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　　泛海控股(5.000, -0.02, -0.40%)（000046.SZ）最終還是選擇轉讓上海外灘僅剩的未開發地塊——董家渡項目。

　　2019年1月21日，融創中國（01918.HK）與泛海控股雙雙發布交易公告。融創將持有北京泛海國際項目1號地塊與上海董家渡項目的100%權益。

　　盡管跨年之后，房企融資成本明顯下降，難度降低，但泛海控股的資金問題卻是積重難返。截至2018年6月底，泛海控股的短期債務與貨幣資金之間的缺口多達362.68億元，總債務規模更為龐大。

　　148.9億元的交易可以暫時讓泛海控股松一口氣。

　　此際，泛海控股的轉型進入深水區，傾力開發的武漢中央商務區項目及金融、投資等業務對資金要求大，不斷通過對外擔保融資，大股東也反復質押融資，然而均難救公司于水火。

　　轉讓上海北京兩個項目

　　故事的引線發生在一年前。2018年1月12日，泛海控股發布籌劃重大事項的停牌公告，3天后，公司股票停牌。

　　泛海控股的計劃是，通過實施重大資產重組，將境內外房地產業務整體剝離并置出上市公司，置入控股股東中國泛海及其下屬關聯方，同時將中國泛海及其下屬關聯方的金融資產置入上市公司。

　　當時泛海控股構想，交易完成后，上市公司將不再經營房地產業務，同時受讓控股股東及其關聯方持有的優質金融資產，謀求進一步轉型發展。

　　泛海控股擬出售的資產正是武漢公司和境外全資子公司中泛集團。2018年4月13日，泛海控股便宣布終止資產重組計劃，原因是標的資產規模大、業務結構復雜，審計和評估工作量大，及武漢公司需先實施公司分立才能滿足交易方案需要等。

　　一年后的2019年1月21日，泛海控股宣布，旗下武漢中央商務區股份有限公司（即“武漢公司”）于1月20日與融創簽約。交易完成后，泛海建設持有的上海董家渡項目及東風公司持有的北京泛海國際居住區1#地塊項目均將由融創持有和開發經營。

　　上海董家渡項目主要包括10#地塊、12#地塊、14#地塊，總建面約為62.8萬平方米，當前規劃業態為住宅和商業；北京泛海國際居住區1#地塊總建面約為66.85萬平方米，當前規劃業態為住宅、商業、酒店、辦公。

　　值得注意的是，董家渡項目位于上海市黃浦區核心位置，為外灘僅剩的未開發地塊。

　　目前，上海10#地塊部分房屋已入市銷售，其他地塊拆遷工作正在推進，北京1#地塊項目正在建設中。

　　本次交易的總代價為148.9億元，沖抵債務后，融創需付出的現金代價為125.53億元，目前尚需提交泛海控股公司股東大會審議。

　　地產業務難以做大

　　武漢公司是本次交易的主角。天眼查資料顯示，該公司成立于2002年2月，注冊資本達356.63億元，法定代表人是盧志強。

　　盧志強是泛海系掌門人，據2017年福布斯中國富豪排行榜，其財富達344億元之巨。

　　泛海控股為了武漢中央商務區項目成立的城市公司，發展多年，已成泛海控股的核心公司，旗下囊括了泛海控股多個業務板塊，除了100%持有泛海建設等房地產業務平臺外，還持有亞太寰宇投資25%股權、亞太財險51%股權、民眾資本100%股權、中國民生信托82.71%股權。

　　武漢公司事關泛海控股轉型，也與泛海控股目前的資金、財務局面密切相關。

　　2014年，泛海控股管理層作出企業戰略轉型的決策，提出在繼續發揮現有房地產業務優勢的基礎上，將公司打造成涵蓋金融、房地產、戰略投資等業務的綜合性控股上市公司。

　　這樣的轉型戰略，與泛海系打造的金融王國步伐相符。近年來，泛海系在資本市場縱橫捭闔，高舉高打，幾乎已經拿下所有金融牌照，建立起包括保險、基金、銀行、證券、信托等業態在內的龐大的金融帝國。

　　同時，泛海控股、中泛控股、泛海系投資的民生銀行(5.820, 0.00,0.00%)（5.820，-0.01，-0.17%）、聯想控股等，構成了泛海的上市公司矩陣。

　　轉型發展的階段結果體現在泛海控股的財務表現中。目前，泛海控股分為房地產業務、金融業務、戰略投資業務三個板塊，2018年中報顯示，上半年，公司50.88億元的總營收中，房地產業貢獻的僅有11.41億元，且同比減少48.81%，而信托業、保險業貢獻的收入均已超過地產業務。

　　報告期內，泛海控股并無新開工項目，施工全以項目續建為主。

　　一名不愿透露姓名的地產界從業人士認為，在轉型主導的發展思考下，泛海控股的地產業務已不提增長，只提去化，大規模增長的可能性極小，目前泛海的資金實力和當下的房地產市場均無支持其做大地產業務的條件，這也是當初泛海控股謀求剝離地產業務的部分原因。

　　近400億元資金缺口

　　本次出售資產，無論如何均逃不開泛海控股對資金的渴求問題。

　　對于交易，泛海控股回應：“受房地產調控政策影響，公司所屬房地產項目特別是北京、上海項目價值釋放速度放慢，公司資金周轉速度降低、流動性不足對公司戰略轉型的深層推進造成阻礙。面對持續變化的內外部情況，公司需對產業結構和資產負債結構進行調整和優化。”

　　泛海控股稱，交易完成后，公司的資產負債結構將得到實質性改善，公司的負債規模將有所下降，且可獲得大額現金回流，有效地緩解公司的現金流壓力，提升公司的財務穩健性。

　　從2018年中報來看，泛海控股的經營情況并不樂觀。報告期內，公司營業收入為50.88億元，同比減少4.65%，凈利潤為13.33億元，同比增加47.56%，但扣非后，公司凈利潤下滑61.03%，僅有2.46億元。

　　泛海控股把非金融類公司投資于債券、股票及其他少數股權投資收益均界定為經常性損益，其表示，上半年凈利潤增長47.56%是因為控股子公司民生信托、武漢香港公司凈利潤增長顯著。

　　值得注意的是，2018年上半年，泛海控股經營活動產生的現金流量凈額為41.73億元，比上年同期轉正，增幅為136.96%。

　　然而，因金融子公司加大投資規模、償還借款現金流出較多等原因，投資活動產生的現金流量凈額、籌資活動產生的現金流量凈額，皆為負數，分別為-72.84億元，下滑351.69%；-4.37億元，下滑120.01%。

　　早期儲備的項目中，僅有2018年8月下旬推盤銷售的上海泛海國際公寓項目在售。而轉型所向的金融業務，又屬資金密集型行業，資金需求較大。

　　期末，泛海控股資產負債率為85.53%，與上期基本持平，泛海控股總資產為2030.2億元，然而凈資產僅有215.7億元，

　　截至2018年6月底，泛海控股的短期借款為146.43億元，同比增加4.82%，一年內到期的非流動負債為384.23億元，同比增加17.82%，總體而言短債規模為530.66億元。然而同期，泛海控股的貨幣資金只得167.98億元，同比減少2%。

　　泛海控股的貨幣資金與短期負債之間，有著362.68億元缺口，若以泛海控股2018年上半年的50.88億營收為參考，相當于其7年收入。

　　頻繁質押融資

　　2018年5月時，因擔心其兩筆分別于7月、8月到期的美元債券不能實現再融資，標普將泛海控股的評級從“B-”下調至“CCC”。

　　7月、8月完成共計8億美元的境外優先債券償付后，標普認為，未來12個月內泛海控股再融資前景將會改善，但同時指出，泛海控股的短期債務水平很高且總債務規模大，財務杠桿出現實質性改善的可能性不大。

　　2018年10月，標普將泛海控股的長期主體信用評級由“CCC”上調至“CCC+”，展望為負面。

　　泛海控股稱，資產出售后，公司房地產業務比重將大為下降，產業結構將實現大幅優化，可聚焦于自身優勢更為突出、發展空間更為廣闊且更符合公司未來發展戰略的武漢中央商務區項目，并依托武漢中央商務區更好地促進公司金融、戰略投資等業務的聯結。

　　武漢中央商務區項目是武漢公司的核心項目，開發歷經十余年，但進度依然緩慢，不僅不能為武漢公司自我造血，而且直至此前1個月，泛海控股還在頻繁為武漢公司輸血——2018年12月27日，泛海控股為武漢公司的8.1億元債務提供擔保。

　　武漢公司也因為自身及其子公司的經營問題，屢次三番因金融借款合同糾紛被第三方起訴。據天眼查信息，對其自身風險警示信息為21條，對其周邊風險警示信息為1037條。

　　泛海一度熱衷于出海，但自國家收緊境外投資政策以來，公司未新增取得任何項目，目前，除洛杉磯、舊金山項目正在按計劃開工建設外，其余海外地產項目仍處于前期籌備階段。

　　泛海控股不僅已擁有民生證券、民生信托、亞太財險等金融平臺，還通過投資把觸手伸向北汽新能源、萬達影視、WeWork等公司。在境內，泛海控股的投資運作平臺是泛海投資，境外主要是中泛集團、中泛控股。

　　無論從何種角度來看，泛海控股的房地產業務正在收縮，其似已把身家都押寶在開發期漫長的武漢中央商務區項目和資金密集的金融業務、投資業務上。

戰線拉長導致的直接結果是負債累累。泛海控股除了通過常規手段進行融資外，其控股股東中國泛海已屢屢用上股權質押之法進行融資。

　　中國泛海持有泛海控股67.86%股權，共35.26億股。僅是2018年7月，中國泛海就11次質押泛海控股股權。

　　隨后，泛海控股部分股份解除質押后，又迅速被中國泛海重新質押，質押日期分別發生在9月、10月、11月。至2018年12月4日，中國泛海已辦理質押登記的總股數占其所持有的99.56%。

　　最近一年，泛海控股從7元左右的股價持續陰跌至今，1月21日收盤價僅為5.02元/股。假如資本市場發生波動，泛海控股股價進一步下跌，泛海中國將面臨平倉風險，泛海中國也深知此理，2018年以來，在質押的同時頻繁增持護盤。

　　泛海控股在2018年中報中指出，下一階段，公司將圍繞降低資產負債率、確保財務穩健的工作為重點。

　　如此看來，昨日的交易為此階段的完結填上了注腳。

責任編輯：陳悠然 SF104