2019

2018先抑后揚  現半年扭轉局面

　　首開股份兩年來銷售金額增速走出“深V”圖形，如下表所示，經歷2015年以來的高速增長后，公司2017年銷售金額呈現先揚后抑的走勢，從2017年年初1-2月份累計同比增長高達49.26%下降至全年9.65%的增速。而2018年開年便迎來銷售同比的大幅下滑，而經過一年的努力后，最終實現了全年45.58%的高增長，與2017年剛好相反，2018年呈現出先抑后揚的走勢。

　　正如在年初市場趨冷的大背景下首開股份立下全年沖擊千億銷售額的目標令人刮目一樣，在上半年銷售金額同比增度依然為-19.7%的情況下，依然能在下半年扭轉局面并將全年的銷售增速提到不可思議的45.58%，增速曲線呈“深V”走勢，實現大反轉，如下圖所示。

　　值得注意的是，從單月銷量金額來看，2017年全年及2018年前三季度，首開股份的銷售金額都在60-70億元人民幣左右，而最終讓首開股份實現千億銷售目標的是2018年最后一個季度的銷售突擊發力。首開股份最后三個月的銷售金額分別為152.06億元、163.59億元、166.99億元，相較于之前月份的平均水平上漲一倍有余，而這基本排除季節性因素，2017最后三個月的銷售并未出現突然大幅上漲的情況。如此體量的單月銷售金額也是連續創出首創股份歷史銷售金額的新高。

在京業務占比近一半  增長與樓市趨冷形成反差

　　作為一家在北京市場深耕歷史已久的市屬國資背景開發企業，首開股份在北京開發了眾多地產項目，目前在北京仍然有不少土地儲備及潛在開發資源。30多年的開發歷程使得首開股份獲得了“一部首開史，半座北京城”的美譽。據中國指數研究院數據，首開股份在北京的市場份額超萬科、中海、保利等龍頭企業。

　　根據中國指數院研究院數據統計，2018前11個月首開股份在北京在售項目達47個，在售面積1035萬平方米，在京土地儲備17個，面積為217萬平方米。根據公司12月份公布的拿地數據情況，首開在2018年在京土地儲備新增3宗，總建筑面積約為48.2萬平方米。日前， 首開股份副總經理田萌在北京區域品牌發布會上表示，2018年公司房地產協議銷售額將突破1000億元，其中北京區域占比約一半左右，達到500億元。其余城市主要包括蘇州、福州、太原、大連、沈陽、杭州、葫蘆島等城市。

　　與首開股份同比大幅增長的景象不同的是，2018年，北京堅持調控目標不動搖、政策執行不放松。全年，北京市的住宅市場同比量穩價跌，整體銷售額較去年呈現明顯下滑趨勢。根據國家統計局數據顯示，2018年以來，北京市商品房銷售金額、住宅銷售金額的同比增速均為負，下半年以來累計同比降幅也僅僅是有所收窄而已。

　　單月數據看，北京市商品房銷售及住宅銷售金額在4季度有所提升，但整體幅度有限。相比較于首開股份四季度的爆發式增長，北京樓市只能說是有企穩跡象。

合作拿地權益比例低   或為未來利潤帶來不確定性

　　值得注意的是，按照首開股份副總經理田萌的表述，北京市場貢獻了全年銷售的一半，假若每個月中，北京市場銷售金額的占比均為50%，則首開股份在10月、11月份、12月份在北京的銷售金額分別將達到76.03億元、81.8億元、83.5億元。而據國家統計局數據，北京市10月、11月商品房銷售金額也僅有198億元、255億元，也就是說，首開股份在10月份、11月份在北京的銷售金額占比高達38.4%、32.07%，在北京這個群雄逐鹿的市場，這一比例是非常高的。

　　首開股份全年流量金額同比增速能保持較高增幅，一方面是四季度前所未有的逆勢“發力”，另一方面主要是由于公司近年來新增土地項目的權益比例有所下降的原因，尤其是北京的項目。眾所周知，首開股份在北京“朋友圈”甚廣。以2017年北京新增項目為例，首開所得16個項目全部為聯合所得，甚至是從剛剛公布的12月拿地情況看，除了競得位于成都市天府新區項目以及北京延慶的棚改項目，其余6個新增項目均為合作開發項目。

　　2017年底公司儲備的在京項目中，扣除截止2018年三季度依然未有開發的，剩余的項目全部已經進入開發或銷售，通常一個項目從拿地到預售的周期看，這些項目構成2018年銷售金額的重要部分，合計建筑面積為179萬平方米，這些項目全部為合作開發項目，而這些項目的權益比例僅有不到40%。如此低的權益比難免給人一種“光賺吆喝”的印象。即使回溯公司2016年在京土地儲備情況，扣除截止2018年三季度依然未有開發的，項目的權益比例也僅50%左右。

　　在金融監管從嚴、行業資金面更趨緊張的情況下，百億企業加大合作拿地力度，有助于分攤運營風險。根據中指土地數據庫對全國300個重點城市的監測數據顯示，1-12月流拍住宅用地已超700宗。2018年，50家百億代表房企拿地權益比例均值為78.4%，較去年同期降低了0.4個百分點。其中，5000千億以上企業的合作拿地力度稍有增強，權益比例較去年同期降低了0.2個百分點；1000-5000億企業仍是代表房企中合作意愿最強的陣營，權益比例最低，如陽光城、金茂、中南置地的權益比例低于70%；500-1000億及300-500億企業也加強了合作拿地的力度，權益比例分別下降了4.8個、8.4個百分點；100-300億企業受自身資源限制，較多獨立拿地，權益比例達到98.1%。

　根據新浪財經此前統計的數據顯示，首開股份在2017年、2018年半年銷售毛利率、凈利潤率都明顯低于主流上市房企的平均水平，上半年凈利潤率僅為8.94%，而ROE也僅5.29%。而首開股份在北京的拿地項目多為合作拿地，這其中有不少項目的權益比例是低于50%的，這將為公司未來的經營及利潤帶來不確定性。

《電鰻快報》