????????9月22日，上交所公示國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT(簡(jiǎn)稱“臨港REIT”)基金認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例結(jié)果，基金募集期內(nèi)獲得廣大投資者踴躍認(rèn)購(gòu)。

????????數(shù)據(jù)顯示，9月以來，共有3只產(chǎn)業(yè)園公募REITs產(chǎn)品落地。至此，公募REITs即將擴(kuò)容至20只，產(chǎn)業(yè)園REITs擴(kuò)容至7只，數(shù)量上將位居首位，發(fā)行規(guī)模僅次于高速公路REITs。業(yè)內(nèi)人士指出，基于我國(guó)優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)園資源以及產(chǎn)業(yè)園較為穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)園公募REITs市場(chǎng)成長(zhǎng)空間較大，未來或存在擴(kuò)募潛力。

????????臨港REIT獲積極認(rèn)購(gòu)

????????發(fā)售公告顯示，臨港REIT募集份額總額為2億份，發(fā)售采用向戰(zhàn)略投資者定向配售、向符合條件的網(wǎng)下投資者詢價(jià)配售、向公眾投資者公開發(fā)售相結(jié)合的方式進(jìn)行，初始戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者、公眾投資者的發(fā)售份額分別為1.1億份、0.63億份、0.27億份，根據(jù)詢價(jià)結(jié)果確定基金認(rèn)購(gòu)價(jià)格為4.12元/份。

????????認(rèn)購(gòu)結(jié)果公告顯示，截至9月20日，發(fā)售公告中披露的29家戰(zhàn)略投資者皆已認(rèn)購(gòu)其承諾的基金份額;76家網(wǎng)下投資者管理的214個(gè)有效報(bào)價(jià)配售對(duì)象已全部進(jìn)行網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)，有效認(rèn)購(gòu)份額為93.26億份，有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例為0.6755%;截至9月19日，公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)份額為82.13億份，有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例為0.3287%，意味著公眾投資者以1萬元認(rèn)購(gòu)該基金，獲配金額將不足33元。

????????結(jié)合臨港REIT基金認(rèn)購(gòu)價(jià)格和有效認(rèn)購(gòu)規(guī)模計(jì)算，戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者、公眾投資者的基金認(rèn)購(gòu)規(guī)模分別為4.53億元、384.23億元、338.39億元，合計(jì)認(rèn)購(gòu)規(guī)模達(dá)727.16億元。由于該基金設(shè)置了2億份的募集規(guī)模上限，發(fā)售公告顯示，預(yù)計(jì)募集資金總額為8.24億元(不含認(rèn)購(gòu)費(fèi)用和認(rèn)購(gòu)資金在募集期利息)。

????????另外，臨港REIT發(fā)行成功的同時(shí)，國(guó)泰君安資管的另一只產(chǎn)業(yè)園公募REIT也得到積極認(rèn)購(gòu)。9月21日公告顯示，國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT(簡(jiǎn)稱“東久REIT”)公眾投資者發(fā)售部分提前結(jié)束募集并進(jìn)行比例配售。

????????發(fā)售公告顯示，東久REIT募集基金份額總額為5億份，初始戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者、公眾投資者發(fā)售份額分別為3.25億份、1.225億份、0.525億份，根據(jù)詢價(jià)結(jié)果基金認(rèn)購(gòu)價(jià)格為3.035元/份，預(yù)計(jì)募集資金總額為15.175億元(不含認(rèn)購(gòu)費(fèi)用和認(rèn)購(gòu)資金在募集期間產(chǎn)生的利息)。東久REIT的認(rèn)購(gòu)結(jié)果同樣值得期待。

????????產(chǎn)業(yè)園成主力

????????目前，公募REITs產(chǎn)品已成為市場(chǎng)中重要的投資品種。數(shù)據(jù)顯示，截至9月22日，上交所基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市值合計(jì)442.43億元，9月22日總成交額為1.75億元;深交所基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs總市值為240.40億元，9月22日總成交金額為0.62億元。

????????與此同時(shí)，公募REITs市場(chǎng)表現(xiàn)十分亮眼。Wind數(shù)據(jù)顯示，除9月20日成立但尚未上市的華夏合肥高新產(chǎn)園REIT之外，已成立的18只公募REITs上市首日平均漲幅近12%。其中，全國(guó)首批3只保障性租賃住房REITs上市首日均出現(xiàn)上漲30%觸及漲停的情況。

????????公募REITs中，產(chǎn)業(yè)園REITs表現(xiàn)尤為亮眼。數(shù)據(jù)顯示，截至9月22日，4只已上市的產(chǎn)業(yè)園公募REITs今年以來平均漲幅達(dá)到15.14%，遠(yuǎn)超REITs市場(chǎng)平均水平。其中，華安張江光大園REIT今年以來漲幅超過20%。

????????在發(fā)行市場(chǎng)上，9月以來新發(fā)售的華夏合肥高新產(chǎn)園REIT、國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT三只產(chǎn)品全部為產(chǎn)業(yè)園公募REITs。并且，三只產(chǎn)品均發(fā)布了提前結(jié)束募集的公告，得到公眾投資者的積極認(rèn)購(gòu)。

????????其中，華夏合肥高新產(chǎn)園REIT公告顯示，網(wǎng)下投資者和公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例分別為0.6376%、0.2316%，也就是說，公眾投資者認(rèn)購(gòu)1萬元僅獲配23元，刷新了公募REITs公眾發(fā)售配售比例的紀(jì)錄。

????????存擴(kuò)募潛力

????????基于我國(guó)產(chǎn)業(yè)園REITs市場(chǎng)的整體特征，平安證券表示，產(chǎn)業(yè)園REITs在公募REITs各板塊中漲幅居中，波動(dòng)率居中(2.59%)，最大回撤略高(19.72%);收入主要來自于租金(一般超過80%)，付現(xiàn)成本主要是運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)，成本端的彈性相對(duì)不大，其增長(zhǎng)彈性主要來自租金和底層資產(chǎn)估值。

????????華泰證券表示，我國(guó)的產(chǎn)業(yè)園類項(xiàng)目基本處于經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，雖然二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)有所分化，但結(jié)合分紅等來看，整體帶來了較可觀的收益;相較于傳統(tǒng)股債資產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)園公募REITs具有高派息、信息披露完善等優(yōu)點(diǎn)，目前項(xiàng)目資質(zhì)好，且未來或存在擴(kuò)募潛力。

????????對(duì)于產(chǎn)業(yè)園REITs深受資本市場(chǎng)認(rèn)可的原因，中郵證券分析表示，由于我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)模龐大，存在大量運(yùn)營(yíng)成熟的優(yōu)質(zhì)園區(qū)，國(guó)家級(jí)經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值占GDP比重分別為10.6%和12.3%。優(yōu)質(zhì)園區(qū)受疫情沖擊相對(duì)可控，整體運(yùn)營(yíng)較為平穩(wěn)，出租率保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。另外，租金具備成長(zhǎng)空間，單位租金歷史增長(zhǎng)率約3%至10%，未來可能達(dá)到2%至5%。

????????在我國(guó)產(chǎn)業(yè)園公募REITs未來的擴(kuò)容過程中，華泰證券認(rèn)為，甄別優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、判斷投資價(jià)值將成為關(guān)注重點(diǎn)，從基本面來看，產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目應(yīng)該更加關(guān)注是否具有高質(zhì)量的運(yùn)營(yíng)能力，可以參考出租率、租金、未來租金年復(fù)合增速等指標(biāo);從估值角度看，可以參考資本化率指標(biāo)。

《電鰻快報(bào)》