《電鰻快報》文/李萬鈞

        新城控股(601155)2019年上半年新增土地70宗，下半年僅有區區5宗，拿地進入“休眠”狀態。該公司自2019年7月初董事長兼實控人刑拘事件之后，拼力做到銷售以及營收利潤等主要財務會計數據穩增長，但經營現金流凈額悄悄收窄，發展后勁堪憂，表面上的繁榮難掩未來生存之痛。

        “干燥”的境外美元債券發行

        2019年12月16日，新城控股境外子公司新城環球完成在境外發行總額為3.5億美元的無抵押固定利率債券，并獲得新加坡證券交易所的原則性上市批準，相關債券于2019年12月17日在新加坡證券交易所上市。債券期限為2年，債券票面利率年息7.5%，每半年支付一次。該債券評級為BB(惠譽)，擔保人主體評級為Ba2(穆迪)/BB(惠譽)。

        今年4月初，新城控股股東會授權公司(含控股子公司)在不超過人民幣180億元(含境外等值外幣)的規模下在境內外開展直接融資工作。4月16日，新城控股收到國家發改委出具的《企業借用外債備案登記證明》(編號為“發改辦外資備 [2019]260 號”)，對該公司境外子公司 公司 NEW METRO GLOBAL LIMITED(“新城環球”)擬境外發行不超過10億美元(等值)債券予以備案登記。

        從債券可以備案的額度上看，新城控股境外債券發行還有很大空間，但新城控股似乎并沒有更大動力。上半年3至5月份該公司境內債券發行還如火如荼，但此后偃旗息鼓。7月12日，中誠信將新城控股主體及相關債項列入信用評級觀察名單。

        而本次在新加坡3.5億美元債券的發行，也不是公司業務拓展需要，根據新城控股公告，“本次債券發行的募集資金將在符合法律法規的前提下用于置換公司境內外債務等”。

        經營現金流悄悄收窄 銷售數據無波瀾

        《電鰻快報》注意到，進入下半年新城控股經營業績陡然起色，三季報顯示，該公司前三季度實現營業收入295.6億元，同比增長19.22%;實現歸屬上市公司股東的凈利潤37.32億元，同比增長19.57%。與之相比，新城控股的半年報數據相對平淡，營業收入和凈利潤分別同比增長8.29%和2.13%。

        另一個非常值得關注的財務數據是經營活動產生的現金流。2019年上半年新城控股經營現金流凈額為-67.01億元，2018年同期為-91.36億元。三季報的數據更為明顯。2018年前三季度新城控股經營活動現金流凈額-47.42億元，2019年這一指標收窄到-7.41億元。

        不難看出，新城控股的經營活動日趨“平靜”。

        綜合月度經營簡報數據，《電鰻快報》發現新城控股下半年的銷售情況保持穩定增長態勢，但已經沒有了上半年偶爾的階段性高增長。總體看，除了1、2月份，其他月份新城控股每月度的合同銷售額均維持在200億元以上。在銷售面積上，5月份以后均維持在200萬平米以上。盡管1至4月份的絕對銷售數據沒有此后好，但增速上卻出現了小高潮。

        1月份新城控股實現合同銷售金額約109.58億元，比上年同期增長6.55%;銷售面積約96.91萬平方米，比上年同期減少1.37%。

        2月份新城控股實現合同銷售金額約127.01億元，銷售面積約121.75萬平方米。1-2月累計合同銷售金額約236.59億元，比上年同期增長24.30%;累計銷售面積約218.65萬平方米，比上年同期增長26.51%。

        3月份新城控股實現合同銷售金額約230.55億元，銷售面積約196.62萬平方米。1-3月累計合同銷售金額約467.14億元，比上年同期增長23.36%，累計銷售面積約415.28萬平方米，比上年同期增長36.18%。

        4月份新城控股實現合同銷售金額約213.95億元，銷售面積約177.62萬平方米。1-4月累計合同銷售金額約681.09億元，比上年同期增長34.68%;累計銷售面積約592.90萬平方米，比上年同期增長47.03%。

        5月份新城控股實現合同銷售金額約247.59億元，銷售面積約203.27萬平方米。1-5月累計合同銷售金額約928.69億元，比上年同期增長38.17%;累計銷售面積約796.16萬平方米，比上年同期增長47.75%。

        6月份新城控股實現合同銷售金額約295.49億元，銷售面積約253.35萬平方米。1-6月累計合同銷售金額約1224.18億元，比上年同期增長28.44%，累計銷售面積約1049.52萬平方米，比上年同期增長35.50%。

        7月份新城控股實現合同銷售金額約245.33億元，銷售面積約220.88萬平方米。1-7月累計實現合同銷售金額約1469.51億元，比上年同期增長29.29%;累計銷售面積約1270.40萬平方米，比上年同期增長37.90%。

        8月份新城控股實現合同銷售金額約245.15億元，銷售面積約229.39萬平方米。1-8月累計實現合同銷售金額約1714.66億元，比上年同期增長24.84%;累計銷售面積約1499.79萬平方米，比上年同期增長35.78%。

        9月份新城控股實現合同銷售金額約262.25億元，銷售面積約223.26萬平方米。1-9月累計合同銷售金額約1976.91億元，比上年同期增長23.89%，累計銷售面積約1723.06萬平方米，比上年同期增長35.43%。

        10月份新城控股實現合同銷售金額約246.82億元，銷售面積約236.57萬平方米。1-10月累計實現合同銷售金額約2223.73億元，比上年同期增長22.63%;累計銷售面積約1959.62萬平方米，比上年同期增長35.50%。

        11月份新城控股實現合同銷售金額約241.89億元，銷售面積約228.37萬平方米。1-11月累計實現合同銷售金額約2465.62億元，比上年同期增長24.17%;累計銷售面積約2188.00萬平方米，比上年同期增長37.50%。

        拿地進入“休眠”狀態

        其實，讓投資者最值得上心的是拿地情況。新城控股2019年下半年(截至11月份)新增土地僅僅5宗，如果不考慮7月份(董事長刑拘當月)，該公司只在11月份通過收購方式取得天津的一個地塊。

        《電鰻快報》統計了新城控股2019年每個月度的新增土地情況，上半年通過掛牌及合作方式共取得地塊70宗，其中通過合作方式取得新增土地2宗，其他地塊均是通過掛牌方式。從月度新增土地數量上看，1月份新增土地12宗，2月份新增土地4宗，3月份新增土地5宗，4月份新增土地18宗，5月份新增土地20宗，6月份新增土地11宗。

        下半年在地產市場上已經難以再見到新城控股活躍的身影。該公司7月份通過掛牌方式取得新增土地4宗，此后的8、9、10月份新增土地均為0宗，11月份以收購方式新增土地1宗。

        作為一家房地產上市公司，不拿地了，如何活!?

《電鰻快報》