市近年呈現量跌價穩的走勢。2016年的量價齊升過后，2017年廣州一手住宅網簽成交88462宗，同比下跌31.1%， 2018年同比下跌幅度縮小至18.9%。

        劉斐凡指出：“地王項目其中一個銷售難點，是限價使得項目不賺錢，但如果因為限價而不入市銷售，又會增加財務成本和資金壓力。”

        針對高價地入市、未來拿地計劃等情況，記者致函采訪保利地產方面，但截至發稿未獲相關回應。

《電鰻快報》