上市房企觀察

　　邁入兩千億陣營的新城控股下調(diào)了2019年的業(yè)績目標(biāo)，力爭全年合同銷售金額達(dá)2700億元，與2018年相比增長約22.17%。而此前有媒體報道，新城控股2019年的內(nèi)部業(yè)績目標(biāo)為3000億元。值得一提的是，2017年和2018兩年，新城控股的銷售增速均超過70%。

　　新城控股董事長王振華日前在出席業(yè)績發(fā)布會時坦承：“調(diào)控政策帶來了一定壓力，公司下調(diào)了原來設(shè)定的增速目標(biāo)。當(dāng)前提出的2700億，是建立在5000億貨值基礎(chǔ)上的，按照去化率55%來推算，應(yīng)該算比較穩(wěn)健。”

　　對于該目標(biāo)，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪時表示：“考慮到新城控股較好的市場基礎(chǔ)和城市布局，預(yù)計是可以完成的，關(guān)鍵就是要研究全年不同的樓市周期，注意推盤節(jié)奏和定價策略。”

　　近日，新城控股發(fā)布2018年年報，報告期內(nèi)公司實現(xiàn)合約銷售額約2210.98億元，同比增長74.8%；合約銷售建筑面積約1812.1萬平方米，同比增長95.2%。

　　為保證有足夠的產(chǎn)品可以賣，新城控股近年加大了土地及項目的儲備，這也導(dǎo)致了存貨的大幅上升。截至2018年底，新城控股賬上存貨為1455.73億，同比增長90.59%；而在2017年底，新城控股存存貨同樣出現(xiàn)了93.4%的增長，具體金額為763.79億。

　　中國網(wǎng)財經(jīng)記者還注意到，在新城控股2018年242個擬建和在建項目中，有超過一半位于三、四線城市，而隨著棚改貨幣化的退出，三四線城市進(jìn)入新一輪休整期。易居研究院百城住宅價格報告顯示，三四線城市房價在2018年12月首次出現(xiàn)止?jié)q現(xiàn)象，新城控股面臨一定的去庫存壓力。

　　嚴(yán)躍進(jìn)也告訴中國網(wǎng)財經(jīng)記者：“新城控股的確面臨著一定去庫存等壓力，但三四線城市也沒有想象的那么悲觀，后續(xù)去庫存的機(jī)會不能說一點也沒有。”

　　伴隨著大舉拿地而來的，是新城控股攀升的債務(wù)規(guī)模。截至2018年底，新城控股的負(fù)債總額2793.62億元，與2017年末的1575.45億元相比增長了77.32%；雖然資產(chǎn)負(fù)債率略有下降，不過依然高達(dá)84.57%。

　　在新城控股的負(fù)債中，短期借款為22.7億元，同比增長202.67%；長期借款約236.69億元，同比增長123.7%。對此，新城控股給出的解釋是，公司土地儲備增長較快，對融資需求較高。

　　的確，融資需求較高的新城控股2018年進(jìn)行了多筆融資，包括債券、票據(jù)以及ABS產(chǎn)品等多種形式。年報顯示，新城控股2018全年籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額358.9億，較2017年的189.7億增長了89.2%。

　　嚴(yán)躍進(jìn)指出，融資對房地產(chǎn)企業(yè)的擴(kuò)張來說是利好，但同時會加大負(fù)債的壓力和成本，后續(xù)如何降低成本也是此類企業(yè)需要考慮的一個內(nèi)容。

《電鰻快報》