2019年，房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么走？上年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出：“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。”隨后住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在年度工作會(huì)議上明確要“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。分析人士普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有進(jìn)十分重要。在“房住不炒”定位之下，今年房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)松懈，樓市有望繼續(xù)保持平穩(wěn)。同時(shí)，基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)也將穩(wěn)步推進(jìn)。
根本定位不容含糊
2018年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到有效遏制，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易趨于理性，市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)了積極的變化。這些，很大程度上得益于“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”這一根本定位。
天津財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授叢屹在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，“房住不炒”是中國(guó)始終堅(jiān)持的房地產(chǎn)政策方向，如今中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)，體現(xiàn)了中央的堅(jiān)定決心和戰(zhàn)略定力。“現(xiàn)在，很多地區(qū)房屋空置率依然高企，房地產(chǎn)成了經(jīng)濟(jì)‘實(shí)虛失衡’的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。堅(jiān)持房地產(chǎn)回歸居住屬性，就是要擠出泡沫，化解此前部分區(qū)域房地產(chǎn)過(guò)熱對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響。”叢屹說(shuō)。
“堅(jiān)持‘房住不炒’才能讓住房回歸居住功能，避免讓住房成為單純的投 資工具，形成‘全國(guó)炒房、過(guò)度投 資’的不利局面。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池對(duì)本報(bào)記者表示，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的導(dǎo)向沒(méi)有發(fā)生變化，抑制投機(jī)性購(gòu)房需求的調(diào)控思路還將延續(xù)。未來(lái)，各地政府要切實(shí)履行主體責(zé)任，繼續(xù)落實(shí)“房住不炒”這一根本定位，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。
在清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉看來(lái)，2019年各地在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中應(yīng)保持政策的連續(xù)性，要科學(xué)分析、比較評(píng)價(jià)，在穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)上進(jìn)行，防止投 資投機(jī)“卷土重來(lái)”。劉洪玉表示，長(zhǎng)期來(lái)看房地產(chǎn)調(diào)控需要從以行政措施為主向綜合施策轉(zhuǎn)變，財(cái)稅、土地、金融和行為規(guī)制等符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則的長(zhǎng)期制度將發(fā)揮更大作用。
因城施策讓政策體系更合理
不久前，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告(2018年12月)》顯示，房地產(chǎn)調(diào)控政策保持了延續(xù)性與穩(wěn)定性，部分開(kāi)發(fā)商及住房投 資者關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控全面放松的預(yù)期一再落空，開(kāi)始逐步降價(jià)售房；貨幣化棚改政策的調(diào)整，對(duì)二三四線城市房地產(chǎn)熱起到了釜底抽薪的作用；復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，使得部分家庭推遲了購(gòu)房決策。這些，促進(jìn)了房?jī)r(jià)降溫城市增加，市場(chǎng)更加理性。
與此同時(shí)，該報(bào)告建議，未來(lái)房地產(chǎn)政策應(yīng)保持政策定力，即使房?jī)r(jià)出現(xiàn)暫時(shí)性下跌，也不能出臺(tái)刺激或鼓勵(lì)購(gòu)房政策，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控前功盡棄。但部分房?jī)r(jià)下跌的城市，可以因地制宜地對(duì)一些不合時(shí)宜的房地產(chǎn)政策進(jìn)行微調(diào)，使得房地產(chǎn)政策體系更為科學(xué)合理。
對(duì)于2019年的房地產(chǎn)調(diào)控工作，住建部在全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，著力建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)決防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
住建部要求，堅(jiān)持因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市主體責(zé)任，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和評(píng)價(jià)考核，切實(shí)把穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實(shí)處。繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙向調(diào)節(jié)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理自住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，強(qiáng)化輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理，確保市場(chǎng)穩(wěn)定。同時(shí)，加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度，繼續(xù)深入開(kāi)展治理房地產(chǎn)亂象的專項(xiàng)行動(dòng)。
不走靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的老路
分析人士指出，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于轉(zhuǎn)型升級(jí)、提質(zhì)換擋的關(guān)鍵階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康對(duì)于經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)更高質(zhì)量發(fā)展十分重要。因此，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)政策也將更加放眼長(zhǎng)遠(yuǎn)、服務(wù)民生、順應(yīng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型需要。“各地應(yīng)該圍繞自身城市化進(jìn)程，根據(jù)人口流動(dòng)和資源稟賦發(fā)展適合自己的支柱產(chǎn)業(yè)，形成新的增長(zhǎng)點(diǎn)，避免回到靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的老路。”趙秀池說(shuō)。
蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任黃志龍進(jìn)一步指出，在房?jī)r(jià)相對(duì)合理情況下，房地產(chǎn)繁榮會(huì)擴(kuò)大上游水泥、鋼材等原材料需求，同時(shí)帶動(dòng)下游家電、建筑裝飾等產(chǎn)品的熱銷，但是隨著部分地區(qū)房?jī)r(jià)到了泡沫化階段，土地、廠房、人工成本都大幅提升，制造業(yè)利潤(rùn)空間和居民消費(fèi)能力被不斷壓縮，從而造成房地產(chǎn)“穩(wěn)增長(zhǎng)”的邊際效應(yīng)減弱。黃志龍預(yù)計(jì)，2019年在“房住不炒”的調(diào)控精神指導(dǎo)下，各城市的政策或有微調(diào)，但整體上保持嚴(yán)調(diào)控態(tài)勢(shì)仍將是大概率事件。
“無(wú)論是行政調(diào)控，還是因城施策，地方政府都要為本地房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展擔(dān)負(fù)起主體責(zé)任。”叢屹表示，2019年，房地產(chǎn)政策應(yīng)該從兩方面發(fā)力：一是繼續(xù)大力發(fā)展多元市場(chǎng)供應(yīng)主體，發(fā)展多層次租賃市場(chǎng)；二是進(jìn)一步加強(qiáng)金融政策的結(jié)構(gòu)性管控，防止資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行炒作。
增加公租房有效供應(yīng)、因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房、加大配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、盤活存量土地、加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)、加大對(duì)城鎮(zhèn)中低收入家庭和新市民租房購(gòu)房的支持力度……全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議對(duì)2019年重點(diǎn)工作的部署，已經(jīng)展現(xiàn)出鮮明的輪廓。
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