2月22日，蘇州迎來年后首場土拍。融信（03301.HK）13.08億元拿下蘇州姑蘇區一幅地塊，樓面價1.9萬元/平方米，溢價率25.4%。相比此前2月15日的福州土拍顆粒無收，融信相關人士表示，今年總體而言，公司還是想積極投資，資金、人員各方面還是有所準備的。與融信有同樣想法的房企不在少數，福州、蘇州兩場土拍都有參與的房企還包括萬科、世茂、龍湖、陽光城、正榮等。

　　值得關注的是，近日，上海外圍市場如蘇州、嘉善、嘉興、杭州等土拍，溢價率普遍略有上漲，同策研究首席分析師張宏偉指出，上海外圍土地市場熱度仍在，樓面價相比低位階段略有上漲，但樓面價仍然處于低位，性價比較高。這一現象也存在于其他城市。

　　張宏偉還透露，企業拿地的時候，在授權拿地金額之前，會做一個經濟測算。比如去年上半年市場特別不好，土地流拍也比較多。這時房企就會把拿地最終測算的凈利潤率提高到12%、13%甚至更多，通過提高凈利潤率的測算去控制拿地風險。但是今年年初以來，一些企業認為這是一個比較好的拿地窗口期，為了能夠去拿地，就把凈利潤測算到8%、9%，加大授權金額，讓投資團隊有更多空間。

　　地價調整趨勢

　　從今年年初的土地拍賣情況來看，長三角地區部分二線城市，房企參拍熱度再現。1月4日，蘇州共有10塊土地進行拍賣，平均溢價率為11.145%，由首創競得的地塊，溢價率最高，達到49.69%，成交價格25.0032億元，樓面價23202.21元/平方米 ；1月11日，共有4塊地進行拍賣，平均溢價率為19.6825%，由龍湖+首開聯合體競得的地塊溢價率高達29%，成交價格40.62億元，樓面價17868元/平方米。

　　杭州開年第一次拍的四塊地中有兩塊溢價率超過10%，分別為11%和20.1%。除此之外，上海以及上海外圍市場嘉善、嘉興等地方拍地，溢價率普遍略有上漲，但價格仍然不高，大部分城市溢價率均保持低位，溢價率基本在10%左右，明顯低于2015年-2017年平均30%的溢價率。

　　2018年，杭州土地市場熱度處于全國領先地位，上半年賣地金額就高達1454億元，全年共出讓了216宗地塊，出讓金超2400億，遠超位于第二、第三的上海、北京；而蘇州則不容樂觀，2018年1月份土地成交的平均溢價率為18.7%，2月份平均溢價率為13.2%，6-8月份土地成交的平均溢價率為6.0%。在2018年10月，還出現了土地流拍現象。進入2019年，1月一場土拍中，大部分土地溢價率為0。

　　不過，蘇州在2019年春節過后的首場土拍中，由于超過40家房企參拍，熱度明顯提高。出讓的6幅地塊中，除了一幅底價成交、一幅溢價率9%的兩幅地塊之外，其余四幅土地溢價率均在25%以上。

　　中國指數研究院研報指出，各城市將繼續因城施策，適度增加土地供應同時繼續調整宅地供應結構。部分城市樓市或將在限購、限貸等方面出現政策松動，以期穩定市場預期，保持房企拿地積極性。根據多個城市的土地供應計劃，土地供應仍將維持增長，在當前市場趨冷的情況下，土地供應會適度增長，以求保證成交量穩定，確保市場平穩運行。這份研報還指出，部分人口流入較多的二三線城市仍然有進一步的發展空間；人口流入較少的三四線城市面臨較大下滑壓力。房企若根據自身情況采用靈活的戰略應對市場變化，在這輪調控中或將迎來較大發展。

　　拿地窗口期來臨？

　　申萬宏源分析師在一份研報中指出，一二線城市占比較高的房企中，城市布局集中度較高的有金科股份、首開股份、遠洋集團和陽光城，前十大城市土地儲備占比超過70%；城市布局較分散的為萬科、華潤置地、融創中國，前十城占比低于50%；其余公司在50%~70%區間，分別為龍湖地產、金地集團、招商蛇口、中海外、旭輝控股和中國金茂。

　　手頭資金充裕、地價回落，是大部分參與拍地的企業所認為的拿地窗口期。比如2月22日融信所拿的姑蘇區地塊，均價1.9萬元/平方米，而在2018年年初，中鐵建曾經在蘇州拍下一幅樓面價4.3萬元/平方米的地塊。

　　蘇州克爾瑞方面指出，年初房企的資金環境有所寬松，正是拿地好時機，且早拿地早開發早入市銷售，利于盡快回款。土地市場是樓市風向標，土地市場的回暖，也表明房企對蘇州這樣的城市比較看好。

　　“市場在降溫，企業也要拿地，不會因為市場降溫就停止拿地，我認為是房企看好后市的表現。”易居研究院研究總監嚴躍進認為，多個城市推出搶人政策、合肥二套房信貸出現松綁等現象，都是刺激房企拿地的原因。

　　此外，房企今年開年以來大舉融資，佳兆業集團、融信中國、龍光地產、禹洲地產等多家房企都發行了美元債，雖然其用途都規劃為現有債務再融資，但其附加條款也有“因市場變動，可改變用途”。

　　另外，地價回歸理性，房企也乘機布局新城市。“我們對已經進入的城市會深耕，積極拿地，但是蘇州一直沒有拿地，這次終于把拼圖給拼全了。”融信一名相關人士對記者說。世茂也在2月18日青島的一場土拍中，以底價2.16億元拿下一幅8.5萬平方米的土地，首次進入膠州。

《電鰻快報》