過去的2017年，被稱為樓市政策調(diào)控年。對上海市場而言，占據(jù)上海內(nèi)環(huán)、中環(huán)優(yōu)越地理位置的部分樓盤難以入市，備受煎熬。然而今年3月以后，上海內(nèi)、中環(huán)市場逐漸回暖。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：上周（3月26日~4月1日）新建商品住房成交面積17萬平方米，環(huán)比增加47%，也是今年以來周度第二高交易量。
近期，中糧前灘海景壹號、大寧金茂府、保利翡麗甲第、融創(chuàng)濱江壹號等高價盤相繼領(lǐng)取銷售許可證，準(zhǔn)備開盤入市，其中亦不乏地王項目。同時，《中國經(jīng)營報》記者也注意到，金輝海上銘著、龍湖天璞、濱江公園壹號等地王項目當(dāng)前仍未有入市動作。對此，濱江集團(tuán)(7.180, -0.04, -0.55%)相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)記者稱，公司上海項目進(jìn)展順利，開盤時間根據(jù)市場情況確定。金輝集團(tuán)相關(guān)工作人員則表示：“視市場情況而定，目前還沒有明確的入市時間表。”
對此，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，近期中高端項目陸續(xù)亮相，從一些信號來看，均價超過10萬元/平方米的高價房很快開盤，這給市場帶來新的動力。從已經(jīng)簽約的項目來看，由于長期缺少供應(yīng)，且入市項目都遠(yuǎn)低于市場預(yù)期，短期去化不錯。
中高端盤迎供應(yīng)“小高峰”
經(jīng)過一年多的沉寂，近期中糧前灘海景壹號、保利翡麗甲第、萬科海上傳奇等中高端項目陸續(xù)亮相，市場迎來小陽春。其中，備受外界關(guān)注的中糧前灘海景壹號（備案名：悅耀蘭苑）即將迎來開盤。
3月31日下午，記者前往位于上海市浦東新區(qū)三林鎮(zhèn)東育路的中糧前灘海景壹號看到，項目正在緊鑼密鼓的施工中。在靠近項目的前灘企業(yè)天地103單元，記者看到不少意向購房者排隊進(jìn)行信息登記。現(xiàn)場置業(yè)顧問表示：“項目暫未取得預(yù)售許可證，預(yù)計下個星期會領(lǐng)證開始認(rèn)籌，屆時需要準(zhǔn)備好相關(guān)的購房資料，包括提供285萬元的資產(chǎn)證明，繳納100萬元意向金等。”
根據(jù)項目開發(fā)企業(yè)上海悅耀置業(yè)發(fā)展有限公司發(fā)布的《悅耀蘭苑住房項目銷售積累客戶的規(guī)則》（以下簡稱“《規(guī)則》”），項目住宅總幢數(shù)為5幢，本次銷售房源共計437套。有意購買的客戶可以向開發(fā)企業(yè)申請購買登記。意向客戶登記受理時間為2018年3月14日至本次房源取得預(yù)售許可證之日，意向客戶受理時間不少于30日。
同時，《規(guī)則》指出：“本公司對客戶購房資格及其他條件審核后將出具受理回執(zhí)單，取得受理回執(zhí)單的客戶即進(jìn)入本次銷售房源已積累客戶名單。”
而在辦理流程環(huán)節(jié)，《規(guī)則》表示，以上海市對于房屋貸款首套認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)為原則，該項目整體套均價位814.9萬元為計算依據(jù)，客戶需提供285萬元以上資產(chǎn)證明。同時，繳納意向金100萬元之后，客戶簽署授權(quán)委托書，授權(quán)同意該公司代為查詢客戶是否具備上海市購房資格。由本公司出具相應(yīng)回執(zhí)，回執(zhí)作為參加選購搖號的憑據(jù)。
對此，有媒體解讀為“登記客戶需繳納意向金100萬”，并提出“意向金繳納的回執(zhí)可以直接作為開盤搖號的憑證，那么項目未來取證后很可能直接跳過認(rèn)籌和審核階段，直接開盤搖號”。
針對上述問題，記者4月3日聯(lián)系到上海悅耀置業(yè)發(fā)展有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人，其回復(fù)稱：“這是誤讀。中糧前灘海景壹號當(dāng)前正在進(jìn)行意向客戶的登記工作，項目暫未取得預(yù)售許可證，因此在預(yù)售證取得之前我司從未收取100萬元意向金。”同時該負(fù)責(zé)人表示，本項目銷售工作完全按照國家及上海市相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行，意向登記回執(zhí)并不作為認(rèn)籌的必要條件，只要符合購房資格，認(rèn)籌期間到認(rèn)籌現(xiàn)場均可按規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)。
而針對本報此前報道的炒房號現(xiàn)象，公司方面回應(yīng)：項目沒有委托或授權(quán)任何人（包括但不限于中介、合作機(jī)構(gòu)等）進(jìn)行場外分銷。任何單位或個人私下收取的任何所謂包括但不限于中介費、電商費、團(tuán)購費、優(yōu)惠存抵費、服務(wù)費等行為，均屬于違法行為。
資深地產(chǎn)人士薛建雄表示：對于上海市場而言，去年整個市場無論是需求還是供應(yīng)都受到調(diào)控政策的抑制，因此是處于供需的一個僵持階段。今年以來，開發(fā)商融資成本上升，資金壓力加大，也看到政府長期調(diào)控的決心，所以逐步愿意在價格上做出讓步。
多地王“以價換量”入市
同策研究院首席分析師張宏偉認(rèn)為，從市場量價發(fā)展節(jié)奏來看，由于各級政府調(diào)控從嚴(yán)執(zhí)行、供應(yīng)端預(yù)售許可證預(yù)計加快審批、資金面兌付壓力加大、開發(fā)企業(yè)加大推盤節(jié)奏沖業(yè)績等因素，注定2018年前三季度上海商品住宅市場的成交表現(xiàn)是“以價換量”。
4月1日，記者走訪位于上海市靜安區(qū)平型關(guān)路的大寧金茂府售樓處看到，前往了解項目以及辦理認(rèn)籌的人絡(luò)繹不絕。根據(jù)營銷中心張貼的公告，大寧金茂府（備案名：金茂雅苑）本次共推出382套房源。意向客戶自3月30日至4月5日到銷售中心現(xiàn)場登記認(rèn)購，繳納100萬元誠意金，當(dāng)場簽訂《認(rèn)籌意向書》，填寫《新建商品房認(rèn)購人及家庭成員及名下住房情況申請表》并提供相關(guān)申報核查的材料。
時間回溯到2014年年初，方興地產(chǎn)（2015年10月方興地產(chǎn)更名為中國金茂）以101億元奪得閘北區(qū)大寧路街道325街坊住宅地塊，樓板價47609元/平方米，溢價率111.5%，刷新上海宅地總價紀(jì)錄。彼時業(yè)界分析師曾指出，相比于周邊小區(qū)的定價，大寧地塊已經(jīng)是“面粉價格超過面包”。
此外，該項目案名確定為大寧金茂府。記者采訪中了解到，大寧金茂府上一次領(lǐng)取銷售許可證還要追溯到2016年5月，近兩年時間沒有推出新房源，對金茂上海區(qū)域的銷售業(yè)績、資金回籠等會不會帶來影響？對此，記者致電中國金茂上海公司相關(guān)負(fù)責(zé)人，其回復(fù)稱：“正在開會，且具體項目上的事情并不清楚。”
此外，近日記者走訪位于上海市閘北區(qū)汶水路與平陸路路口的華潤華發(fā)靜安府項目了解到，項目西區(qū)的認(rèn)籌工作已接近尾聲。東區(qū)銷售人員介紹稱：“目前幾乎沒有機(jī)會再買西區(qū)本次開盤的房源，但東區(qū)預(yù)計還將迎來新一批開盤。”不過，銷售人員表示，具體時間和均價還不確定，樣板間也暫未出來。
2015年6月，上海迎來閘北區(qū)市北高新(6.490, -0.04, -0.61%)技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元09-03地塊的出讓，起價約達(dá)69.32億元，為年內(nèi)起始價最高地塊。最終，華潤華發(fā)聯(lián)合體以總價87.95億元將該地塊收入囊中，溢價26.87%，樓板價3.81萬元/平方米，該成交總價也刷新了上海地王紀(jì)錄。
記者查詢了解到，華潤華發(fā)靜安府分為東區(qū)（備案名：靜安福?。┖臀鲄^(qū)（備案名：靜安華邸），整個項目在2017年未有開盤動作，4月3日，西區(qū)靜安華邸領(lǐng)取到預(yù)售許可證。項目開發(fā)企業(yè)相關(guān)營銷負(fù)責(zé)人對記者表示：受到調(diào)控政策影響，2017年整個上海市均價8萬元/平方米左右的樓盤均難以領(lǐng)證開盤。“我們希望入市節(jié)奏快一點兒，本次開盤之后也還有推盤計劃，但具體還要看預(yù)售證審批情況，要符合政府相關(guān)要求。”
在張宏偉看來，上海商品住宅市場因“限價”、“限簽”、房企“高價地地王”項目推盤節(jié)奏調(diào)整等因素導(dǎo)致房企銷售業(yè)績表現(xiàn)不及預(yù)期，截至2017年年底，上海商品住宅市場符合預(yù)售條件的貨值大約有6000億元沒有正常釋放。從趨勢來看，這些“高價地地王”項目的入市時間集中在今年3月份之后。原因在于，大部分高周轉(zhuǎn)房企都有出售需求和業(yè)績沖刺指標(biāo)，同時，企業(yè)面臨銀行、金融機(jī)構(gòu)貸款到期的兌付壓力。
不過，記者注意到，諸如金輝海上銘著、龍湖天璞、濱江公園壹號等地王項目目前暫無入市消息。對此，中原地產(chǎn)中國大陸區(qū)副總裁、華東區(qū)總裁兼上海中原地產(chǎn)總經(jīng)理陸成表示，當(dāng)前地王項目處在一個比較尷尬的境地，特別是2016年拿的一些高價地，以目前政府的審批價格來看，部分項目有虧本的可能，而暫緩入市對于企業(yè)的資金實力也是極大考驗。2018年以來，房企將面臨更加艱難的局面，相信在推貨節(jié)奏以及拿地策略上都會有所調(diào)整。
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