在2017年年末多個監管部門共同推進去通道、去杠桿的背景下，2018年開年，面對資金鏈壓力，房企紛紛拓寬融資渠道，其中多家房企尋求海外融資渠道。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，國內市場融資審批趨嚴，獲取現金流是房企目前首要考慮的重點。
地產公司頻繁發行海外債
瑞安房地產有限公司（瑞安房地產，00272.HK）美國紐約時間2018年2月26日公告，其全資附屬公司Shui On Development（瑞安發展）將向亞洲及歐洲之機構投資者進行票據國際發售——本金總額16億元人民幣。票據于2021年3月2日到期，將按每年6.875%之利率計息，自2018年9月2日起每半年于每年的3月2日及9月2日支付。在扣除費用、傭金及開支后，凈額約為15.79億元。
瑞安擬使用票據之所得款項凈額償還將于短期內到期之現有債務，并用余額撥付資本開支。根據公告，2017年7月1日至2018年1月5日期間，瑞安集團已償還銀行借款合計56.14億元，并產生額外銀行借款合計77.50億元。以此來看，16億元票據遠遠無法覆蓋瑞安房地產的負債。
2月27日，建業地產股份有限公司（建業地產，00832.HK）發行3億美元（約18.9億元人民幣）、2021年到期票息6.5%優先票據。票據將由2018年3月5日（包括該日）起計息，年息率為6.5%，自2018年9月5日起于每年的3月5日及9月5日以后半年度償方式支付。建業地產表示，其擬運用在中國境外進行的建議票據發行的所得款項凈額償還其現有債項。
截至2017年12月31日的12個月，建業地產取得物業合同銷售總額304.15億元，同比增加為51.0%，總合同銷售建筑面積458.4175萬平方米，同比增加為65.8%。
同日發布境外融資公告的房企還有雅居樂集團控股有限公司（雅居樂集團，03383.HK）、禹洲地產股份有限公司（禹洲地產，01628.HK）等。雅居樂集團和禹洲地產目前還未訂立購買協議。
雅居樂集團公告稱，擬進行優先永續資本證券的國際發售，有意將建議證券發行所得款項用于為若干現有債務再融資。禹洲地產表示擬以要約形式于美國境外發行票據，擬將所得款項凈額主要用作現有債務再融資及少部分用作一般營運資金用途。
A股市場上，輕資產運營產業新城的華夏幸福(36.550, -1.31, -3.46%)基業股份有限公司（華夏幸福，600340.SH）曾在2017年12月30日公告，其境外間接全資子公司CFLD （CAYMAN） INVESTMENT LTD． 在該月完成完成境外發行5億美元的高級無抵押定息債券和3.5億美元的次級擔保永久證券，并在上述5億美元高級無抵押定息債券的基礎上向境外專業投資人增發1.5億美元的高級無抵押定息債券。票面利率為6.50%，按面值平價發行，2020年12月21日到期。
華夏幸福表示，此舉有利于進一步改善公司債務結構、拓寬融資渠道，推進公司產業新城建設，并為建立境外市場良好信用打下基礎，符合公司的發展戰略。春假之后，華夏幸福還公告將發行50億元的公司債券。
開發商融資難還會持續
可以說，“國際發售”“債務再融資”“拓寬融資渠道”是房企在融資越來越難的當下的無奈之舉。此前的2017年12月下旬，銀監會下發的《關于規范銀信類業務的通知》明確提及，商業銀行和信托公司開展銀信類業務，不得將信托資金違規投向房地產、地方政府融資平臺、股票市場、產能過剩等限制或禁止領域。此外，新年伊始，銀行額度增加，放款速度有所加快，不過部分銀行和地區的首套房貸款利率最高已達到基準上浮30%。房企資金流勢必承壓。
億翰智庫分析認為，海外融資可能成為2018年房企獲取資金的新渠道。2017年1-12月，國內貸款2.5萬億元，同比增長17.3%；利用外資168億元，同比增長19.8%；自籌資金5.1萬億元，同比增長3.5%；其他資金8.0萬億元，同比增長8.6%。從數據中可以發現，利用外資的同比增長幅度是最大的，主要原因有：第一，監管對于金融機構進入房地產行業的要求越來越嚴格，特別是十九大對于房子住而非炒的基調已經定下了，未來投機性的資金更加難以進入房地產。
第二，國外經濟體，尤其是美歐等經濟區域，經過長期的寬松政策后，整體經濟環境開始復蘇，融資環境逐漸向上。
第三，近期人民幣相對于美元來看逐漸走強，變相的降低了海外融資成本。
此外，業內人士分析稱，在目前合規和準入門檻為上的市場環境下，中小房企從資本市場融資的能力越來越弱，資金會更多地流向大房企和優質的項目，融資能力強的大房企反而有進一步擴張的可能。
嚴躍進表示，對于當前中國房地產市場來說，融資收緊不能簡單理解為打壓，而要理解為規范，比如要求項目四證齊全、企業資本金達到30%、開發商二級以上資質等等。換而言之，正常的房地產供給側結構性改革，依然會有融資支持。而收緊的表述，更多的是對違規資金的收緊。所以利空雖然有，但長遠看有助于防范房企等金融風險。
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